Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

9 maja 2022

NR 238 (Kwiecień 2022)

Dopuszczalna ingerencja w prawo własności przy realizacji inwestycji celu publicznego

0 779

W artykule zostaną przedstawione dopuszczalne ingerencje w prawo własności w kontekście realizacji inwestycji celu publicznego. Przedmiotowa analiza dokonana została na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa. W pierwszej kolejności zostaną omówione uciążliwości na gruntach sąsiednich oraz wskazane zostaną immisje przekraczające „przeciętną miarę”. Immisje zostaną ukazane również w podziale na pośrednie i bezpośrednie. Przedstawione będą ponadto możliwe roszczenia względem podmiotu je wywołującego.

Uciążliwe immisje na nieruchomościach sąsiednich

Występujące immisje podczas trwania inwestycji celu publicznego bez wątpienia mogą być uciążliwe dla właścicieli nieruchomości sąsiednich. Na podstawie przepisu art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wskazany przepis art. 144 k.c. stanowi zatem o granicach wykonywania prawa własności. Natomiast sąsiednią nieruchomością jest ta, która znajduje się w zasięgu oddziaływania immisji.

POLECAMY

Przeciętna miara zakłóceń korzystania z nieruchomości nie powinna być oceniana subiektywnie, lecz zgodnie z obiektywnymi kryteriami. Należy zatem mieć na względzie przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości. Ponadto istotny jest stopień uciążliwości immisji oraz faktyczny wpływ na nieruchomość sąsiednią. Normy administracyjnoprawne nie są sprzeczne z ochroną ukształtowaną na gruncie prawa cywilnego. Dlatego korzystanie z nieruchomości emitującej immisje w granicach decyzji administracyjnej nie wpływa na możliwość właścicieli nieruchomości sąsiednich żądania zaprzestania lub ograniczenia tych emisji.

Immisje przekraczające „przeciętną miarę”

Warte omówienia jednak są immisje, które przekraczają „przeciętną miarę”, zakłócenia istniejące, a nie te, które mogą powstać. Zgodnie z wyrokiem WSA według treści przepisu art. 144 k.c. właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powinien zrezygnować z działań, które mogłyby zaburzyć korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Ochrona przewidziana przez ustawodawcę w przepisie art. 144 k.c. dotyczy zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości ponad przeciętną miarę już zaistniałych, a nie przyszłych i niepewnych. Nie można zatem powoływać się na domniemywane zagrożenie płynące z przyszłego realizowania i późniejszego użytkowania projektowanego budynku1. Z drugiej strony ocena „przeciętnej miary” może być stosowana w relacji do zakłóceń przyszłych, lecz niemal pewnych. W tym kontekście można przywołać wyrok z dnia 3 czerwca 1983 r., w którym Sąd Najwyższy uznał, że właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie przepisu art. 222 § 2 k.c. w związku z przepisem art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, lecz także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót spowodowałyby takie immisje2.

uwaga!


Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, lecz także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót spowodowałyby takie immisje.

Obiektywnej oceny zakłóceń związanych z użytkowaniem nieruchomości ponad przeciętną miarę dokonuje sąd, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności. Nie jest bowiem możliwe sformułowanie jednej zasady wyznaczającej granicę „przeciętnej miary”. Należy przeanalizować dotkliwość emisji, a oczywiste wydaje się, że w przypadku drobnych uciążliwości roszczenie nie może powstać. Inwestycje celu publicznego, tj. stadiony, lotniska i drogi, wytwarzają immisje, których nie można zakwalifikować jako drobne. Pewnym miernikiem określającym stopień dotkliwości mogą okazać się normy administracyjnoprawne. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. art. 144 w zw. z przepisem art. 222 § 2 k.c. umożliwia nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą immisje, w pierwszej kolejności takiego obowiązku, który zmobilizuje go do całkowitego zaprzestania działań stanowiących jej źródło, dodatkowo pozwala na nałożenia takiego zobowiązania, które doprowadzi do „powrotu” do dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie3. Czyli takiego oddziaływania, które nie wykracza ponad przeciętną miarę.

uwaga!


Inwestycje celu publicznego, tj. stadiony, lotniska i drogi, wytwarzają immisje, których nie można zakwalifikować jako drobne.

