Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

31 maja 2021

NR 228 (Maj 2021)

Działalność hotelowa na terenie nieruchomości wspólnej – na przykładzie wyroku NSA

0 657

W wyroku z dnia 4 marca 2021 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż nałożenie na zarządcę lokali obowiązku polegającego na przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym, wobec samowolnej zmiany sposobu ich użytkowania na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej, jest możliwe dopiero wówczas, jeżeli z materiału dowodowego, zgromadzonego przez organy Nadzoru Budowlanego, będzie wynikało, że zarządca ten faktycznie zarządza tymi lokalami w imieniu właścicieli, tj. gospodaruje nimi, sprząta, czy też pobiera za ich utrzymanie stosowne opłaty.

Stan faktyczny. Postępowanie przed organami Nadzoru Budowlanego

W trakcie oględzin przeprowadzonych przez PINB w budynku mieszkalnym stwierdzono, iż w budynku tym doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania niektórych lokali mieszkalnych na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej. Ustalono również, iż wynajmem lokali w budynku zajmowała się spółka, która sprawowała jednocześnie zarząd tymi lokalami. Mając powyższe na uwadze, organ I instancji – uznając spółkę za faktycznego zarządcę lokali użytkowanych na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej oraz wobec samowolnej zmiany sposobu użytkowania – nakazał przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokali w budynku, użytkowanych aktualnie na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej.

Po rozpoznaniu odwołania spółki WINB decyzją wydaną w sprawie uchylił rozstrzygnięcie organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego sam fakt samowolnej zmiany sposobu użytkowania był przy tym niewątpliwy. W lokalach mieszkalnych znajdujących się w kontrolowanym budynku prowadzana była bowiem działalność gospodarcza określana w ofercie dla klientów jako hotel. Jednocześnie spółka dokonała zgłoszenia do ewidencji obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie i prowadzonej przez Prezydenta Miasta: 242 miejsca noclegowe w apartamentach 2- i 4-osobowych. Skontrolowana z kolei przez Wojewódzkiego Inspektora Inspekcji Handlowej spółka nie okazała niezbędnych dokumentów dotyczących opinii zarówno sanitarnych, przeciwpożarowych, jak i opinii wymaganych odrębnymi przepisami.

POLECAMY

Zdaniem WINB, adresatem decyzji wydanej w sprawie przez organ I instancji na podstawie art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego2 mógł być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 p.b., czyli właściciel lub zarządca budynku, albowiem te podmioty zostały zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem (art. 5 ust. 2 p.b.). W ocenie WINB z akt sprawy nie wynikało, by spółka była zarządcą omawianych lokali w budynku, gdyż w aktach brak było stosownej dokumentacji. Wobec powyższego organ odwoławczy wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji powinien uzupełnić akta o umowę spółki z właścicielami lokali wynajmowanych pod działalność hotelową bądź o stosowne dokumenty potwierdzające prawo własności do przedmiotowych lokali i przeprowadzić postępowanie z udziałem poszczególnych właścicieli bądź ich pełnomocnika (jeżeli do akt zostanie załączony stosowny dokument pełnomocnictwa). Natomiast w odniesieniu do recepcji, która zlokalizowana została w części wspólnej budynku – ewentualne obowiązki nałożyć na wspólnotę mieszkaniową.

W ocenie WINB nałożenie określonych obowiązków na zarządcę lokali byłoby zatem możliwe dopiero wówczas, gdyby z materiału dowodowego jasno wynikało, że odwołująca się spółka faktycznie zarządzała tymi lokalami, tj. gospodarowała nimi, sprzątała je, czy też pobierała za ich utrzymanie stosowne opłaty.

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Od rozstrzygnięcia WINB skargę do właściwego miejscowo WSA wniosła spółka, zarzucając m.in. naruszenie przepisów procedury administracyjnej poprzez brak umorzenia postępowania w pierwszej instancji jako bezprzedmiotowego wraz z uchyleniem zaskarżonej decyzji przez organ odwoławczy. W ocenie spółki w sprawie nie zachodziła konieczność zbadania, kto faktycznie jest zarządcą lokali wskazanych w zaskarżonej decyzji, wobec sytuacji, w której złożone do akt sprawy dokumenty jednoznacznie wskazywały, że zarządcą lokali (obiektu budowlanego) była wspólnota mieszkaniowa, a nie skarżąca spółka. Jednocześnie spółka zarzuciła również błędną ocenę materiału dowodowego przez WINB, sprowadzającą się do ustalenia, że lokale wskazane w zaskarżonej decyzji były wykorzystywane na prowadzenie działalności hotelowej wymagającej zgłoszenia, tj. zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, w sytuacji, w której ww. okoliczności nie zachodziły, a z dowodów złożonych w sprawie – w tym opinii specjalisty – wynikało jednoznacznie, że lokale te były wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Postępowanie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym

WSA wyrokiem3 oddalił skargę spółki w całości, uznając, iż zaskarżona decyzja kasacyjna była zgodna z prawem, jak i konieczne było rozpatrzenie sprawy ponownie przez organ I instancji.

W uzasadnieniu wydanego orzeczenia WSA stwierdził, że organ odwoławczy słusznie uznał, iż w postępowaniu przed organem I instancji zostały naruszone przepisy procedury administracyjnej, skutkiem czego organ ten nie wyjaśnił sprawy w zakresie istotnym dla jej rozstrzygnięcia, a zatem decyzja o uchyleniu zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazania sprawy do ponownego jej rozpoznania była prawidłowa. O ile bowiem w świetle zebranych w sprawie dowodów ustalone zostało bezspornie, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na cele hotelowe, podobnie jak i zmiany części wspólnych budynku, o tyle nie zostało przez PINB ustalone, do jakich podmiotów powinien być skierowany nakaz przywrócenia lokali do poprzedniego sposobu użytkowania. Brak tego ustalenia na podstawie przekonujących dowodów, a szczególności brak dokumentów potwierdzających zarząd skarżącej spółki co do wszystkich wymienionych w decyzji lokali, uzasadnił z kolei także uchylenie postanowienia PINB nakładającego na tę spółkę obowiązek przedstawienia wskazanych w tym postanowieniu dokumentów.
 

Uwaga

Przez usługi hotelarskie należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie – w obrębie obiektu – usług z tym związanych.


Zdaniem WSA, poza sporem była również okoliczność, że lokale w budynku opisanym w zaskarżonej decyzji miały charakter lokali mieszkalnych, natomiast co do 30% tych lokali prowadzona była działalność gospodarcza proponowana w ofercie dla klientów jako usługi hotelowe. Jednocześnie przez części wspólne: korytarze, klatki schodowe, windy, garaże oraz patio transportowane były m.in. wózki z brudną pościelą pochodzącą z tych lokali.

Uwaga

Hotelem są obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów.


Jak wyjaśnił to przy tym WSA, mając na uwadze, że przez usługi hotelarskie należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie – w obrębie obiektu – usług z tym związanych; z kolei hotelem są obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów, to przypomnieć należało, że – zgodnie z art. 71 ust. 2 p.b. – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagała zatem zgłoszenia właściwemu organowi. W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b., przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należało bowiem rozumieć w szczególności podjęcie, bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
 

Uwaga

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy rozumieć podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.


W toku postępowania ustalono przy tym, że Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej poinformowała o przeprowadzonej kontroli w związku z prowadzeniem działalności hotelowej w budynku. W trakcie kontroli ustalono, że w obiekcie znajduje się około 300 lokali mieszkalnych, z których 85 przystosowano do prowadzenia działalności polegającej na dziennym i długoterminowym wynajmie. W ramach działalności zapewniono również 242 miejsca noclegowe, w tym zlokalizowane na najwyższej dziewiątej kondygnacji, a mieszkańcy lokali nie byli stałymi użytkownikami budynku. Wobec powyższego PSP uznała więc, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami dokonanie intensyfikacji użytkowania wskazanych lokali poprzez ich wynajem wpływało na zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego w przedmiotowym budynku. Lokale objęte najmem, a znajdujące się w jednej strefie pożarowej z pozostałymi lokalami mieszkalnymi, powinny więc spełniać wymagania określone dla kategorii zagrożenia ludzi ZL IV i ZL V.
 

Uwaga

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dokonanie intensyfikacji użytkowania wskazanych lokali poprzez ich wynajem wpływało na zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego w przedmiotowym budynku.


Z kolei, w trakcie kontroli dokonanej przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego ustalono, że użytkowanie poszczególnych lokali mieszkalnych poprzez ich wynajem (krótki lub długotrwały), choć nie stanowiło zmiany warunków higieniczno-sanitarnych, to jednak zmiana sposobu użytkowania dotyczyła nieruchomości jako całości. Znacznie obciążone zostały przy tym ciągi komunikacyjne w częściach wspólnych nieruchomości, w tym także klatki schodowe budynku. Przewożona w wózkach serwisowych korytarzami i windami bielizna brudna i czysta, środki i sprzęt do utrzymania czystości, ograniczały zaś w znacznym stopniu pozostałym stałym mieszkańcom budynku możliwość swobodnego korzystania z części wspólnych. Również konieczność wydzielenia, obsługi i korzystania z pomieszczeń magazynów bielizny brudnej i czystej oraz pomieszczeń socjalno-sanitarnych ekip sprzątających była typowa dla działalności hotelowej, a nie budynku mieszkalnego. Nieustająca z kolei zmiana osób korzystających z usług hotelowych wymagała uruchomienia procedur częstszego sprzątania pomieszczeń i części wspólnych.

Na zmianę sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na prowadzenie działalności hotelowej zwrócił także uwagę Wojewódzki Inspektor Handlowy, który poinformował, że w toku przeprowadzonej kontroli stwierdzono,...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy