Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zagadnienia budowlane

25 listopada 2018

NR 115 (Maj 2018)

Droga konieczna i jej konsekwencje

0 263

Jestem zarządcą wspólnoty, która na działce będącej częścią wspólną ma wpisane ograniczone prawo rzeczowe – służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej.

Wspólnota nie czyni przeszkód w kwestii przejazdu, ale często się zdarza, że pojazdy sąsiada są parkowane na trasie służebności. Czy pojęcie „droga konieczna” obejmuje również parkowanie i co ewentualnie oprócz przejazdu obejmuje to prawo? Czy prawo drogi koniecznej ustanowione „na rzecz każdoczesnego właściciela” obejmuje również osoby postronne, niebędące właścicielami przedmiotowej działki? Czy jeśli Wspólnota uważa, że droga konieczna jest w złym stanie, to może skutecznie wezwać właściciela działki władnącej do jej naprawy (wspólnota korzysta tylko z części tej drogi)? W przypadku zdarzających się sporów (szczególnie o parkowanie) wzywana policja nie chce reagować, twierdząc, że zdarzenia mają miejsce poza drogą publiczną – czy ma rację?

Służebność gruntowa

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość.

Uwaga

Ze służebności mogą zatem korzystać nie tylko właściciel, ale także jego domownicy, najemcy i osoby korzystające z nieruchomości na podstawie innego tytułu, jak również osoby, które dojeżdżają tylko do tej nieruchomości (goście, dostawcy itd.). 

 

Treść służebności gruntowej nie musi się jednak ograniczać wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. W przypadku gdy sąd lub strony w umowie nie ustanowiły zasad korzystania ze służebności, w grę wchodzą zasady ustalone w przepisach. Zgodnie z nimi zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Służebność przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości władnącej, ale także jej posiadaczowi. Ze służebności mogą zatem korzystać nie tylko właściciel, ale także jego domownicy, najemcy i osoby korzystające z nieruchomości na podstawie innego tytułu, jak również osoby, które dojeżdżają tylko do tej nieruchomości (goście, dostawcy itd.). Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do korzystania ze służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (tego, na rzecz którego ją ustanowiono) – art. 289 Kodeksu cywilnego. Jeżeli droga służy zarówno właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i właścicielowi nieruchomości uprawnionej, wówczas koszty te obciążają obu właścicieli, którzy albo porozumieją się co do zasad ich ponoszenia, albo będzie musiał to zrobić sąd w wyniku pozwu jednego z właścicieli o zwrot nakładów. 

Prawo żądania przymu-sowego ustanowienia dostępu

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje prawo żądania przymusowego ustanowienia takiego dostępu. W tym celu może wnieść wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla nieruchomości nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać właściciel lub samoistny posiadacz takiej nieruchomości od właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które droga ma prowadzić.

Treść służebności drogi koniecznej wynika z wyroku sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność ta z reguły ogranicza się do przejazdu i przechodu przez daną nieruchomość w celu dostępu do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pojęcie to nie obejmuje parkowania, chyba że z treści służebności ustanowionej przez sąd tak wynika (patrz wpis w księdze wieczystej).

Ustanowienie strefy ruchu

Jeżeli parking wspólnoty mieszkaniowej jest ogólnodostępny, każdy może na niego wjechać i parkować samochód. Wspólnota mieszkaniowa nie ma wówczas wpływu na to, kto parkuje na jej terenie. Aby to zmienić i zapewnić sobie interwencję Policji w przypadku łamania zasad ruchu drogowego, konieczne jest ustanowienie strefy ruchu na terenie dróg dojazdowych i parkingów wspólnoty mieszkaniowej. Bez tego nie ma bowiem możliwości ustanowienia zasad korzystania z dróg wewnętrznych, a zatem Policja nie ma podstaw do interwencji, bo osoba parkująca w dowolnym miejscu nie łamie przepisów. Decyzja o ustanowieniu strefy ruchu należy do wspólnoty mieszkaniowej, a w związku z tym, że jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymaga podjęcia uchwały. Na podstawie podjętej uchwały zarząd dokonuje oznakowania nie tylko strefy ruchu jako takiej, ale także wyznacza miejsca parkingowe oraz określa inne ograniczenia przewidziane prawem o ruchu drogowym, np. o zakazie parkowania w określonych miejscach.

Uwaga

Treść służebności drogi koniecznej wynika z wyroku sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność ta z reguły ogranicza się do przejazdu i przechodu przez daną nieruchomość w celu dostępu do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pojęcie to nie obejmuje parkowania, chyba że z treści służebności ustanowionej przez sąd tak wynika (patrz wpis w księdze wieczystej).

 

Oczywiście to wspólnota mieszkaniowa pokrywa koszty zakupu znaków. Po ustanowieniu strefy ruchu, kierowcy, którzy będą poruszali się po drogach i parkingach wspólnoty mieszkaniowej, będą odpowiadali za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania oraz za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa chce, aby każde parkowanie poza miejscem do tego przeznaczonym skutkowało mandatem, wystarczy ustanowić na drogach wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej strefę ruchu i umieścić odpowiednie znaki....

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy