Służebność gruntowa
Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość.
Uwaga
Ze służebności mogą zatem korzystać nie tylko właściciel, ale także jego domownicy, najemcy i osoby korzystające z nieruchomości na podstawie innego tytułu, jak również osoby, które dojeżdżają tylko do tej nieruchomości (goście, dostawcy itd.).
POLECAMY
Treść służebności gruntowej nie musi się jednak ograniczać wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. W przypadku gdy sąd lub strony w umowie nie ustanowiły zasad korzystania ze służebności, w grę wchodzą zasady ustalone w przepisach. Zgodnie z nimi zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Służebność przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości władnącej, ale także jej posiadaczowi. Ze służebności mogą zatem korzystać nie tylko właściciel, ale także jego domownicy, najemcy i osoby korzystające z nieruchomości na podstawie innego tytułu, jak również osoby, które dojeżdżają tylko do tej nieruchomości (goście, dostawcy itd.). Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do korzystania ze służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (tego, na rzecz którego ją ustanowiono) – art. 289 Kodeksu cywilnego. Jeżeli droga służy zarówno właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i właścicielowi nieruchomości uprawnionej, wówczas koszty te obciążają obu właścicieli, którzy albo porozumieją się co do zasad ich ponoszenia, albo będzie musiał to zrobić sąd w wyniku pozwu jednego z właścicieli o zwrot nakładów.
Prawo żądania przymusowego ustanowienia dostępu
Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje prawo żądania przymusowego ustanowienia takiego dostępu. W tym celu może wnieść wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla nieruchomości nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać właściciel lub samoistny posiadacz takiej nieruchomości od właścicieli nieruchomości sąsiednich.
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które droga ma prowadzić.
Treść służebności drogi koniecznej wynika z wyroku sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność ta z reguły ogranicza się do przejazdu i przechodu przez daną nieruchomość w celu dostępu do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pojęcie to nie obejmuje parkowania, chyba że z treści służebności ustanowionej przez sąd tak wynika (patrz wpis w księdze wieczystej).
Ustanowienie strefy ruchu
Jeżeli parking wspólnoty mieszkaniowej jest ogólnodostępny, każdy może na niego wjechać i parkować samochód. Wspólnota mieszkaniowa nie ma wówczas wpływu na to, kto parkuje na jej terenie. Aby to zmienić i zapewnić sobie interwencję Policji w przypadku łamania zasad ruchu drogowego, konieczne jest ustanowienie strefy ruchu na terenie dróg dojazdowych i parkingów wspólnoty mieszkaniowej. Bez tego nie ma bowiem możliwości ustanowienia zasad korzystania z dróg wewnętrznych, a zatem Policja nie ma podstaw do interwencji, bo osoba parkująca w dowolnym miejscu nie łamie przepisów. Decyzja o ustanowieniu strefy ruchu należy do wspólnoty mieszkaniowej, a w związku z tym, że jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymaga podjęcia uchwały. Na podstawie podjętej uchwały zarząd dokonuje oznakowania nie tylko strefy ruchu jako takiej, ale także wyznacza miejsca parkingowe oraz określa inne ograniczenia przewidziane prawem o ruchu drogowym, np. o zakazie parkowania w określonych miejscach.
Uwaga
Treść służebności drogi koniecznej wynika z wyroku sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność ta z reguły ogranicza się do przejazdu i przechodu przez daną nieruchomość w celu dostępu do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pojęcie to nie obejmuje parkowania, chyba że z treści służebności ustanowionej przez sąd tak wynika (patrz wpis w księdze wieczystej).
Oczywiście to wspólnota mieszkaniowa pokrywa koszty zakupu znaków. Po ustanowieniu strefy ruchu, kierowcy, którzy będą poruszali się po drogach i parkingach wspólnoty mieszkaniowej, będą odpowiadali za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania oraz za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa chce, aby każde parkowanie poza miejscem do tego przeznaczonym skutkowało mandatem, wystarczy ustanowić na drogach wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej strefę ruchu i umieścić odpowiednie znaki. Każdy przypadek parkowania na miejscach do tego niewyznaczonych należy zgłaszać
Policji, co skutkować będzie mandatem dla osoby naruszającej ustalone zasady. Ustanowienie strefy ruchu powinno być dopiero początkiem działań wspólnoty mieszkaniowej w celu uregulowania zasad korzystania z parkingu. Strefa ruchu nie ograniczy niechcianych samochodów osób spoza grona właścicieli lokali korzystających z parkingu wspólnoty mieszkaniowej. Osoba trzecia parkująca na wyznaczonym miejscu parkingowym nie łamie bowiem przepisów i nie doprowadzimy wówczas do skutecznej interwencji Policji.
Blokady parkingowe
Osoby trzecie będą więc nadal wjeżdżać na teren wspólnoty i ustawiać samochody na miejscach parkingowych, a nawet trzymać je tam zgodnie z prawem miesiącami. Zjawisko korzystania z miejsc parkingowych przez osoby trzecie można wyeliminować tylko fizycznie, uniemożliwiając parkowanie. Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę o przypisaniu konkretnych miejsc parkingowych do poszczególnych lokali oraz zamontować blokady parkingowe zamykane na klucz. Ceny takich blokad zaczynają się już od 100-200 złotych, więc inwestycja ta nie powinna stanowić problemu dla mieszkańców danej wspólnoty mieszkaniowej.
Bez zastosowania blokad parkingowych sprawa właściwego parkowania nie zostanie rozwiązana, bo samochodu, który zaparkuje na cudzej stojance, nikt nie usunie. Zaparkowanie na cudzym miejscu nie jest naruszeniem zasad ruchu drogowego, więc Policja wezwana na miejsce nie podejmie interwencji w takiej sprawie. Tylko fizyczne uniemożliwienie parkowania na miejscach nieprzypisanych danemu właścicielowi wyeliminuje problem zajmowania cudzych miejsc parkingowych przez innych mieszkańców.
Najnowsze orzecznictwo dotyczące nieruchomości
Wspólnota mieszkaniowa jako inwestor musi udowodnić niewykonanie w całości powierzonych prac
Za wyjątkiem „Wykazu prac niewykonanych…” w sprawie brak jest jakiegokolwiek dokumentu kwestionującego fakt wykonania przez pozwanego całości zleconych mu prac w wymaganym zakresie. Potwierdza to również zdaniem sądu sytuacja, że przez okres niemal 3 lat od rozliczenia stron i odbioru remontowanego budynku powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nie wniosła co do prac pozwanego istotnych zastrzeżeń.
Wspólnota nie wykazała w sposób należny, że pozwany dopuścił się uchybień w postaci niewykonania części prac lub wykonania prac w części mniejszej, niż wynikała z wiążącej strony umowy i sporządzonego do niej aneksu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach I Wydział Cywilny z dnia 21 lutego 2018 roku (sygn. akt: I.C 144/15)
Wspólnota odpowiedzialna jest za oderwanie się przęsła ogrodzenia
Zgodnie z utrwalonym poglądem Sądu Najwyższego pojęcie „budowli” należy rozumieć szeroko w tym znaczeniu, że „obejmuje ono wszelkie trwałe urządzenia, do których należy także siatka druciana z ogrodzeniem na betonowej podmurówce. Za szkodę wyrządzoną przez oderwanie się części takiej siatki lub przez jej zawalenie się odpowiedzialny jest samoistny posiadacz, chyba że zawalenie się albo oderwanie nie wynikło ani z braku utrzymania ogrodzenia w należytym stanie ani z wady w budowie” (tak wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 czerwca 1981 r.; sygn. II CR 237/81; opub. Legalis). „Odpowiedzialność właścicieli lokali ma charakter subsydiarny w stosunku do odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej. Celem unormowania zawartego w art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1892 ze zm.) była ochrona właścicieli lokali przed nieograniczoną odpowiedzialnością za te zobowiązania, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Skoro zaś wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, może mieć własny majątek, to uzasadnionym jest takie rozwiązanie, że to do niej w pierwszej kolejności należy kierować swoje roszczenia związanie z nieruchomością wspólną. Dopiero brak zaspokojenia z majątku wspólnoty uzasadnia skierowanie swoich żądań do właścicieli lokali, czyli członków wspólnoty, przy czym każdy z nich odpowiada tylko w takiej części, jaka odpowiada jego udziałowi” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 czerwca 2015 r. w sprawie I ACa 384/15; opub. Legalis).
Wyrok Sądu Rejonowego w Zambrowie Wydział I Cywilny z dnia 7 grudnia 2017 r. (sygn. akt: I C 156/17)
