Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

28 czerwca 2018

NR 196 (Czerwiec 2018)

Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni

0 135

20 lipca 2017 roku została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: nowelizacja). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 roku pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. Dokonane zmiany swoim zakresem objęły również regulacje związane z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych. W niniejszym artykule przedstawiono podstawowe regulacje związane z tymi procesami, a także omówione zostaną te przepisy, których realizacja w praktyce może napotkać na trudności.
 

Uchwała właścicieli o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej

Pierwsza podstawa do wyodrębnienia się nieruchomości z zasobów spółdzielczych została zapisana w art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.). Zgodnie z ust. 1 tego artykułu, „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Przepis ten uprawnia więc właścicieli lokali do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Z chwilą podjęcia takiej uchwały zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną.

W skład powstałej w ten sposób wspólnoty mieszkaniowej wchodzą wszyscy właściciele lokali znajdujących się w tym budynku (budynkach). Co istotne, członkiem wspólnoty jest także spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lokali niewyodrębnionych.

Uwaga!

Przepis ten uprawnia właścicieli lokali do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Z chwilą podjęcia takiej uchwały zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną.

 

Po nowelizacji do zacytowanego wyżej ustępu wprowadzono regulację nakazującą, aby do podjęcia uchwały, o której mowa w tym przepisie, stosować odpowiednio przepisy u.w.l. Wśród przepisów tej ustawy należy przede wszystkim przywołać art. 23, który w ust. 1 umożliwia podejmowanie uchwał zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Zasady głosowania według ustawy o własności lokali

Natomiast ust. 2 tego artykułu dopuszcza też możliwość głosowania w określonych sprawach według zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele – celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos – obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Co istotne, podejmowanie uchwały według zasady „jeden właściciel – jeden głos” nie może mieć jednak miejsca w przypadku podejmowania uchwały wyodrębniającej nieruchomość z zasobów spółdzielczych, gdyż przepis art. 241 ust. 1 u.s.m. wskazuje, że uchwała ta ma zostać podjęta większością głosów właścicieli lokali obliczaną według większości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uwaga!

Artykuł 23, w ust. 1 umożliwia podejmowanie uchwał zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Wspólnota mieszkaniowa w zakresie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może podjąć jedną z trzech możliwości: wybrać zarząd wspólnoty w trybie art. 20 u.w.l. (i on będzie zarządzał), powierzyć spółdzielni albo innemu podmiotowi zarządzanie nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., lub zlecić usługi zarządzania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.

Wspólnota mieszkaniowa po wyodrębnieniu ostatniego lokalu

Druga podstawa do wyodrębnienia się nieruchomości z zasobów spółdzielczych została zapisana w art. 26 u.s.m. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu, „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Zatem w tych nieruchomościach, w których ustanowiono własność wszystkich lokali, funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a nie spółdzielnie. W nowo dodanym zdaniu drugim do tego artykułu zapisano, że „spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości”. Jak zatem spółdzielnie powinny liczyć ten termin?

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że pełnoprawnym właścicielem nowo wyodrębnionego lokalu można zostać dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Ponadto, wpis zamieszczony w księdze wieczystej ma tzw. moc wsteczną, tj. od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, o czym stanowi art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przykładowo, wniosek o wpis wpłynął 10 kwietnia, rozpatrzono go pozytywnie i 23 kwietnia dokonano wpisu w księdze wieczystej. Przyjmuje się, że odrębna własność powstała już 10 kwietnia.

Uwaga!

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że pełnoprawnym właścicielem nowo wyodrębnionego lokalu można zostać dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.


Rozliczenie funduszu remontowego

Wspominaną wyżej nowelizacją do art. 241 u.s.m. dodano ust. 3–6, w których określono sposób rozliczenia funduszu remontowego wyodrębnianej nieruchomości. Nowe regulacje mają w założeniu stanowić realizację wyroku TK z 5 lutego 2015 roku (sygn. akt: K 60/13). Trybunał w powołanym wyroku wskazał, że brak możliwości rozliczenia funduszu remontowego i ewentualnego zwrotu przez spółdzielnię występującym członkom stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy występują z niej w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia przez nich znacznych środków w funduszu remontowym.

Stąd też TK wskazał, że konieczne jest wprowadzenie przez ustawodawcę odpowiednich regulacji dotyczących zasad i sposobu rozliczania środków zgromadzonych przez byłych członków spółdzielni w funduszu remontowym. W związku z powyższym Trybunał stwierdził, że art. 26 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze w zakresie, w którym nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

Zgodnie z nowymi ustępami art. 241 u.s.m., z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m., w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 u.s.m., według stanu na dzień ustania członkostwa. Ustęp 4 nakazuje tę zasadę stosować odpowiedni...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy