Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Administrowanie

24 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Czy wspólnota może sprzeciwić się powstaniu przedszkola w pobliżu lokali mieszkalnych?

68

W budynku – obok lokali mieszkalnych – znajdują się należące do dewelopera lokale usługowe. W jednym z nich deweloper otwiera przedszkole, a w pobliżu lokalu (działka pod plac zabaw nie należy do wspólnoty) chce stworzyć plac zabaw dla dzieci z przedszkola. Mieszkańcy są oburzeni faktem, że przed ich oknami będzie plac zabaw dla przedszkola i problem z miejscami postojowymi. Co w takiej sytuacji może zrobić administrator budynku?

Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest tylko do podejmowania decyzji odnośnie do nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma również prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej (vide: wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 601/08).

POLECAMY

Pamiętać należy, iż stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 532 z późn. zm.; dalej: u.w.l.), każdy właściciel lokalu (czy to lokalu mieszkalnego, czy też lokalu o innym przeznaczeniu) we wspólnocie mieszkaniowej zobowiązany jest przestrzegać porządku domowego oraz korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Jak należy sądzić, to właśnie zasady porządku domowego winny wskazywać taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej oraz własnego lokalu, który nie będzie zakłócał korzystania z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli lokali. Celem analizowanego przepisu jest zapewnienie każdemu z właścicieli lokali korzystania z własnego lokalu oraz nieruchomości wspólnej w sposób uwzględniający interesy osobiste i majątkowe pozostałych właścicieli lokali.

Niejednokrotnie jednak zajmowanie lokalu wiąże się z koniecznością podejmowania czynności, które mogą być uciążliwe dla innych właścicieli. Jako przykład przywołać można wszelkiego rodzaju remonty, instalacje różnego rodzaju urządzeń (np. wiercenie w ścianach otworów w celu doprowadzenia telewizji kablowej, internetu itp.), które, co do zasady, mieszczą się w zakresie uprawnienia właściciela do posiadania i korzystania z jego rzeczy, lecz w warunkach bezpośredniego sąsiedztwa nieruchomości lokalowych, powinny odbywać się z uwzględnieniem interesów osobistych (uciążliwość hałasu) i majątkowych (możliwe naruszenia całości ścian działowych, zakłócenia w korzystaniu z urządzeń elektrycznych i RTV) właścicieli lokali sąsiednich (vide: Doliwa A., Prawo mieszkaniowe, 2015 [tu:] art. 13 u.w.l. Nb 2). W doktrynie zwraca się przy tym uwagę, że w stosunkach sąsiedzkich właścicieli lokali jednym z najczęstszych zachowań niepożądanych, które czyni korzystanie z lokali uciążliwym, jest wytwarzanie nadmiernego hałasu.

Przepis art. 13 ust. 1 u.w.l. nie precyzuje przy tym samego znaczenia pojęcia „porządku domowego”, jak również nie wskazuje podmiotu właściwego do jego przyjęcia. Należy jednak przyjąć, że wskazany przepis stanowi podstawę do uchwalenia regulaminu wspólnoty mieszkaniowej (regulaminu porządku domowego). Szczegółowa treść zasad porządku domowego nie jest przy tym uregulowana w przepisach u.w.l. Wydaje się zatem, że uregulowaniu mogą podlegać wszelkie kwestie związane z korzystaniem z nieruchomości wspólnej, a także te spośród dotyczących korzystania z lokalu, które mogą wiązać się z oddziaływaniem na inne lokale i ich właścicieli (np. także ze względów estetycznych). Przyjęte zasady porządku domowego powinny zawierać obiektywne mierniki pozwalające na stwierdzenie, w jakich okolicznościach zachowanie się właściciela lokalu można kwalifikować jako nadmiernie uciążliwe. Zasady porządku domowego mogą zatem określać w szczególności: godziny ciszy nocnej, godziny, w których mogą być prowadzone głośne prace remontowe i konserwacyjne, czy też zasady korzystania z pomieszczeń zaliczanych do nieruchomości wspólnej, takich jak pralnia, suszarnia, czy pomieszczenia i schowki gospodarcze. W odniesieniu do nadmiernego hałasu zasadne wydaje się określenie takiego poziomu decybeli emitowanych dźwięków, który jest akceptowalny przy uwzględnieniu przenoszenia się dźwięku między pomieszczeniami w budynku.

Uwaga

Przyjęte zasady porządku domowego powinny zawierać obiektywne mierniki pozwalające na stwierdzenie, w jakich okolicznościach zachowanie się właściciela lokalu można kwalifikować jako nadmiernie uciążliwe.


Obowiązek określony w art. 13 ust. 1 u.w.l. koreluje przy tym z regulacją zawartą w art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.; dalej: k.c.), który to przepis znajduje zastosowanie również do właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Właściciel lokalu powinien powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich lokali ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych (immisje). Sposób korzystania z lokalu będzie natomiast wyznaczany przez cel, jaki ma ono realizować, jak również przez cel realizowany przez korzystanie z lokali przez innych właścicieli. W przypadku lokali mieszkalnych celem tym będzie przede wszystkim zapewnienie niezakłóconego pobytu ludzi w zakresie, w jakim zaspokajają oni swoje codzienne potrzeby fizjologiczne – w szczególności takie jak sen czy wypoczynek.

Zwrócić przy tym należy uwagę, iż wykraczanie przez jednego z właścicieli lokali w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienie przez jego niewłaściwe zachowanie korzystanie z innych lokali (lub nieruchomości wspólnej) uciążliwym, skutkować może nawet wystąpieniem przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko takiemu właścicielowi lokalu z powództwem w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l., tj. o przymusową sprzedaż lokalu. Powództwo takie zasługiwać będzie na uwzględnienie, jeżeli ciężar naruszonych obowiązków lub podejmowanych przez właściciela lokalu czynności zakłócających będzie na tyle istotny i poważny, iż rozważenie interesów indywidualnych właściciela lokalu oraz interesów wspólnoty skłaniać będzie w sposób wyraźny, by prymat w okolicznościach rozpoznawanej sprawy przyznać interesowi ogólnemu, nawet gdy skutkować to będzie naruszeniem sfery ochrony własności gwarantowanej konstytucyjnie. Innym zagadnieniem jest ewentualna odpowiedzialność wykroczeniowa z tytułu zakłócania spokoju.
Uwzględniając powyższe rozważania, podnieść należy w tym miejscu, iż założenie i prowadzenie w lokalu użytkowym działalności przedszkolnej nie wymaga zgody tak właściciela budynku, w którym lokal się ten znajduje, jak też właścicieli nieruchomości sąsiednich. Obowiązujące przepisy, w tym rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej z dnia 28 sierpnia 2017 r. w sprawie rodzajów innych form wychowania przedszkolnego, warunków tworzenia i organizowania tych form oraz sposobu ich działania (Dz. U. z 2017 r., poz. 1657), zawierają jedynie obostrzenia w zakresie wymagań – przede wszystkim technicznych – stawianych pomieszczeniom, w których prowadzona będzie działalność przedszkolna lub zbliżone formy działalności.

Z kolei osoba składająca zgłoszenie o wpis do ewidencji przedszkoli niepublicznych winna jest wykazać się jedynie prawem do dysponowania lokalem. Stosownie bowiem do art. 168 ust. 4 ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 910 ze zm.), zgłoszenie do ewidencji powinno zawierać m.in. informację o warunkach lokalowych zapewniających:

  • możliwość prowadzenia zajęć dydaktyczno-wychowawczych,
  • realizację innych zadań statutowych,
  • bezpieczne i higieniczne warunki nauki i pracy, spełniające wymagania określone w przepisach w sprawie bezpieczeństwa i higieny w publicznych i niepublicznych szkołach i placówkach, przepisach o ochronie środowiska, przepisach o Państwowej Inspekcji Sanitarnej, przepisach techniczno-budowlanych i przepisach o ochronie przeciwpożarowej. Spełnienie tych wymagań potwierdza się przez dołączenie do zgłoszenia odpowiednio pozytywnej opinii właściwego inspektora sanitarnego oraz pozytywnej opinii straży pożarnej.

W informacji o warunkach lokalowych zawiera się przy tym również szczegółowe informacje na temat posiadanego tytułu prawnego do lokalu, w którym będzie prowadzone przedszkole (jeśli wnioskodawca dysponuje, np. umową najmu to powinien szczegółowo opisać, kiedy ta umowa została zawarta). Dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do lokalu jest np. akt własności lokalu, umowa najmu, dzierżawy, użyczenia itp. Jedynie te dokumenty są wymagane i podlegają załączeniu do zgłoszenia.
 

Przypisy