Garaże – powstawanie, utrzymanie, eksploatacja

1. Ekspertyza płyty garażowej – kto finansuje?

Czy ekspertyza płyty garażowej powinna być finansowana jedynie przez właścicieli garażu, czy też można ją potraktować jako element konstrukcyjny, a więc ­finansowanie byłoby przez całą ­wspólnotę? Garaż ma założoną KW, a więc stanowi oddzielny lokal.

Co radzi ekspert?

Jedynie – co do zasady – w sytuacji, gdyby powołana ekspertyza dotyczyć miała sufitu garażu, nie zaś jego płyty, to przyjąć można by było, że strop jako konstrukcja oddzielająca dwa lokale w budynku wspólnoty mieszkaniowej (czy to lokale mieszkalne, czy też lokale o innym przeznaczeniu bądź ich kombinację, np. więc garaż), wobec tego, że stanowi przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), to tym samym koszty jego naprawy ponosiłaby wspólnota mieszkaniowa.

Ustawodawca w art. 3 ust. 2 UWL wskazał bowiem wyraźnie, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten odwołuje się zatem do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W orzecznictwie postuluje się, by pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie (vide: wyrok SA w Katowicach z dnia 13.08.2013 r., I ACa 484/13) wskazuje się wobec tego, że podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Z kolei sufit w postaci wykończenia czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Natomiast płyta podłogowa (będąca zarazem płytą s...