Immisje bezpośrednie i roszczenie względem osoby, która te immisje wywołuje

Ustawodawca nie sprecyzował w żadnym z przepisów, czym są immisje bezpośrednie. Definicji możemy doszukiwać się w przepisie art. 140 k.c. Z treści artykułu bowiem wynika, iż właściciel zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz zgodnie i w granicach przepisów prawa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Może także rozporządzać rzeczą. Z definicji tej wynika, iż własność nie ma charakteru nieograniczonego, właściciel może bowiem wykonywać swoje władztwo nad rzeczą, ale tylko we wskazanych granicach. W omawianym artykule wymieniono trzy uprawnienia właściciela, tj. korzystanie z rzeczy, pobieranie z niej pożytków i innych dochodów oraz możliwość rozporządzania daną rzeczą. Jest to tak zwana „triada uprawnień właścicielskich” – pozytywna strona własności. Natomiast negatywna strona własności to powstrzymywanie się przez osoby trzecie (nie właścicieli) od czynności, które mogłyby ingerować w czyjąś własność. Zatem ze względu na przepis art. 140 k.c. osoby trzecie mają obowiązek uszanowania cudzej własności. Właściciel ma w tej sytuacji roszczenie ochronne. Bezwzględną ochronę własności wynikającą bezpośrednio z przepisu art. 140 k.c. powiązano z negatywną stroną własności4.

uwaga!

Osoby trzecie mają obowiązek uszanowania cudzej własności.

Immisje bezpośrednie są celową ingerencją w sferę cudzej własności nieruchomości, np. poprzez wyrzucenie na nieruchomość sąsiednią nieczystości lub skierowanie na nią w sposób sztuczny wód opadowych. Wynika z tego, że osoba wytwarzająca immisje bezpośrednie charakteryzuje się określoną złą wolą. Nie budzi wątpliwości, że świadome kierowanie zakłóceń na nieruchomość sąsiednią jest sprzeczne z przepisem art. 140 k.c., ale i przepisem art. 5 k.c. Jednakże zła wola właściciela nieruchomości sąsiedniej może dotyczyć także immisji pośrednich, np. w przypadku emisji zanieczyszczeń5.

Wobec immisji bezpośrednich stosuje się roszczenie negatoryjne zgodnie z przepisem art. 222 § 2 k.c., mówiącym, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie znajduje swoje zastosowanie w razie trwałego naruszania przez nieuprawnionego czyjejś własności. Ten rodzaj „wykroczenia” może polegać na notorycznych naruszeniach uprawnień właściciela z założeniem, że nie zostanie on pozbawiony władztwa nad daną rzeczą. Uregulowane w przepisie art. 222 ust. 1 k.c. roszczenie negatoryjne stanowi korelat uprawnień wyodrębnionych w przepisie art. 140 k.c., bowiem bez roszczenia wykonywanie jakichkolwiek praw własności mogłoby być uniemożliwione. Omawiane roszczenie nie może zatem być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Roszczenie negatoryjne dla właściciela gruntu powstaje wówczas, gdy inna osoba niemająca uprawnień przejeżdża lub przechodzi przez jego grunt, wypędza na nieruchomość swoje bydło6, zakłada np. urządzenie kierujące na nieruchomość gaz, kieruje na nią odpływ wody deszczowej, wyławia ryby z jego jeziora czy też zrywa owoce z jego drzew.

Immisje pośrednie

Kwestię immisji pośrednich ustawodawca poruszył w przepisie art. 144 k.c. Jednakże podobnie jak w przypadku immisji bezpośrednich ustawodawca nie określił precyzyjnie, czym właściwie jest tego typu oddziaływanie. Zagadnienie to można zinterpretować jedynie na podstawie orzecznictwa7. W świetle orzecznictwa jest to takie działanie na nieruchomości, które oddziałuje w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, tj. poprzez zapachy, wytwarzanie ciepła, hałasu, wibracji lub nawet spływ wody deszczowej, który powstał wskutek wybudowania na określonym terenie betonowego chodnika lub ulicy8.

Jak stanowi przepis art. 144 k.c., nakaz powstrzymywania się od oddziaływania dotyczy wszystkich sąsiednich nieruchomości9. Bez znaczenia jest też fakt, w czyim władaniu się ona znajduje. Inną kwestią jest to, po czyjej stronie jest legitymacja do wystąpienia z roszczeniem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Jak wskazuje orzecznictwo – immisja polega na nieumyślnym przedostawaniu się określonych czynników na nieruchomość sąsiednią, które utrudniają sposób korzystania z nieruchomości10.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 1...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy