Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

17 września 2018

NR 199 (Wrzesień 2018)

Fundusze własne spółdzielni mieszkaniowych po zmianach w prawie

0 404

Spółdzielnie prowadzą działalność według zasad określonych w ustawie Prawo spółdzielcze (dalej: Prawo spółdzielcze), ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanym statucie. Natomiast księgi rachunkowe są prowadzone zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości.

Fundusze własne spółdzielnie ujmują w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniu jednostki (art. 36 ust. 1 Ustawy o rachunkowości). Zasadniczymi funduszami własnymi w spółdzielni są fundusz udziałowy i fundusz zasobowy (art. 78 § 1 pkt 1 i 2 Prawa spółdzielczego). W związku z nowelizacją Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiskiem Komitetu Standardów Rachunkowości oraz orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego istnieje konieczność uaktualnienia podejścia do funduszy.

Fundusz udziałowy

Zgodnie z Prawem spółdzielczym fundusz udziałowy powstaje z: wpłat udziałów członkowskich, odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Zmniejszenie funduszu udziałowego powoduje zwrot udziałów członkom występującym ze spółdzielni oraz pokrycie straty bilansowej w sytuacji, gdy nie znajduje ona pokrycia w funduszu zasobowym.

W Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, po nowelizacji z 2017 r., nie uregulowano zasad zwrotu wpłat dokonanych na udziały. Zgodnie z art. 21 Prawa spółdzielczego, członek spółdzielni nie może przed ustaniem członkostwa żądać zwrotu wpłat dokonanych na udziały. Zwrot tych wpłat nie może nastąpić przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego za rok, w którym członek wystąpił z żądaniem oraz, w wypadku, gdy jego udziały zostały przeznaczone na pokrycie strat spółdzielni. Sposób i termin zwrotu określa statut. Jednak art. 21 ustawy Prawo spółdzielcze po nowelizacji nie może być stosowany w spółdzielniach mieszkaniowych, co wynika z treści art. 1 ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że nie stosuje się przepisów ustawy Prawo spółdzielcze dotyczących udziałów i wpisowego.

W związku z takimi rozwiązaniami można się spotkać z poglądem, że od dnia wejścia w życie nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli od 9 września 2017 roku, likwidacji ulega fundusz udziałowy. Spółdzielnia mieszkaniowa bowiem od tego dnia nie ma prawa go prowadzić, środki na nim zgromadzone to świadczenia nienależne, które w związku z brakiem regulacji podlegają bezzwłocznemu zwrotowi. Instytucja nienależnego świadczenia jest wskazana w art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego. Z przywołanego przepisu wynika, że z nienależnym świadczeniem mamy do czynienia m.in. w przypadku odpadnięcia podstawy prawnej, która istniała w chwili spełnienia świadczenia, a odpadnięcie nastąpiło później. W przypadku spółdzielni, która nie będzie chciała zwrócić środków wniesionych tytułem wkładu, podstawą wniesienia powództwa o zwrot mają być przepisy dotyczące bezpodstawnego 
wzbogacenia.

Czy wpłaty dokonane na fundusz udziałowy należy traktować jako świadczenie nienależne?

Czy faktycznie w przypadku wpłat na udziały mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym? Zgodnie z powołanym wyżej przepisem Kodeksu cywilnego, świadczenie jest nienależne jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył. Podobnie jest w przypadku, gdy podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Istnieje więc kilka przyczyn nienależnego świadczenia. Przypadek nieistnienia zobowiązania nie wchodzi w grę, gdyż członek wstępujący do spółdzielni niewątpliwie był zobowiązany do wniesienia udziału, co wynikało z ustawy oraz postanowień statutu.

Uwaga!

Fundusze własne spółdzielnie ujmują w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniu jednostki (art. 36 ust. 1 ustawy o rachunkowości). Zasadniczymi funduszami własnymi w spółdzielni są fundusz udziałowy i fundusz zasobowy (art. 78 § 1 pkt 1 i 2 Prawa spółdzielczego).

Każde świadczenie powinno mieć swoją podstawę prawną i przyczynę, dla której jest spełniane. Natomiast odpadnięcie podstawy prawnej zakłada, że owa podstawa świadczenia wcześniej istniała, lecz wskutek określonego zdarzenia przestała istnieć. Jak czytamy w komentarzu do Kodeksu cywilnego pod red. 
J. Gudowskiego: „Odpadnięcie podstawy prawnej świadczenia zachodzi także wtedy, gdy podstawą tą był bezpośrednio akt normatywny, który został następnie uchylony albo uznany za niezgodny z Konstytucją RP ze skutkiem ex tunc”. Taka sytuacja tutaj nie zachodzi. W chwili świadczenia przepis rangi ustawowej obowiązywał, tym samym zobowiązanie też istniało. Ustawodawca nie ma możliwości ingerowania bieżącymi przepisami w minione stany prawne – zmiany przepisów nie mogą przecież działać wstecz. Uchylenie przepisów ma wyłącznie skutek na przyszłość – ex nunc. Także przesłanka nieosiągnięcia celu świadczenia nie może być podstawą dochodzenia zwrotu udziału. Celem świadczenia było bowiem zasilenie funduszu udziałowego i zasobowego (w części wpłaty przypadającej na wpisowe) i ten cel bezsprzecznie został osiągnięty. Mając na uwadze powyższe, są uzasadnione podstawy do uznania, iż w omawianej sytuacji nie można skorzystać z instytucji nienależnego świadczenia.

Konsekwencja przepisów o likwidacji wpisowego

Wskazane wyżej wyjaśnienia obrazują stan prawny sprawy. Powstaje natomiast pytanie o wymiar ekonomiczny znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Likwidacja wpisowego i udziałów niewątpliwie wpłynie na pogorszenie kondycji finansowej spółdzielni i zmniejszenie płynności finansowej. Zastanawiające jest, że ustawodawca, który ma dbać o zapewnienie właściwego i bezpiecznego otoczenia prawno-finansowego dla wszystkich podmiotów działających na rynku, podejmuje decyzję o podkopaniu fundamentów działania spółdzielni. Nie da się prowadzić działalności gospodarczej, nie posiadając kapitału – niezależnie, czy dotyczy to spółdzielni mieszkaniowych, czy innej organizacji.

Uwaga!

Każde świadczenie powinno mieć swoją podstawę prawną i przyczynę, dla której jest spełniane. Natomiast odpadnięcie podstawy prawnej zakłada, że owa podstawa świadczenia wcześniej istniała, lecz wskutek określonego zdarzenia przestała istnieć.

Z kwestią udziału i funduszu udziałowego związana jest odpowiedzialność członka za zobowiązania spółdzielni. Jak wyjaśniło Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w opracowanej analizie znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tej materii należy mieć na względzie przepis art. 18 § 1 Prawo spółdzielcze stanowiący, że prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. Zdaniem ministerstwa nowi członkowie, którzy nie wnoszą udziałów (jak również osoby stające się członkami) przed dniem 9 września 2017 r. i wniosły udziały, nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni. Wyłączenie stosowania przepisów dotyczących udziałów oznacza, że do spółdzielni mieszkaniowych nie ma zastosowania przepis art. 19 § 2 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów. Tym samym zlikwidowana została odpowiedzialność członka wnoszącego udział do wysokości zadeklarowanego udziału. Jednocześnie członkowie – niezależnie, czy stali się członkami przed, czy po wejściu w życie nowelizacji – podlegają ochronie 
przewidzianej w art. 19 § 3 Prawo spółdzielcze, który wyklucza odpowiedzialność członków spółdzielni za jej zobowiązania.

Fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych

Podstawa do tworzenia funduszu wkładów znajduje się w art. 78 § 2 Prawa spółdzielczego, zgodnie z którym spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze własne. Podstawą takiego działania są przepisy innych ustaw oraz statut spółdzielni. W pojęciu „przepisy innych ustaw” mieści się oczywiście Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.). Co prawda w żadnym z artykułów nie odnosi się ona do pojęcia funduszu, ale wielokrotnie posługuje się pojęciem wkładu mieszkaniowego i budowlanego (rozdziały 2 i 21 u.s.m.) w kontekście spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu. Również Ministerstwo Finansów w piśmie z 2013 r. przedstawiło pogląd, że podstawą do tworzenia funduszy wkładów mieszkaniowych i budowlanych są przepisy u.s.m., tj. odpowiednio art. 10 ust. 1 pkt 1 i art. 171–1719 u.s.m. Potwierdzenie stanowiska resortu finansów znajdziemy również w piśmie Komisji Nadzoru Audytowego z 29 października 2013 r. nr DR8/KNA/521/50/18/WGM/13, gdzie zostały powołane te same przepisy u.s.m. jako podstawa do tworzenia funduszy wkładów.

Uwaga!

Likwidacja wpisowego i udziałów niewątpliwie wpłynie na pogorszenie kondycji finansowej spółdzielni i zmniejszenie płynności finansowej.

Obwiązek zwrotu wkładu mieszkaniowego bądź wartości rynkowej lokalu

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego następuje rozliczenie z osobą uprawnioną. Na tym etapie istotne jest rozstrzygnięcie kwestii, kiedy zwraca się (zwaloryzowany) wkład mieszkaniowy, a kiedy wartość rynkową. Zauważyć należy, iż przepisy w tej materii zostały istotnie zmienione od 31 lipca 2007 r. Na gruncie art. 11 ust. 1 usm. – przed zmianą z dnia 31 lipca 2007 roku – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasało z chwilą ustania członkostwa, a przepis art. 11 ust. 2 u.s.m. stanowił, że „[…] w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego 
wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu”. Natomiast po nowelizacji z 31 lipca 2007 r. art. 11 ust. 21 u.s.m. stanowi, że „[…] w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu”. W praktyce najwięcej problemów dotyczyło rozliczenia wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy prawo do lokalu wygasło „pod rządami” u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do 31 lipca 2007 r., a opróżnienie lokalu miało miejsce po tym dniu. Rodzi się wówczas pytanie: przepisy, w którym brzmieniu stosować do rozliczenie wkładu i tym samym czy zwracamy zwaloryzowany wkład mieszkaniowy czy też wartość rynkową lokalu?

Uwaga!

Jak wyjaśniło Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w opracowanej analizie znowelizowanych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tej materii należy mieć na względzie przepis art. 18 § 1 Prawo spółdzielcze stanowiący, że prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe.

W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. (sygn. akt: III CSK 295/09). Wyrok SN zapadł w stanie faktycznym: lokatorskie prawo do lokalu wygasło przed nowelizacją dokonaną ustawą z 14 czerwca 2007 r., a lokal został zwrócony spółdzielni po nowelizacji art. 11 u.s.m. W uzasadnieniu powołanego wyroku SN wyjaśnił, że powstaje w takim stanie rzeczy zagadnienie z zakresu prawa międzyczasowego prywatnego, które sprowadza się do tego, czy w niniejszej sprawie stosuje się przepisy art. 11 u.s.m. w pierwotnym brzmieniu, czy też w brzmieniu uwzględniającym ich nowelizację dokonaną w 2007 r. Art. XXVI p.w.k.c. stanowi, że do stosunków prawnych powstałych przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego stosuje się prawo dotychczasowe, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Przepis ten wyraża ogólną zasadę stosowania ustawy dawnej do stosunków prawnych, które powstały w okresie jej obowiązywania. W niniejszej sprawie przedmiotem oceny jest stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym, w którym spółdzielnia jest dłużnikiem, a osoba uprawiona wierzycielem, a świadczenie polega na zapłacie kwoty stanowiącej zwaloryzowany wkład mieszkaniowy (według dawnego przepisu) bądź kwoty stanowiącej wartość rynkową lokalu (według nowego przepisu), a obie kwoty znacznie różnią się między sobą.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m., w pierwotnym brzmieniu, warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszka-
niowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Był to warunek prawny zawieszający, którego spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (jego części). W przedmiotowej sprawie bezsporne było, że spełnienie warunku nastąpiło już po nowelizacji u.s.m. dokonanej w 2007 rokiem. Przed tą nowelizacją nie doszło zatem do powstania rozważanego stosunku prawnego. Powstał on dopiero później, ponieważ według art. 11 ust. 24 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest również, tak jak poprzednio, opróżnienie lokalu. W tej sytuacji zastosowanie mają przepisy obowiązujące w chwili zwrotu lokalu spółdzielni. Oznacza to, że należy zwrócić wartość rynkową lokalu.

Linia orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego

Jednakże 19 czerwca 2018 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w sprawie wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (zasady wypłaty przez spółdzielnię wartości rynkowej tego lokalu osobie uprawnionej). Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. akt: SK 34/14), m.in. że art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w której wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpiło przed wejściem w życie ustawy nowelizującej z 14 czerwca 2007 r. jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Trybunał stwierdził, że w orzecznictwie sądowym ukształtowała się na podstawie art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych norma prawna (o charakterze międzyczasowym), zgodnie z którą roszczenie osoby uprawnionej o wypłatę w wypadku wygaśnięcia prawa do lokalu powstaje dopiero w chwili opróżnienia lokalu i z tego względu, nawet jeśli prawo do lokalu wygasło przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., spółdzielnia obowiązana jest do wypłaty kwoty obliczonej na bazie wartości rynkowej lokalu. Trybunał uznał tę normę za niezgodną z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 oraz w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Zdaniem TK roszczenie osoby uprawnionej powstaje już w chwili wygaśnięcia prawa do lokalu i dlatego jego treść podlega przepisom obowiązującym w tej właśnie chwili. W wypadku gdy opróżnienie lokalu nastąpiło dopiero po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., narzucenie spółdzielni rozliczenia według wartości rynkowej lokalu stanowi sprzeczne z Konstytucją, nieznajdujące wystarczającego uzasadnienia działanie prawa wstecz.

Uwaga!

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego następuje rozliczenie z osobą uprawnioną. Na tym etapie istotne jest rozstrzygnięcie kwestii, kiedy zwraca się (zwaloryzowany) wkład mieszkaniowy, a kiedy wartość rynkową.

Analizując rozliczenia funduszy wkładów, należy przypomnieć, iż począwszy od wejścia w życie Ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw uchylone zostały te przepisy ustawy, które odnosiły się do pojęcia modernizacji oraz źródeł jej finansowania. Nie uzupełnia już się wkładów mieszkaniowych ani budowlanych w związku z wykonaniem prac modernizacyjnych budynków. Wykreślono bowiem następujące przepisy:

  •     art. 61 ust. 5 „za modernizację, o której mowa w ust. 4, uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu”,
  •     art. 10 ust. 5 „w wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest obowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy”,
  •     art. 173-5 „w wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któ...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy