Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

20 listopada 2019

NR 213 (Listopad 2019)

Konsekwencje wyburzenia lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – na przykładzie uchwały SN

0 24

W uchwale z 16 maja 2019 r.1 Sąd Najwyższy rozstrzygnął ostatecznie, że w budynku dwulokalowym wygaśnięcie odrębnej własności jednego lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności również i drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal. W artykule omówiono przesłanki, na których oparte zostało powyższe zapatrywanie.

Stan faktyczny. Postępowanie przed sądem I instancji

Sąd Rejonowy wyrokiem oddalił powództwo małżonków, będących współwłaścicielami jednego z ­lokali o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym.

W toku postępowania ustalono, iż nieruchomość gruntowa, której sprawa m.in. dotyczyła, zabudowana została budynkiem mieszkalnym, w którym wyodrębniono jedynie dwa lokale mieszkalne oznaczone odpowiednio numerami: 1 i 2. Dla każdego z tych lokali sąd wieczystoksięgowy prowadził odrębne księgi wieczyste. Oba lokale stanowiły jednocześnie przedmiot współwłasności różnych osób. Na skutek przeobrażeń prawnych powodowi małżonkowie stali się współwłaścicielami lokalu nr  2.

ważne!

Sąd zobligowany jest uznać ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo też zmierza do obejścia prawa.

W projekcie ugody sądowej przedłożonej w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym powodowi małżonkowie zobowiązali się do zapłaty na rzecz współwłaścicieli lokalu nr  1 kwoty kilkudziesięciu tysięcy złotych tytułem odszkodowania za utratę udziału we współwłasności nieruchomości. Powyższa ugoda postanowieniem sądu uznana została jednak za niedopuszczalną. Stosownie bowiem do art. 184 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania ­cywilnego2, sąd zobligowany jest uznać ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo też zmierza do obejścia prawa. W ocenie sądu rejonowego, rozpoznającego sprawę jako sąd I instancji, ugoda sądowa nie może rodzić 
nowego stosunku prawnego, a jedynie go modyfikuje, stąd też nie może ona stanowić samodzielnej podstawy do określenia praw i obowiązków stron. Odwołując się z kolei w tym miejscu do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny3 o współwłasności oraz przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali4, sąd rejonowy podniósł, iż wobec zniszczenia części budynku i utraty przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, obecni współwłaściciele obydwu lokali powinni byli najpierw dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Do tego czasu brak było możliwości uwzględnienia powództwa w rozpoznawanej sprawie, nawet przy pełnej zgodności stanowisk wszystkich jej stron i niespornym stanie faktycznym.

UWAGA!

Ugoda sądowa nie może rodzić nowego stosunku prawnego, a jedynie go modyfikuje, stąd też nie może ona stanowić samodzielnej podstawy do określenia praw i obowiązków stron.

Postępowanie przed sądem II instancji. Zagadnienie prawne

W toku postępowania toczącego się na skutek apelacji wniesionej przez powodów przed sądem okręgowym jako sądem II instancji, sąd ten powziął poważne wątpliwości prawne, którym dał wyraz w postawionym do rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego pytaniu prawnym:
„1. Jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu, stanowiącego odrębną własność, dla związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej?
2. Czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności, prowadzącego do utraty jego bytu prawnego, następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego istniejącego lokalu?”.

Zgodnie bowiem z art. 390 § 1 k.p.c., jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając jednocześnie rozpoznanie sprawy.

Uchwała Sądu Najwyższego

Przyjmując sprawę do rozpoznania, Sąd Najwyższy zauważył na wstępie, iż problem wpływu zniszczenia lokalu na prawo własności tego lokalu został już szeroko przedstawiony w uchwale tegoż sądu z 25 listopada 2011 r.5, w której to wyjaśniono, że choć do powstania prawa odrębnej własności lokalu dochodzi poprzez wpis do księgi wieczystej, nie oznacza to jednakże, iż

Ważne!

Prawo odrębnej własności lokalu wygasa wówczas, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem.

prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany uprzednio wpis. Prawo własności rzeczy nie może bowiem istnieć w oderwaniu od właściwego mu przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu, zaś zniszczenie rzeczy będącej przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie więc od istnienia samego wpisu w księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa wówczas, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny6 będący jego przedmiotem. Sąd Najwyższy podkreślił przy tym, iż do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu może doprowadzić także i samo oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku położonym na danej nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia.

ważne!

Do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu może doprowadzić także i samo oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku położonym na danej nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia.

W sytuacji, gdy odrębna własność lokalu powstała jako prawo mające za przedmiot samodzielny lokal w budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wygaśnięcie tego prawa powoduje wygaśnięcie prawa własności samego budynku, a w konsekwencji wygaśnięcie także i odrębnej własności wyodrębnionych w nim samodzielnych lokali. Zważyć jednak należy, jak trafnie przyjmuje się to w orzecznictwie7, że sam jedynie upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Jak to stwierdził z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z 14 lipca 2006 r.8, nawet art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowiący, iż: „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”, nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli tylko możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. Ustanie odrębnej własności lokalu może być konsekwencją zarówno wygaśnięcia, jak zniesienia tego prawa, przy czym:

  • o wygaśnięciu można mówić w sytuacji np. zniszczenia budynku lub utraty przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności;
  • o zniesieniu można mówić w sytuacji np. złożenia notarialnego oświadczenia przez jedynego właściciela wszystkich lokali, które stanowiłoby, jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu; połączenia kilku lokali; zawarcia – w formie aktu notarialnego – umowy przez właścicieli wszystkich lokali.

Rozpoznając przedstawione zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy podkreślił, iż same przepisy u.o.w.l. nie zawierają jednak żadnej regulacji dotyczącej zburzenia (zniszczenia) lokalu, inaczej niż miało to miejsce w przepisach dawnego rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali9. Przepis art. 18 ust. 2 ww. rozporządzenia przewidywał bowiem, iż jeżeli cały budynek ulegnie zniszczeniu, zaś jego właściciele nie wyrażą zgody na jego odbudowanie, to własność odrębna poszczególnych lokali wygasa.

Brak szczególnych regulacji omawianej kwestii nie prowadzi do wniosku o konieczności odrzucenia stanowiska o wygaśnięciu z mocy prawa odrębnej własności lokalu w razie jego zburzenia (zniszczenia). Co prawda, choć w przepisach aktualnie obowiązującej u.o.w.l. nie ma przepisów odnoszących się wprost do wygaśnięcia czy zniesienia...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy