Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

17 marca 2019

NR 123 (Marzec 2019)

Sprzedaż nieruchomości gruntowej

0 129

Spółdzielnia planuje sprzedaż odrębnej nieruchomości gruntowej. Mam pytanie, czy wystarczy obecnie zgoda walnego zgromadzenia czy wymagana jest zgoda większości właścicieli ? Aktualnie około 60% członków to właściciele (odrębna własność).

Spółdzielnia ma prawo samodzielnie decydować o sprzedaży tylko w odniesieniu do nieruchomości, których jest jedynym właścicielem, a nie w stosunku do nieruchomości, której jest tylko jednym ze współwłaścicieli, nawet jeżeli sprawuje zarząd nad nieruchomością zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd powierzony spółdzielni

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nad nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ustawodawca rozstrzygnął zatem o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale spółdzielnia nie sprawuje tego zarządu bez żadnych ograniczeń. Inaczej zatem wygląda zarząd w przypadku zasobów własnych spółdzielni, a inaczej tam, gdzie spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem i zarządcą. Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że zakres tego zarządu należy rozumieć w taki sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony. Tymczasem zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności ten zarząd przekraczające potrzebuje zgody właścicieli. Z orzecznictwa wynika jednak, że zakres samodzielności spółdzielni nie jest zbyt mocno ograniczany.

Orzecznictwo sądowe

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt: II OPS 2/12 uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Rozpatrując przedstawiony problem prawny, NSA wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli, który obowiązuje nie tylko ustawodawcę, lecz również organy stosujące prawo, w tym sądy. Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że przyjęcie zasady, zgodnie z którą spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania. Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest zatem upoważniona do wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Jak podał sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W orzecznictwie można spotkać się też z inną opinią. Sąd Najwyższy dnia 27 marca 2014 r. podjął uchwałę, sygn. akt: III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko, uznając, że spółdzielnia może samodzielnie wykonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Warto też zwrócić uwagę na niedawne wyroki w tej materii, w których próbowano określić, jak daleko spółdzielnia może się posunąć w samodzielnym podejmowaniu decyzji. W wyroku z dnia 28.02.2018 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 1074/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że odnosząc się do charakteru prawnego zarządu powstałego zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i należytego wykonania obowiązków wypływających z takiego zarządu, należy przyjąć, że czynności dotyczące nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym mieszczą się ramach zadań spółdzielni. Nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 16.02.2018 roku, sygn. akt: II OSK 1029/16, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji oraz utrzymaniu części budynków i urządzeń objętych współwłasnością. W konsekwencji roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jeżeli dotyczą...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy