Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

4 października 2022

NR 242 (Wrzesień 2022)

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy lokalu

0 232

Niepewna dziś sytuacja gospodarcza, wzrastające czynsze najmu lokali oraz przepowiadana w przekazach medialnych recesja lub podobny kryzys gospodarczy przemawiają za tym, aby szczególną uwagę zwracać na zabezpieczenia należytego wykonania zawieranych umów, w tym również umów najmu. Na tym tle warto pamiętać, że pewną pomoc wynajmującym zapewniają też przepisy Kodeksu cywilnego i przewidziane w art. 670 k.c. prawo zastawu na rzeczach najemcy.

Zgodnie ze wskazanym artykułem wynajmującemu dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że nie podlegają zajęciu. Nie ma tutaj znaczenia cel, w jakim owe rzeczy zostały do lokalu wniesione. Siłą rzeczy też omawiane tutaj uprawnienie odnosi się do wszelkich przedmiotów najmu, do których wedle ich właściwości można wnieść jakiekolwiek rzeczy. Będą to zatem nie tylko lokale, budynki, nieruchomości gruntowe, ale również rzeczy ruchome, np. przyczepa kempingowa.

POLECAMY

ważne!
Wynajmującemu dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że nie podlegają zajęciu.

Dzierżawa i lokale mieszkalne

Warto odnotować, że zgodnie ze stanowiskiem doktryny oraz orzecznictwem ustawowe prawo zastawu, jakkolwiek uregulowane w przepisach odnoszących się do umów najmu, przysługuje również w odniesieniu do należności przysługujących wydzierżawiającemu od dzierżawcy. Do dzierżawy odpowiednio stosuje się przepisy dotyczące umowy najmu (art. 693 k.c.). Jednocześnie konieczne do odnotowania jest również to, że zgodnie z art. 686 Kodeksu cywilnego, w odniesieniu do należności wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego, ustawowe prawo zastawu ulega rozszerzeniu i rozciąga się również na rzeczy wniesione do lokalu przez członków rodziny najemcy, którzy razem z nim mieszkają w lokalu. Należy przy tym jednak zwrócić uwagę, że przepis odwołuje się do pojęcia rodziny, a nie tylko wstępnych (rodziców), zstępnych (dzieci) i małżonka. Pojęcie to można zatem interpretować szeroko. Jak słusznie wskazuje jednocześnie Piotr Nazaruk: „zamieszkanie członków rodziny należy rozumieć jako przebywanie w wynajmowanym lokalu z zamiarem stałego pobytu”1.

uwaga!
W odniesieniu do należności wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego ustawowe prawo zastawu ulega rozszerzeniu i rozciąga się również na rzeczy wniesione do lokalu przez członków rodziny najemcy, którzy razem z nim mieszkają w lokalu.

Przysługujące wynajmującemu prawo zastawu jest jednak ograniczone co od wysokości i obejmuje należności nieprzekraczające sumy długu z tytułu czynszu i świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok. Jeżeli zatem w wyniku zastawu doszłoby do sprzedaży tych przedmiotów, to wynajmujący z pierwszeństwem przed pozostałymi wierzycielami mógłby uzyskać jedynie równowartość należności za ostatni rok wraz z należnymi odsetkami.

Rzeczy wniesione do lokalu

Przez wskazane w treści tego przepisu rzeczy należy rozumieć ruchomości, która to kategoria zgodnie z art. 45 Kodeksu cywilnego obejmuje rzeczy materialne, a więc również znajdujące się w przedmiocie najmu pieniądze. Jeżeli chodzi natomiast o wspomniane w treści art. 670 k.c. rzeczy niepodlegające zajęciu, to regulacje w tym zakresie znajdujemy w Kodeksie postępowania cywilnego. W szczególności artykuł 829 k.p.c. wskazuje – ogólnie rzecz ujmując – dość kazuistycznie przedmioty pierwszej potrzeby niezbędne do życia, które nie podlegają zajęciu, a następnie sprzedaży w ramach egzekucji. Zajęciu nie podlegają zatem między innymi:

  • przedmioty urządzenia domowego niezbędne dla dłużnika i jego domowników, w szczególności lodówka, pralka, odkurzacz, piekarnik lub kuchenka mikrofalowa, łóżka, stół i krzesła w niezbędnej liczbie oraz po jednym źródle oświetlenia na izbę, chyba że są to przedmioty ponadprzeciętnej wartości;
  • narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;
  • u dłużnika z periodyczną stałą płacą – pieniądze w kwocie, która odpowiada niepodlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u dłużnika nieotrzymującego stałej płacy lub u dłużnika przedsiębiorcy – pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;
  • przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych;
  • przedmioty niezbędne ze względu na niepełnosprawność dłużnika lub członków jego rodziny.

Jak wspomniano, w przypadku najmu lokalu mieszkalnego prawo zastawu obejmuje również rzeczy wniesione do lokalu przez wspólnie zamieszkujących z najemcą członków rodziny. Jednocześnie zgodnie 
z art. 6881 k.c. za zapłatę czynszu i innych opłat należnych tytułem najmu wspólnie zamieszkujące osoby pełnoletnie odpowiadają solidarnie – z wyjątkiem dzieci (zstępnych) pozostających nadal na utrzymaniu rodziców (wstępnych). Niemniej mając powyższe na uwadze, należy mieć na względzie, że jeżeli przedmiot podlegający zajęciu nie stanowi wyłącznej własności wskazanych osób zobowiązanych do zapłaty, to ustawowe prawo zastawu obejmować będzie tylko przysługujący zobowiązanym udział w prawie własności. Jeżeli byłaby to jednak współwłasność domowników, to podlega zajęciu w całości.

Moment powstania

Zgodnie z konstrukcją omawianego tutaj przepisu – prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do lokalu powstaje w gruncie rzeczy z mocy prawa w momencie, w którym dług najemcy stał się wymagalny. Niemniej przysługujące wynajmującemu uprawnienie powinno zostać uzewnętrznione w stosunku do nierzetelnego najemcy. Należy przy tym jednocześnie pamiętać, że zgodnie z ogólnymi zasadami skuteczne złożenie oświadczenia woli wymaga przedsięwzięcia takiego zachowania, które ujawnia wolę uprawnionego w sposób dostateczny i uznaje się je za skutecznie złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią.

uwaga!
Prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do lokalu powstaje w gruncie rzeczy z mocy prawa w momencie, w którym dług najemcy stał się wymagalny.

Przykładowa treść takiego oświadczenia mogłaby wyglądać następująco:

Dodatkowo, realizując przysługujące Adamowi Nowakowi na podstawie art. 670 §1 Kodeksu cywilnego ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych Jana Kowalskiego, jako najemcy, wniesionych do Przedmiotu Najmu, w trybie art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego oświadczam, że ja Adam Nowak sprzeciwiam się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymuje je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz w wysokości na dzień złożenia niniejszego oświadczenia 3000 złotych nie będzie zapłacony lub zabezpieczony w pełnej wysokości.

Ewentualnie:

Informuję, że w dniu … roku udałem się do wynajmowanej przez Pana wraz ze wskazanym lokalem mieszkalnym komórki lokatorskiej, gdzie pod Pana nieobecność dokonałem, w oparciu o treść art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego, zajęcia znajdującego się w tym pomieszczeniu roweru marki GIANT celem zabezpieczenia zapłaty przez Pana zaległości czynszowych. Jednocześnie zgodnie z art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego oświadczam, że sprzeciwiam się usunięciu powyżej wskazanej rzeczy obciążonej zastawem i zatrzymuję ją na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Prawo zatrzymania

W odniesieniu do praktycznej strony realizacji ustawowego prawa zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do lokalu, decydując się na real...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy