Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Administrowanie

31 stycznia 2022

NR 235 (Styczeń 2022)

Ustanowienie służebności gruntowej przez wspólnotę mieszkaniową

0 1773

Przepisy ustawy o własności lokali1 zawierają przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których podjęcia wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w drodze uchwały i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. W katalogu tych czynności ustawodawca nie zawarł ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej, jakim jest służebność gruntowa. Na tym tle wyrażone zostały (aktualne do dzisiaj) odmienne zapatrywania co do zasad ustanawiania służebności na nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej.

Stanowisko Sądu Najwyższego

W uchwale z 5 lutego 2010 r.2 Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, iż na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. W uzasadnieniu wyrażonego poglądu SN zwrócił uwagę, iż przepisy u.w.l. regulując zarząd nieruchomością wspólną, preferują umowny tryb określenia sposobu zarządzania3. Rozwiązania tej ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa niż (aktualnie) trzy4. Ustawowe regulacje u.w.l. obejmują przy tym m.in. rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd5.

Z mocy art. 21 ust. 1 u.w.l. sprawami wspólnoty kieruje (i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali) zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to jednak spraw zwykłego zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę składa natomiast zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym6. W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. – zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo to powinno być udzielone w takiej formie, jakiej wymaga umowa.

POLECAMY

Z art. 22 ust. 2 u.w.l. wiąże się art. 21 ust. 3 tejże ustawy, który stanowi, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa (o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l.) składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich ­lokali. Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wymienionych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy zatem, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania, by następnie zarząd sam – reprezentując całą wspólnotę – złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania. Przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera przy tym wyliczenie taksatywne (katalog zamknięty) w zakresie udzielenia pełnomocnictwa, co oznacza, że w trybie przewidzianym w tym przepisie nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu ­służebności na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została jednak wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Z powyższej interpretacji Sąd Najwyższy wyprowadził wniosek, iż na podstawie powołanego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (ani żadnej innej – przyp. autorki).
 

Ważne

Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.  


Podobne zapatrywanie Sąd Najwyższy zajął również w – wydanym w tej samej sprawie – postanowieniu z 7 października 2011 r.7, w którego uzasadnieniu poszedł w swoich rozważaniach o krok dalej. Choć SN zauważył w wydanym orzeczeniu, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wymienił w art. 22 ust. 3 u.w.l. jedynie przykładowo, zaś nie ma wątpliwości co do tego, że taki charakter ma także obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością, jednak stanął na stanowisku, iż obciążenie to nie może nastąpić w drodze zgody właścicieli indywidualnych lokali wyrażonej w formie uchwały, umocowującej dodatkowo zarząd wspólnoty do dokonania tej czynności.
 

Uwaga

Podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty.

 

Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy – podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c.8 dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika bowiem, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jak zauważył Sąd Najwyższy – z powołaniem się na art. 22 ust. 2 u.w.l. – wspólnota mieszkaniowa może wprawdzie podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości, ale uchwała taka stanowi jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty. Podjęcie takiej uchwały – w trybie i na zasadach określonych w art. 23 u.w.l. – oczywiście nie prowadzi do powstania ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej i nie oznacza, że prawo takie powstanie na skutek działań podjętych przez zarząd wspólnoty. Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa (o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l.) podejmuje zarząd wspólnoty, składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. O ile czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej jedynie zgodnie z art. 199 k.c.
 

Uwaga

Wspólnota mieszkaniowa może wprawdzie podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości, ale uchwała taka stanowi jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty.

 

Ważne

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.


Zgoda na ustanowienie służebności w drodze uchwały właścicieli lokali umocowującej zarząd do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

Zapatrywania wyrażone w przywołanych wyżej orzeczeniach Sądu Najwyższego spotkały się z głosami przeciwnymi, wyrażonymi tak przez przedstawicieli doktryny9, jak też w orzecznictwie sądów powszechnych10. Z poglądami tymi zgadza się również autorka niniejszego artykułu.

Przeciwnicy stanowiska wyrażonego przez SN wskazują, że przewidziane w art. 22 ust. 3 u.w.l. ustawowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest tylko przykładowe, wobec czego wynikający z art. 22 ust. 2 u.w.l. obowiązek udzielenia zarządowi pełnomocnictwa należy odnieść do wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, które wymagają złożenia przez zarząd oświadczenia woli. Trafnie podnosi się, że z punktu widzenia racjonalności ustawodawcy trudno byłoby uzasadnić, dlaczego w przypadku niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd może występować w danej sprawie jako pełnomocnik, a w innej (nieraz bardzo podobnej) jest to niemożliwe. Przykładowo na gruncie interpretacji zaprezentowanej przez Sąd Najwyższy, zarząd wspólnoty mieszkaniowej mógłby podejmować czynności w sprawie o nabycie nieruchomości przyległej (art. 32a u.w.l., który również przewiduje udzielenie zarządowi przez wspólnotę pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnych zmierzających do takiego nabycia), natomiast nie mógłby ich podejmować w sprawie o nabycie innej nieruchomości (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). Mógłby on podejmować czynności prowadzące do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wynikające z powstania nowej nieruchomości lokalowej w rezultacie dokonanej nadbudowy lub przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), ale nie mógłby ich podejmować, ­jeżeli konieczność zmiany wysokości udziałów wynikałaby z podjętej przez wspólnotę decyzji o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – np. adaptacji strychu w celu powiększenia powierzchni jednego z wyodrębnionych lokali (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.).
 

Uwaga

Wynikający z art. 22 ust. 2 u.w.l. obowiązek udzielenia zarządowi pełnomocnictwa należy odnieść do wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, które wymagają złożenia przez zarząd oświadczenia woli.


Inni przedstawiciele doktryny podnoszą słusznie, że nieracjonalne byłoby rozwiązanie ustawowe, w którym z jednej strony ustawodawca nakazuje udzielać pełnomocnictwa do każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l.), z drugiej natomiast jego skuteczność wobec wszystkich właścicieli lokali uzależniona byłaby od istnienia dodatkowego przepisu (takiego jak art. 21 ust. 3 u.w.l., który jednak de lege lata odnosi się jedynie do wąsko określonej grupy sytuacji). Przyjęcie zapatrywania wyrażonego przez Sąd Najwyższy oznaczałoby zatem, że w przypadkach niewymienionych w art. 21 ust. 3 u.w.l. – a więc w zdecydowanej większości sytuacji – pełnomocnictwu temu odmawiałoby się de ­facto skuteczności prawnej. Na jego podstawie pełnomocnik (zarząd) nie mógłby bowiem skutecznie działać w imieniu swoich mocodawców (właścicieli lokali) pomimo skutecznego podjęcia uchwały, gdyż rodzaj czynności prawnej, jakiej miałby dokonać (np. złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu służebności), powodowałby, że jego oświadczenie nie odnosiłoby skutku wobec wszystkich właścicieli lokali, co przeczy istocie takiego oświadczenia, niepodzielnie wpływającego na prawo współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Nie można też odmówić słuszności podnoszonym wątpliwościom co do możliwości proponowanego przez Sąd Najwyższy zastosowania art. 199 k.c. do podejmowania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną przez jej współwłaścicieli tworzących tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, skoro art. 19 u.w.l. przewiduje odpowiednie zastosowanie przepisów k.c. o współwłasności tylko do zarządu taką nieruchomością wspólną, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż (aktualnie) trzy. W przypadku wspólnot, gdzie liczba lokali jest większa od trzech, przepisy u.w.l. przewidują natomiast model zarządu opisany w art. 20–32a tej ustawy, o ile sposobu zarządu nie określono w umowie współwłaścicieli lub w ich uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. W dużej wspólnocie mieszkaniowej powzięcie uchwały w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l., wyrażającej zgodę na dokonanie czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa, powoduje zatem, że oświadczenie woli złożone na podstawie takiego pełnomocnictwa w kwestiach modyfikujących dotychczasowe stosunki prawnorzeczowe odnosi skutek w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, także i tych, którzy nie głosowali lub głosowali przeciwko takiej uchwale. Takie konsekwencje prawne wynikają z samej istoty mechanizmu zarządzania nieruchomością wspólną w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, ustanowionego przez ustawodawcę w u.w.l., a prawa przegłosowanego współwłaściciela chronione są przez możliwość zaskarżenia uchwały do sądu z powodu naruszenia jego interesów.

Jednocześnie – mając na uwadze rys historyczny wprowadzenia regulacji zawartej w art. 21 ust. 3 u.w.l. – w doktrynie podnosi się, iż przyjąć należy, że przepis ten nie zawiera zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do dokonania których zarząd wspólnoty potrzebuje uchwały wyrażającej zgodę i udzielającej mu pełnomocnictwa, ponieważ celem tego przepisu było jedynie rozstrzygnięcie wątpliwości dotyczących przynależności przedmiotów majątkowych nabytych w wyniku wymienionych w nim czynności prawnych do majątków osobistych właścicieli lokali. Stąd też nie można podzielić zapatrywania, by przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. traktować jako zawierający normę zawężającą możliwość skutecznego udzielenia zarządowi wspólnoty przez właścicieli lokali pełnomocnictwa w zakresie wykonania uchwał dotyczących czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l. jedynie do udzielania upoważnienia do składania oświadczeń związanych z czynnościami wymienionymi w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 tej ustawy. Uznanie takiej wykładni za właściwą nieodzownie musiałoby łączyć się z koniecznością przyjęcia, że intencją ustawodawcy (mimo określonego sformułowania art. 22 ust. 2 u.w.l. oraz wyczerpującego określenia sposobu zarządu tzw. dużą wspólnotą w rozdziale 4 tej ustawy, bez odesłania do odpowiedniego choćby stosowania przepisów k.c.) było nakazanie wspólnocie podejmowania uchwał co do pozostałych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w trybie przewidzianym w art. 23 u.w.l., zatem większością głosów, przy jednoczesnym umożliwieniu jej realizacji tych uchwał w drodze złożenia oświadczeń woli jedynie w trybie art. 199 k.c., a więc jednomyślnie. Nie sposób doszukać się w tym logiki, jaka powinna cechować racjonalnego ustawodawcę.
 

Ważne

Jeżeli zarząd wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu uchwałą właścicieli lokali będzie składał oświadczenia woli w celu realizacji jednej z ­czynności wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., a więc mających wpływ na zakres praw rzeczowych do nieruchomości wspólnej (hipoteza normy) – to oświadczenia te wywrą skutek w sferze prawnej właścicieli wszystkich lokali (dyspozycja normy).


Z uwzględnieniem zatem głosów krytycznych wobec stanowiska Sądu Najwyższego, przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. należy odczytywać w ten sposób, że jeżeli zarząd wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu uchwałą właścicieli lokali będzie składał oświadczenia woli w celu realizacji jednej z czynności wymienionych w art. 22 ust 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., a więc mających wpływ na zakres praw rzeczowych do nieruchomości wspólnej (hipoteza normy) – to oświadczenia te wywrą skutek w sferze prawnej właścicieli wszystkich lokali (dyspozycja normy). Błędny jest zatem pogląd, iż dla skutecznego złożenia oświadczenia woli o obciążeniu nieruchomości wspólnej ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością) konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wymagana przez art. 199 k.c., gdyż przepis ten nie znajduje zastosowania do zarządu tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. W rezultacie uznać więc należy, że jeżeli oświadczenie o ustanowieniu służebności złożyło – co najmniej – dwóch członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej w razie zarządu wieloosobowego, legitymujących się uprzednio podjętą przez właścicieli lokali oraz zaprotokołowaną przez notariusza uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie służebności i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności z tym ustanowieniem związanych, jak wymaga tego art. 22 ust. 2 u.w.l., to tym samym spełnione zostały warunki do dokonania wpisu tego prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (jako nieruchomości obciążonej).
 

Ważne

Jeżeli oświadczenie o ustanowieniu służebności złożyło – co najmniej – dwóch członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej w razie zarządu wieloosobowego, legitymujących się uprzednio podjętą przez właścicieli lokali oraz zaprotokołowaną przez notariusza uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie służebności i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności z tym ustanowieniem związanych, jak wymaga tego art. 22 ust. 2 u.w.l., to tym samym spełnione zostały warunki do dokonania wpisu tego prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (jako nieruchomości obciążonej).



Przypisy:

  1. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności ­lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm., dalej u.w.l.).
  2. sygn. akt: III CZP 127/09.
  3. por. art. 18 ust. 1 u.w.l.
  4. por. art. 19 u.w.l.
  5. por. art. 22 u.w.l.
  6. por. art. 21 ust. 2 u.w.l.
  7. sygn. akt: II CSK 23/11.
  8. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).
  9. por. M. Berek [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. K. Osajda, 2019, teza 24 do art. 22.
  10. por. wyr. Sądu Okręgowego w Łodzi z 26 marca 2019 r., sygn. akt: III Ca 1983/18.

Przypisy