Kontrowersje wokół dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez spółdzielnie

Po tym, jak Sejm 7 lipca 2017 r. zakończył procedowanie nad projektem, został on przekazany do Senatu, który 19 lipca 2017 r. wprowadził do tekstu ustawy aż 34 poprawki, które diametralnie zmieniły brzmienie projektu, a niejednokrotnie wykraczały poza materię określoną przez inicjatora. Dzień później, 20 lipca 2017 r. Sejm – przy znikomej dyskusji – uchwalił ustawę, która zawierała poprawki wniesione przez Senat. Wprowadzone 34 poprawkami zmiany nie zostały poprzedzone żadnym merytorycznym uzasadnieniem projektu, nie były one też przedstawione do zaopiniowania m.in. bezpośrednio zainteresowanym spółdzielniom (do dziś na dobrą sprawę nie została ta kwestia wyjaśniona przez inicjatorów zmian w Senacie). Na to nałożył się bardzo krótki okres vacatio legis ustawy, tj. 14 dni. Jedną z zasadniczych była zmiana dotycząca kwestii związanej z zarządem nieruchomościami.

W stanie prawnym obowiązującym do 8 września 2017 r. spółdzielnia była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych. W takich wypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; dalej jako u.s.m.). Oznaczało to, że w spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Materia związana z zakresem zarządu spółdzielni mieszkaniowej była przedmiotem licznych rozbieżnych stanowisk, jednakże z upływem czasu – na skutek kolejnych orzeczeń sądów powszechnych i administracyjnych – zostały one w zasadzie usunięte. W tym miejscu wskażę tylko:

1. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r. (sygn. akt: III CZP 122/13), w której zajął stanowisko, iż: Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222);
2. uchwałę Naczelnego Sąd Administracyjny z dnia 19 października 2015 r. w składzie 7 sędziów (sygn. akt: II OPS 2/15), który rozstrzygnął, że: Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej;
3. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt: K 60/13), który uznał, że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji, a ponadto art. 27 ust. 2–5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji.

Natomiast z przepisów obowiązujących od 9 września 2017 r. wynika nowa zasada, iż do zarządu, wykonywanego przez spółdzielnię stosuje się odpowiednio art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako u.w.l.). Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa może, w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd (których przykładowe wyliczenie znajduje się w art. 22 ust. 3 u.w.l.), niezbędne jest podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwały takie są podejmowane wg trybów przewidzianych w przepisach u.w.l., tj. większością głosów liczoną według wielkości udziałów, ewentualnie wg zasady jeden właściciel – jeden głos.

Jedną z podstawowych działalność spółdzielni jest gospodarka remontowa własnych zasobów mieszkaniowych. Do rozpoczęcia prac finansowanych ze środków funduszu remontowego niejednokrotnie niezbędne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Do wniosku o decyzję z kolei należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I tu pojawia się kwestia, czy spółdzielnia jest uprawniona do samodzielnego złożenia takiego oświadczenia, czy też jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymagana jest uprzednia zgoda pozostałych współwłaścicieli wyrażona w uchwale.
 

Kwestia ta była przedmiotem wyroku z dnia 13 lutego 2019 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie (sygn. akt: II SA/Rz 1312/18; orzeczenie nieprawomocne), który uznał, że przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej powinna być traktowana jak czynn...