Rozliczanie kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych od lat należy do najbardziej konfliktowych obszarów zarządzania nieruchomościami. Spory dotyczą już nie tylko wysokości dopłaty albo nadpłaty, lecz coraz częściej prawidłowości przyjętego modelu rozliczeń, treści regulaminu, relacji między kosztami stałymi i zmiennymi oraz skutków stosowania podzielników kosztów ogrzewania. Podstawą prawną regulaminów są przede wszystkim art. 45a Prawa energetycznego oraz rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.
Dział: Finanse
Od 2028 r. system ETS2 może przełożyć się na kolejne wzrosty kosztów ogrzewania i przygotowania ciepłej wody. W konsekwencji zarządcy nieruchomości coraz częściej szukają rozwiązań, które pozwolą ograniczyć zużycie energii, zanim pojawią się kolejne podwyżki. Jednym z nich są kolektory słoneczne, które w budynkach wielorodzinnych potrafią znacznie obniżyć koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej.
Zawarte między wspólnotą mieszkaniową a deweloperem porozumienie – polegające na zrzeczeniu się roszczeń wobec dewelopera i zabezpieczeniu majątku wspólnoty przed uszkodzeniem – oznacza, że wspólnota mieszkaniowa występuje w charakterze podatnika podatku VAT. Transakcja taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Wejście w życie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur powoduje, że od rozliczenia za luty 2026 r. podatnicy VAT czynni muszą zmienić sposób przygotowywania części ewidencyjnej JPK_V7M i JPK_V7K. Najważniejsza praktyczna konsekwencja polega na tym, że zarówno po stronie sprzedaży, jak i po stronie zakupu nie wystarczy już samo prawidłowe ujęcie podstawy opodatkowania, stawki VAT i terminu odliczenia. Do każdej istotnej faktury trzeba przypisać numer KSeF albo odpowiednie oznaczenie wyjaśniające, dlaczego tego numeru jeszcze nie ma. Dla spółdzielni mieszkaniowych jest to zmiana o charakterze nie tylko podatkowym, lecz również organizacyjnym. W praktyce trzeba połączyć obieg dokumentów, weryfikację statusu faktury w KSeF, pracę programu finansowo-księgowego oraz kontrolę przed wysyłką JPK.
Zwrot nadpłaty powstałej w wyniku rozliczenia środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego w związku z wyodrębnieniem wspólnot mieszkaniowych nie podlega obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych w spółdzielni mieszkaniowej – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
KSeF to centralny system Ministerstwa Finansów służący do wystawiania i udostępniania faktur ustrukturyzowanych – plik XML zgodny ze strukturą FA(3). Faktura uzyskuje walor dokumentu prawnego po skutecznym przesłaniu do KSeF i nadaniu numeru identyfikującego (numer KSeF).
W zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi istnieje wiele sytuacji, które można zaplanować z dużym wyprzedzeniem. Plan gospodarczy, harmonogram remontów czy wieloletni plan modernizacji budynku pozwalają racjonalnie gospodarować środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jednak praktyka pokazuje, że nawet najlepiej przygotowany plan nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego. Budynki się starzeją, instalacje ulegają zużyciu, a awarie często pojawiają się w najmniej oczekiwanym momencie.
Wspólnoty mieszkaniowe niejednokrotnie muszą radzić sobie w sytuacji, w której dochodzi do śmierci właściciela lokalu, a spadkobiercy nie są zbytnio zainteresowani uregulowaniem praw do spadku, a czasem nawet nie wiedzą, że spadek taki w ogóle odziedziczyli. Jednocześnie w wielu wypadkach już przez dłuższy okres narasta zadłużenie z tytułu NIEUREGULOWANYCH zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wspólnota wprost więc zostaje zmuszona do podjęcia działań mających na celu uregulowanie tego stanu w taki sposób, aby móc dochodzić zapłaty od osób zobowiązanych. Co istotne, powinna zrobić to koniecznie przed upływem trzech lat, w którym to terminie przedawniają się niniejsze świadczenia, będące świadczeniami okresowymi.
Przychód uzyskiwany przez wspólnotę z tytułu zawartej umowy najmu i dzierżawy nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej przez wspólnotę gospodarki tymi zasobami, tylko pozostałej działalności wspólnoty mieszkaniowej. Ten dochód nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Bez znaczenia jest cel przeznaczenia tego dochodu – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Wspólnoty mieszkaniowe są, co do zasady, podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, choć mogą korzystać ze zwolnienia, mogą być również podatnikami podatku od towarów i usług. W końcówce 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej wydał kilka interesujących interpretacji podatkowych w zakresie wspomnianych podatków w kwestiach, które rodziły duże wątpliwości ze strony podatników. W niniejszym artykule zostaną omówione najistotniejsze z nich.
System KSeF jest platformą umożliwiającą generowanie, wysyłanie, odbieranie i przechowywanie faktur w formacie elektronicznym. System ten został stworzony w celu zwiększenia efektywności i przejrzystości procesu wystawiania faktur, zmniejszenia obciążeń administracyjnych oraz ograniczenia szarej strefy gospodarczej.
W przypadku umów, których przedmiotem jest wynajem na cele mieszkaniowe łącznie lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym w garażu, podatnik ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jedynie do usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Powyższe zwolnienie nie ma zastosowania w stosunku do najmu miejsca postojowego w garażu podziemnym – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.