Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę – z zastrzeżeniem budowy i robót budowlanych zwolnionych z tego obowiązku.
Dział: Zagadnienia budowlane
Podczas kontroli wewnętrznej instalacji gazowej w budynku zlokalizowano nieszczelność na redukcji między zaworem głównym a podejściem do gazomierza (kolano). W 2013 r. właściciel budynku zgodnie z obowiązującymi przepisami przeniósł gazomierz z wnętrza budynku na zewnątrz. Odległość między gazomierzem głównym a zaworem głównym to odcinek, na którym jest redukcja między zaworem a podejściem do gazomierza. Po czyjej stronie leży doszczelnienie instalacji gazowej? Gazowni czy właściciela budynku?
Wspólnota graniczy z działką innego właściciela, który jest również właścicielem muru ogrodzeniowego. Po stronie wspólnoty naprawiliśmy pęknięcia, ale chcieliśmy napisać pismo w sprawie naprawienia jego drugiej strony. Są duże pęknięcia i mur wymaga remontu. Proszę o wskazówki, jak należy przygotować takie pismo.
Jeden z właścicieli lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej (sklep spożywczy) postawił przed lokalem, na terenie działki wspólnoty, konstrukcję drewnianą. Jest to wiata z zadaszeniem przytwierdzona do kostki brukowej, bez podstawy fundamentowej. W chwili stawiania wiaty obecny właściciel był najemcą lokalu, a ówczesny właściciel wydał zgodę na postawienie wiaty bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Obecnie wspólnota domaga się usunięcia wiaty, natomiast właściciel lokalu użytkowego odmawia, powołując się na zapis w akcie notarialnym sprzedaży lokalu, który brzmi: „strona kupująca wyraża zgodę na ustanowienie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z którym wyznaczone ogródki dla lokali niemieszkalnych zostaną przyznane do wyłącznego korzystania lokali oraz oświadczają, że nie będą mieć w związku z tym żadnych roszczeń w przyszłości. Ponadto strony oświadczają, że część nieruchomości wspólnej znajdująca się bezpośrednio przed wejściem do przedmiotowego lokalu niemieszkalnego zostanie przeznaczona do wyłącznego korzystania przez nabywców tego lokalu”. Czy zatem właściciel lokalu użytkowego ma prawo do dysponowania tą częścią nieruchomości wspólnej bez zgody wspólnoty? Czy wspólnota ma prawo żądać usunięcia wiaty?
Właściciel w dużej wspólnocie zakupił lokal i rozpoczął remont. W trakcie prac zlecił wykonanie opinii stanu technicznego instalacji, która przechodzi w jego lokalu i należy do wspólnoty mieszkaniowej. Na jej podstawie zwrócił się do zarządu o wymianę rur znajdujących się w jego lokalu. Zarząd twierdzi, że wymaga to podjęcia stosownej uchwały. Nowy właściciel chce jednak, aby zarząd przystąpił do działania, bo zależy mu na czasie (ma umówioną ekipę remontową i chce otworzyć lokal za ok. 2 tygodnie). Zarząd argumentuje, że jeśli nie wystąpiła szkoda, a instalacja nie wymaga natychmiastowych prac naprawczych, to mogą jedynie poddać pod głosowanie uchwałę dotyczącą remontu bądź wymiany starej instalacji. Jak w takim przypadku powinien postąpić zarząd? W załączeniu przedstawiam opinię techniczną przekazaną przez nowego właściciela.
Jesteśmy Zakładem Gospodarki Komunalnej zarządzającym małą wspólnotą mieszkaniową z większościowym udziałem gminy (63%), w której konieczny jest remont kapitalny dachu. Ze względu na bardzo skromne środki zgromadzone na funduszu remontowym właściciele podjęli uchwałę, że brakujące środki dołożą z własnej kieszeni według udziałów. Odpowiednie środki wydatkuje też gmina ze swojego budżetu. Niestety, jedna osoba nie wyraziła zgody na taką formę rozliczenia, gdyż musiałaby dołożyć do remontu ok. 8000,00 zł. Dodam, że jeżeli nie przeprowadzimy remontu w tym roku, środki z budżetu gminy przepadną. W protokołach z przeglądów budowlanych remont dachu mamy wpisany na czerwono jako pilny. Co możemy zrobić w tej sytuacji jako zarządca wspólnoty?
Czy istnieje możliwość zabudowania fragmentu rury gazowej, która przechodzi przez korytarz wewnątrz budynku, przy założeniu, że zabudowa będzie miała otwory wentylacyjne? Czy zabudowa powinna mieć specjalne oznaczenia? Dodamy, że pozostała niezabudowana część instalacji gazowej została podczas remontu pomalowana na biało i oznaczona napisem „GAZ”. Czy taka forma jest wystarczająca i zgodna z przepisami? Będziemy wdzięczni za ewentualne przytoczenie podstawy prawnej takich działań.
Czy w przypadku wymiany witryn okiennych i drzwi do lokalu trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę? Czy należy gdzieś to zgłosić?
W roku 2018 wykonywaliśmy prace remontowe we wspólnocie, które zostaną zakończone w bieżącym roku. Wykryliśmy wady i chcielibyśmy napisać oficjalne pismo do wykonawcy z podaniem terminu. Proszę o wytyczne.
Jeden z właścicieli wspólnoty mieszkaniowej zamontował drzwi do mieszkania, zmieniając kierunek ich otwierania (obecnie na klatkę schodową). Dodatkowo od strony klatki schodowej zamontował samozamykacz który wystaje ok. 30 cm. Po otwarciu drzwi droga ewakuacyjna zmniejszyła się do 28 cm.
1. Proszę o informację, czy bez zgody wspólnoty mieszkaniowej właściciel może samowolnie zmienić kierunek otwierania drzwi?
2. Czy może zamontować samozamykacz od strony klatki schodowej bez zgody wspólnoty mieszkaniowej?
3. Jeżeli nie można samowolnie zmieniać kierunku otwierania drzwi i montować samozamykacza, jakie kroki należy podjąć w celu rozwiązania problemu?
Wspólnota podjęła kroki w celu doprowadzenia drzwi do stanu pierwotnego. Skierowano pismo do Powiatowego Nadzoru Budowlanego, który przekazał sprawę Powiatowej Straży Pożarnej. Ta jednak nie stwierdziła uchybień. Nadmienię tylko, że jeden z właścicieli wspomnianego lokalu jest wieloletnim pracownikiem tejże Powiatowej Straży Pożarnej.
Zgodnie z Ustawą Prawo budowlane, art. 62 pkt. 2 i 3, przeprowadziłem kontrolę stanu technicznego obiektów o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 oraz powierzchni dachu powyżej 1000 m2. Inwestor zlecający powyższy przegląd domaga się ode mnie protokołu z przeglądu okresowej kontroli pięcioletniej (termin ten upływa aktualnie). Czy w tej sytuacji należy przeprowadzić jeszcze jeden przegląd (jako trzeci), dotyczący przeglądu pięcioletniego, skoro w protokołach przeprowadzonych dwa razy w roku są zawarte wszystkie niezbędne informacje o stanie technicznym?
Podczas ostatniego rocznego przeglądu ogólnobudowlanego budynku inżynier budownictwa dokonujący tej kontroli stwierdził groźne pęknięcia wsporników słupów podtrzymujących podciągi na poziomie garażu (poziom –1). W protokole z przeglądu wpisano konieczność pilnego wykonania projektu konstrukcyjnego wzmocnienia tych wsporników oraz jak najszybszej realizacji tych prac. Czy w sytuacji tak pilnych prac zabezpieczających, których niewykonanie może być bardzo groźne dla bezpieczeństwa budynku i mieszkających w nim osób, zarząd wspólnoty mieszkaniowej musi wcześniej przegłosować uchwałę w sprawie zgody na ich realizację? Co w sytuacji, gdy właściciele nie będą chcieli głosować, będzie to trwało bardzo długo albo gdy nie wyrażą zgody?