Intensywność zabudowy – zmiany w przepisach

Wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ) stanowi stosunek powierzchni całkowitej lub powierzchni kondygnacji wszystkich budynków istniejących i zlokalizowanych na działce do powierzchni działki lub fragmentu działki. Dalej, mówiąc w uproszczeniu, intensywność zabudowy (IZ) stanowi stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji do powierzchni działki. Panuje pogląd, że jest on najbardziej ograniczającym parametrem zabudowy. Szczególnie często jest priorytetowy przy liczeniu opłacalności inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, bo rzekomo pokazuje efektywność wykorzystania powierzchni działki. Niestety, nie zawsze jest to słuszne rozumowanie.

Niektóre słowniki pojęć w planach miejscowych pomijają wliczanie do powierzchni całkowitej budynku kondygnacji podziemnych, zmieniając tym samym legalną definicję WIZ obowiązującą od 21 października 2010 r. (do 23 września 2023 r., kiedy weszła nowa definicja). Jest to niezgodne z obowiązującą w projektach budowlanych normą PN-ISO 9836 z roku 1997, z grudnia 2015 r., czy lipca 2022 r. – są wyroki sądowe podważające ten sposób działania. Czy zawsze tak należy interpretować ten stan? W planach miejscowych sporządzonych przed 21 października 2010 r. obowiązywały inne definicje niż te wprowadzone po tej dacie (były różne definicje na potrzeby danego planu). Po tej dacie mamy definicję legalną. Co ważne – w zależności od okresu interpretacja będzie różna. Nie zawsze też prawidłowo wyliczana jest powierzchnia całkowita budynku czy kwalifikacja poszczególnych elementów do powierzchni kondygnacji, co przekłamuje wartość WIZ czy IZ. Ogromne znaczenie dla opłacalności inwestycji ma również przeznaczenie terenu, planowane podziały nieruchomości, powierzchnia biologicznie czynna i miejsca postojowe. Nazewnictwo zastosowane w projekcie również będzie przekładać się na ten parametr zabudowy. Wprowadzona reforma planistyczna wywraca wszystko do góry nogami, ponieważ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza inną definicję intensywności zabudowy, która liczona jest już nie od powierzchni całkowitej budynku, tylko od powierzchni kondygnacji zdefiniowanej w samej ustawie.

Wskaźnik intensywności zabudowy a intensywność zabudowy

Czytając zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ), dowiadujemy się, że dla naszej działki WIZ wynosi przykładowo 1,1. Może być też zapis, że musimy się zmieścić w przedziale 0,9–1,2. Co to znaczy? Definicja legalna powstała 21 października 2010 r. i została zapisana w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). „Art. 15 ust. 2: W planie miejscowym określa się obowiązkowo: (…) pkt 6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów”. Powyższa definicja nie występowała w ustawie w dniu 25 września 2010 r. i we wcześniejszych wersjach ustawy. Maksymalna intensywność zabudowy jest po to, żeby zapewnić ład przestrzenny, a minimalna po to, aby działki zagospodarowywane były racjonalnie (żeby nie było marnowania działek budowlanych). Jeżeli powierzchnia całkowita budynku ma 2000 m2, a powierzchnia działki ma 1000 m2, to WIZ wynosi równo 2. Jednak nie znaczy to, że zabudujemy całą działkę. Musimy uwzględnić chociażby kondygnacje nadziemne i podziemne czy tarasy i balkony. Czasami wyliczenia robimy bez podziemnych kondygnacji – nie jest to jednoznaczne. Sama ustawa nie do końca precyzowała, czy do powierzchni całkowitej wlicza się jedynie kondygnacje nadziemne, czy również podziemne, co jest przedmiotem licznych wyroków sądowych. Dlaczego? Ustawa mówi o powierzchni całkowitej, a ta jest zapisana i zdefiniowana w normie PN-ISO 9836 (w jej kolejnych wydaniach z roku 1997, z grudnia 2015 r., czy lipca 2022 r.).

Zgodnie z zapisami tych norm kondygnacje podziemne na pewno będą wliczane do powierzchni całkowitej budynku – norma jednoznacznie to precyzuje. Normy te i w tekście, i na rysunkach pokazują, że do powierzchni całkowitej wlicza się także taras na dachu, balkon, loggię i antresolę. Dlatego bardzo ważna jest szczegółowa analiza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o WZ odnośnie do definicji WIZ czy IZ. Przeważnie w planie lub w decyzji WZ widzimy zapisy, że do WIZ-u bierzemy tylko kondygnacje nadziemne. Jest to zmiana definicji legalnej, ale musimy ją respektować. Trzeba też pamiętać, że nie wszystkie decyzje o WZ określają WIZ, jeśli jednak ten parametr jest określony, to może ograniczać on planowaną inwestycję. Pocieszeniem dla inwestorów jest to, że jednak znacznie częściej powodują to inne parametry (wysokość zabudowy, powierzchnia zabudowy, podziały nieruchomości, miejsca postojowe itp.) albo ich wspólna wypadkowa.

Kiedy analizujemy intensywność zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy analizujemy, gdy planujemy zabudowę nieruchomości. WIZ czy IŻ sprawdza również kupujący nieruchomość w ramach analizy chłonności nabywanej działki. Sprawdzenie jest też pomocne, jeżeli projekt będ...