Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

17 września 2018

NR 199 (Wrzesień 2018)

Fundusze własne spółdzielni mieszkaniowych po zmianach w prawie

707

Spółdzielnie prowadzą działalność według zasad określonych w ustawie Prawo spółdzielcze (dalej: Prawo spółdzielcze), ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanym statucie. Natomiast księgi rachunkowe są prowadzone zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości.

Fundusze własne spółdzielnie ujmują w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniu jednostki (art. 36 ust. 1 Ustawy o rachunkowości). Zasadniczymi funduszami własnymi w spółdzielni są fundusz udziałowy i fundusz zasobowy (art. 78 § 1 pkt 1 i 2 Prawa spółdzielczego). W związku z nowelizacją Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiskiem Komitetu Standardów Rachunkowości oraz orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego istnieje konieczność uaktualnienia podejścia do funduszy.

POLECAMY

Fundusz udziałowy

Zgodnie z Prawem spółdzielczym fundusz udziałowy powstaje z: wpłat udziałów członkowskich, odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Zmniejszenie funduszu udziałowego powoduje zwrot udziałów członkom występującym ze spółdzielni oraz pokrycie straty bilansowej w sytuacji, gdy nie znajduje ona pokrycia w funduszu zasobowym.

W Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, po nowelizacji z 2017 r., nie uregulowano zasad zwrotu wpłat dokonanych na udziały. Zgodnie z art. 21 Prawa spółdzielczego, członek spółdzielni nie może przed ustaniem członkostwa żądać zwrotu wpłat dokonanych na udziały. Zwrot tych wpłat nie może nastąpić przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego za rok, w którym członek wystąpił z żądaniem oraz, w wypadku, gdy jego udziały zostały przeznaczone na pokrycie strat spółdzielni. Sposób i termin zwrotu określa statut. Jednak art. 21 ustawy Prawo spółdzielcze po nowelizacji nie może być stosowany w spółdzielniach mieszkaniowych, co wynika z treści art. 1 ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że nie stosuje się przepisów ustawy Prawo spółdzielcze dotyczących udziałów i wpisowego.

W związku z takimi rozwiązaniami można się spotkać z poglądem, że od dnia wejścia w życie nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli od 9 września 2017 roku, likwidacji ulega fundusz udziałowy. Spółdzielnia mieszkaniowa bowiem od tego dnia nie ma prawa go prowadzić, środki na nim zgromadzone to świadczenia nienależne, które w związku z brakiem regulacji podlegają bezzwłocznemu zwrotowi. Instytucja nienależnego świadczenia jest wskazana w art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego. Z przywołanego przepisu wynika, że z nienależnym świadczeniem mamy do czynienia m.in. w przypadku odpadnięcia podstawy prawnej, która istniała w chwili spełnienia świadczenia, a odpadnięcie nastąpiło później. W przypadku spółdzielni, która nie będzie chciała zwrócić środków wniesionych tytułem wkładu, podstawą wniesienia powództwa o zwrot mają być przepisy dotyczące bezpodstawnego 
wzbogacenia.

Czy wpłaty dokonane na fundusz udziałowy należy traktować jako świadczenie nienależne?

Czy faktycznie w przypadku wpłat na udziały mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym? Zgodnie z powołanym wyżej przepisem Kodeksu cywilnego, świadczenie jest nienależne jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył. Podobnie jest w przypadku, gdy podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Istnieje więc kilka przyczyn nienależnego świadczenia. Przypadek nieistnienia zobowiązania nie wchodzi w grę, gdyż członek wstępujący do spółdzielni niewątpliwie był zobowiązany do wniesienia udziału, co wynikało z ustawy oraz postanowień statutu.

Uwaga!

Fundusze własne spółdzielnie ujmują w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniu jednostki (art. 36 ust. 1 ustawy o rachunkowości). Zasadniczymi funduszami własnymi w spółdzielni są fundusz udziałowy i fundusz zasobowy (art. 78 § 1 pkt 1 i 2 Prawa spółdzielczego).

Każde świadczenie powinno mieć swoją podstawę prawną i przyczynę, dla której jest spełniane. Natomiast odpadnięcie podstawy prawnej zakłada, że owa podstawa świadczenia wcześniej istniała, lecz wskutek określonego zdarzenia przestała istnieć. Jak czytamy w komentarzu do Kodeksu cywilnego pod red. 
J. Gudowskiego: „Odpadnięcie podstawy prawnej świadczenia zachodzi także wtedy, gdy podstawą tą był bezpośrednio akt normatywny, który został następnie uchylony albo uznany za niezgodny z Konstytucją RP ze skutkiem ex tunc”. Taka sytuacja tutaj nie zachodzi. W chwili świadczenia przepis rangi ustawowej obowiązywał, tym samym zobowiązanie też istniało. Ustawodawca nie ma możliwości ingerowania bieżącymi przepisami w minione stany prawne – zmiany przepisów nie mogą przecież działać wstecz. Uchylenie przepisów ma wyłącznie skutek na przyszłość – ex nunc. Także przesłanka nieosiągnięcia celu świadczenia nie może być podstawą dochodzenia zwrotu udziału. Celem świadczenia było bowiem zasilenie funduszu udziałowego i zasobowego (w części wpłaty przypadającej na wpisowe) i ten cel bezsprzecznie został osiągnięty. Mając na uwadze powyższe, są uzasadnione podstawy do uznania, iż w omawianej sytuacji nie można skorzystać z instytucji nienależnego świadczenia.

Konsekwencja przepisów o likwidacji wpisowego

Wskazane wyżej wyjaśnienia obrazują stan prawny sprawy. Powstaje natomiast pytanie o wymiar ekonomiczny znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Likwidacja wpisowego i udziałów niewątpliwie wpłynie na pogorszenie kondycji finansowej spółdzielni i zmniejszenie płynności finansowej. Zastanawiające jest, że ustawodawca, który ma dbać o zapewnienie właściwego i bezpiecznego otoczenia prawno-finansowego dla wszystkich podmiotów działających na rynku, podejmuje decyzję o podkopaniu fundamentów działania spółdzielni. Nie da się prowadzić działalności gospodarczej, nie posiadając kapitału – niezależnie, czy dotyczy to spółdzielni mieszkaniowych, czy innej organizacji.

Uwaga!

Każde świadczenie powinno mieć swoją podstawę prawną i przyczynę, dla której jest spełniane. Natomiast odpadnięcie podstawy prawnej zakłada, że owa podstawa świadczenia wcześniej istniała, lecz wskutek określonego zdarzenia przestała istnieć.

Z kwestią udziału i funduszu udziałowego związana jest odpowiedzialność członka za zobowiązania spółdzielni. Jak wyjaśniło Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w opracowanej analizie znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tej materii należy mieć na względzie przepis art. 18 § 1 Prawo spółdzielcze stanowiący, że prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. Zdaniem ministerstwa nowi członkowie, którzy nie wnoszą udziałów (jak również osoby stające się członkami) przed dniem 9 września 2017 r. i wniosły udziały, nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni. Wyłączenie stosowania przepisów dotyczących udziałów oznacza, że do spółdzielni mieszkaniowych nie ma zastosowania przepis art. 19 § 2 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów. Tym samym zlikwidowana została odpowiedzialność członka wnoszącego udział do wysokości zadeklarowanego udziału. Jednocześnie członkowie – niezależnie, czy stali się członkami przed, czy po wejściu w życie nowelizacji – podlegają ochronie 
przewidzianej w art. 19 § 3 Prawo spółdzielcze, który wyklucza odpowiedzialność członków spółdzielni za jej zobowiązania.

Fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych

Podstawa do tworzenia funduszu wkładów znajduje się w art. 78 § 2 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze własne. Podstawą takiego działania są przepisy innych ustaw oraz statut spółdzielni. W pojęciu „przepisy innych ustaw” mieści się oczywiście Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.). Co prawda w żadnym z artykułów nie odnosi się ona do pojęcia funduszu, ale wielokrotnie posługuje się pojęciem wkładu mieszkaniowego i budowlanego (rozdziały 2 i 21 u.s.m.) w kontekście spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu. Również Ministerstwo Finansów w piśmie z 2013 r. przedstawiło pogląd, że podstawą do tworzenia funduszy wkładów mieszkaniowych i budowlanych są przepisy u.s.m., tj. odpowiednio art. 10 ust. 1 pkt 1 i art. 171–1719 u.s.m. Potwierdzenie stanowiska resortu finansów znajdziemy również w piśmie Komisji Nadzoru Audytowego z 29 października 2013 r. nr DR8/KNA/521/50/18/WGM/13, gdzie zostały powołane te same przepisy u.s.m. jako podstawa do tworzenia funduszy wkładów.

Uwaga!

Likwidacja wpisowego i udziałów niewątpliwie wpłynie na pogorszenie kondycji finansowej spółdzielni i zmniejszenie płynności finansowej.

Obwiązek zwrotu wkładu mieszkaniowego bądź wartości rynkowej lokalu

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego następuje rozliczenie z osobą uprawnioną. Na tym etapie istotne jest rozstrzygnięcie kwestii, kiedy zwraca się (zwaloryzowany) wkład mieszkaniowy, a kiedy wartość rynkową. Zauważyć należy, iż przepisy w tej materii zostały istotnie zmienione od 31 lipca 2007 r. Na gruncie art. 11 ust. 1 usm. – przed zmianą z dnia 31 lipca 2007 roku – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasało z chwilą ustania członkostwa, a przepis art. 11 ust. 2 u.s.m. stanowił, że „[…] w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego 
wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu”. Natomiast po nowelizacji z 31 lipca 2007 r. art. 11 ust. 21 u.s.m. stanowi, że „[…] w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu”. W praktyce najwięcej problemów dotyczyło rozliczenia wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy prawo do lokalu wygasło „pod rządami” u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do 31 lipca 2007 r., a opróżnienie lokalu miało miejsce po tym dniu. Rodzi się wówczas pytanie: przepisy, w którym brzmieniu stosować do rozliczenie wkładu i tym samym czy zwracamy zwaloryzowany wkład mieszkaniowy czy też wartość rynkową lokalu?

Uwaga!

Jak wyjaśniło Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w opracowanej analizie znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tej materii należy mieć na względzie przepis art. 18 § 1 Prawo spółdzielcze stanowiący, że prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe.

W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. (sygn. akt: III CSK 295/09). Wyrok SN zapadł w stanie faktycznym: lokatorskie prawo do lokalu wygasło przed nowelizacją dokonaną ustawą z 14 czerwca 2007 r., a lokal został zwrócony spółdzielni po nowelizacji art. 11 u.s.m. W uzasadnieniu powołanego wyroku SN wyjaśnił, że powstaje w takim stanie rzeczy zagadnienie z zakresu prawa międzyczasowego prywatnego, które sprowadza się do tego, czy w niniejszej sprawie stosuje się przepisy art. 11 u.s.m. w pierwotnym brzmieniu, czy też w brzmieniu uwzględniającym ich nowelizację dokonaną w 2007 r. Art. XXVI p.w.k.c. stanowi, że do stosunków prawnych powstałych przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego stosuje się prawo dotychczasowe, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Przepis ten wyraża ogólną zasadę stosowania ustawy dawnej do stosunków prawnych, które powstały w okresie jej obowiązywania. W niniejszej sprawie przedmiotem oceny jest stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym, w którym spółdzielnia jest dłużnikiem, a osoba uprawiona wierzycielem, a świadczenie polega na zapłacie kwoty stanowiącej zwaloryzowany wkład mieszkaniowy (według dawnego przepisu) bądź kwoty stanowiącej wartość rynkową lokalu (według nowego przepisu), a obie kwoty znacznie różnią się między sobą.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m., w pierwotnym brzmieniu, warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszka-
niowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Był to warunek prawny zawieszający, którego spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (jego części). W przedmiotowej sprawie bezsporne było, że spełnienie warunku nastąpiło już po nowelizacji u.s.m. dokonanej w 2007 rokiem. Przed tą nowelizacją nie doszło zatem do powstania rozważanego stosunku prawnego. Powstał on dopiero później, ponieważ według art. 11 ust. 24 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest również, tak jak poprzednio, opróżnienie lokalu. W tej sytuacji zastosowanie mają przepisy obowiązujące w chwili zwrotu lokalu spółdzielni. Oznacza to, że należy zwrócić wartość rynkową lokalu.

Linia orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego

Jednakże 19 czerwca 2018 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w sprawie wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (zasady wypłaty przez spółdzielnię wartości rynkowej tego lokalu osobie uprawnionej). Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. akt: SK 34/14), m.in. że art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w której wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpiło przed wejściem w życie ustawy nowelizującej z 14 czerwca 2007 r. jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Trybunał stwierdził, że w orzecznictwie sądowym ukształtowała się na podstawie art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych norma prawna (o charakterze międzyczasowym), zgodnie z którą roszczenie osoby uprawnionej o wypłatę w wypadku wygaśnięcia prawa do lokalu powstaje dopiero w chwili opróżnienia lokalu i z tego względu, nawet jeśli prawo do lokalu wygasło przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., spółdzielnia obowiązana jest do wypłaty kwoty obliczonej na bazie wartości rynkowej lokalu. Trybunał uznał tę normę za niezgodną z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 oraz w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Zdaniem TK roszczenie osoby uprawnionej powstaje już w chwili wygaśnięcia prawa do lokalu i dlatego jego treść podlega przepisom obowiązującym w tej właśnie chwili. W wypadku gdy opróżnienie lokalu nastąpiło dopiero po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., narzucenie spółdzielni rozliczenia według wartości rynkowej lokalu stanowi sprzeczne z Konstytucją, nieznajdujące wystarczającego uzasadnienia działanie prawa wstecz.

Uwaga!

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego następuje rozliczenie z osobą uprawnioną. Na tym etapie istotne jest rozstrzygnięcie kwestii, kiedy zwraca się (zwaloryzowany) wkład mieszkaniowy, a kiedy wartość rynkową.

Analizując rozliczenia funduszy wkładów, należy przypomnieć, iż począwszy od wejścia w życie Ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw uchylone zostały te przepisy ustawy, które odnosiły się do pojęcia modernizacji oraz źródeł jej finansowania. Nie uzupełnia już się wkładów mieszkaniowych ani budowlanych w związku z wykonaniem prac modernizacyjnych budynków. Wykreślono bowiem następujące przepisy:

  •     art. 61 ust. 5 „za modernizację, o której mowa w ust. 4, uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu”,
  •     art. 10 ust. 5 „w wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest obowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy”,
  •     art. 173-5 „w wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest obowiązana uzupełnić wkład budowlany”.

Na skutek tej eliminacji od 31 lipca 2007 r., tj. od dnia wejścia w życie ww. ustawy nowelizującej, wszystko to, co dotychczas było modernizacją, mieści się w kategorii „remont”. W związku z powyższym stało się możliwe pokrywanie kosztów robót modernizacyjnych ze środków funduszu remontowego oraz łączenie funduszu modernizacyjnego z remontowym. Potwierdzenie tego stanowiska znajduje się w odpowiedzi z 19 kwietnia 2013 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na interpelację poselską nr 17505.

Fundusze wkładów według Stanowiska Komitetu Standardów Rachunkowości

Komitet Standardów Rachunkowości wydał stanowisko w sprawie wykazywania przez spółdzielnie mieszkaniowe w sprawozdaniu finansowym funduszów własnych oraz ustalania wyniku finansowego, stanowiące załącznik do uchwały nr 7/2015 z 20 października 2015 r. (Dz. Urz. Min. Fin. poz. 81). W świetle ww. stanowiska, fundusz wkładów mieszkaniowych i fundusz wkładów budowlanych to fundusze własne spółdzielni mieszkaniowych o charakterze funduszu podstawowego. W momencie ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego (do 2007 r.) prawa do lokalu wniesione wkłady przenosi się (ze zobowiązań z tytułu wniesionych wkładów) odpowiednio na powyższe fundusze. Dodatkowymi źródłami tworzenia tych funduszów są:

  •     kwoty należnych wpłat od osób uprawnionych z tytułu spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię na budowę,
  •     równowartość kwot otrzymanych przez spółdzielnię w ramach pomocy ze środków publicznych lub uzyskanych z innych źródeł na sfinansowanie kosztów budowy lokali.

Wartość funduszów ulega odpowiednio zmniejszeniu o umorzenie środków trwałych z nich sfinansowanych. W związku z tym wartość prezentowanych w pasywach bilansu funduszy, ustalona na każdy dzień bilansowy, jest równa wartości netto sfinansowanych nimi środków trwałych, prezentowanych w aktywach bilansu. Zmiany stanów funduszów i przyczyny tych zmian objaśnia się w zestawieniu zmian w funduszu własnym lub – jeżeli spółdzielnia nie sporządza zestawienia – w dodatkowych informacjach i objaśnieniach.

Obowiązek prowadzenia kont pomocniczych

Do funduszu wkładów mieszkaniowych i funduszu wkładów budowlanych wymagane jest, w myśl ww. stanowiska, prowadzenie w księgach rachunkowych kont pomocniczych (ewidencji analityc...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy