Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

27 września 2021

NR 231 (Wrzesień 2021)

Kontrowersje wokół dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez spółdzielnie

0 29

W lipcu 2017 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Ustawa ta weszła w życie 9 września 2017 r. Inicjatorem zmian było Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Po tym, jak Sejm 7 lipca 2017 r. zakończył procedowanie nad projektem, został on przekazany do Senatu, który 19 lipca 2017 r. wprowadził do tekstu ustawy aż 34 poprawki, które diametralnie zmieniły brzmienie projektu, a niejednokrotnie wykraczały poza materię określoną przez inicjatora. Dzień później, 20 lipca 2017 r. Sejm – przy znikomej dyskusji – uchwalił ustawę, która zawierała poprawki wniesione przez Senat. Wprowadzone 34 poprawkami zmiany nie zostały poprzedzone żadnym merytorycznym uzasadnieniem projektu, nie były one też przedstawione do zaopiniowania m.in. bezpośrednio zainteresowanym spółdzielniom (do dziś na dobrą sprawę nie została ta kwestia wyjaśniona przez inicjatorów zmian w Senacie). Na to nałożył się bardzo krótki okres vacatio legis ustawy, tj. 14 dni. Jedną z zasadniczych była zmiana dotycząca kwestii związanej z zarządem nieruchomościami.

POLECAMY

W stanie prawnym obowiązującym do 8 września 2017 r. spółdzielnia była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych. W takich wypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; dalej jako u.s.m.). Oznaczało to, że w spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Materia związana z zakresem zarządu spółdzielni mieszkaniowej była przedmiotem licznych rozbieżnych stanowisk, jednakże z upływem czasu – na skutek kolejnych orzeczeń sądów powszechnych i administracyjnych – zostały one w zasadzie usunięte. W tym miejscu wskażę tylko:

  1. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r. (sygn. akt: III CZP 122/13), w której zajął stanowisko, iż: Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222);
  2. uchwałę Naczelnego Sąd Administracyjny z dnia 19 października 2015 r. w składzie 7 sędziów (sygn. akt: II OPS 2/15), który rozstrzygnął, że: Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej;
  3. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt: K 60/13), który uznał, że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji, a ponadto art. 27 ust. 2–5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji.

Natomiast z przepisów obowiązujących od 9 września 2017 r. wynika nowa zasada, iż do zarządu, wykonywanego przez spółdzielnię stosuje się odpowiednio art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako u.w.l.). Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa może, w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd (których przykładowe wyliczenie znajduje się w art. 22 ust. 3 u.w.l.), niezbędne jest podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwały takie są podejmowane wg trybów przewidzianych w przepisach u.w.l., tj. większością głosów liczoną według wielkości udziałów, ewentualnie wg zasady jeden właściciel – jeden głos.

Jedną z podstawowych działalność spółdzielni jest gospodarka remontowa własnych zasobów mieszkaniowych. Do rozpoczęcia prac finansowanych ze środków funduszu remontowego niejednokrotnie niezbędne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Do wniosku o decyzję z kolei należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I tu pojawia się kwestia, czy spółdzielnia jest uprawniona do samodzielnego złożenia takiego oświadczenia, czy też jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymagana jest uprzednia zgoda pozostałych współwłaścicieli wyrażona w uchwale.
 

Uwaga

Jedną z podstawowych działalność spółdzielni jest gospodarka remontowa własnych zasobów mieszkaniowych.


Kwestia ta była przedmiotem wyroku z dnia 13 lutego 2019 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie (sygn. akt: II SA/Rz 1312/18; orzeczenie nieprawomocne), który uznał, że przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej powinna być traktowana jak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym wyrażająca na to zgodę uchwała wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali jest wymagana.

Zarys sporu

W omawianej sprawie przedmiotem skargi była decyzja wojewody z października 2018 r. (a więc już po wskazanej na początku nowelizacji przepisów u.s.m.) dotycząca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Działając na wniosek spółdzielni mieszkaniowej (dalej: SM), decyzją z sierpnia 2018 r. starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę wewnętrznej instalacji gazowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W uzasadnieniu wskazał, że SM spełniła niezbędne warunki do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę wyszczególnione w art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane (dalej p.b.). Do wniosku o wydanie pozwolenia dołączyła wszystkie wymagane dokumenty, w tym oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odwołania od decyzji (o tożsamej treści) złożyły osoby fizyczne. Wnioskując o uchylenie decyzji starosty, zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

  • art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l. poprzez ich niezastosowanie i brak wezwania spółdzielni do przedłożenia uchwały wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wyrażającej zgodę na dokonanie przez spółdzielnię czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu;
  • art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.) poprzez jego niezastosowanie i nieuzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu;
  • art. 64 ust. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie prawa własności do lokalu.

Pismem z września 2018 r. wojewoda wezwał SM do usunięcia braków formalnych wniosku o pozwolenie na budowę poprzez przedłożenie uchwały wszystkich właścicieli lokali wyrażającej zgodę na złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. W odpowiedzi z października 2018 r. SM stwierdziła, że w przedmiotowej sprawie uchwała nie była wymagana, gdyż spółdzielnia jako zarządca nieruchomości wspólnej podejmuje zarówno decyzje mieszczące się w zakresie czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające jego zakres.

Stanowisko wojewody

Wskazaną wyżej decyzją z października 2018 r. wojewoda uchylił w całości decyzję starosty i jednocześnie odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla ww. inwestycji. W uzasadnieniu wskazał, że decyzja organu I instancji narusza przepisy postępowania w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Wyjaśnił, że art. 33 ust. 2 p.b. wskazuje dokumenty, jakie powinny być złożone wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, a do których należy m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt 11 p.b.) należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Według przedłożonej dokumentacji SM jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego wielorodzinnego, powierzony jej został również zarząd nad nieruchomością. Zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l., zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Dodatkowo – zgodnie z art. 199 k.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
 

Uwaga

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.


Wojewoda uznał, że w przedmiotowej sprawie – wbrew twierdzeniom SM – uchwała wszystkich właścicieli lokali wyrażająca zgodę na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę była wymagana. Powołując się na orzecznictwo sądowe, wojewoda podkreślił, że niewątpliwie przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Brak uchwały wszystkich właścicieli lokali wyrażającej zgodę na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę czyni oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak również sam wniosek o pozwolenie na budowę – niekompletnym. Dlatego inwestor został wezwany do jego uzupełnienia. Spółdzielnia wezwania nie wykonała, zatem nie ma pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wojewoda badał również zachowanie pozostałych wymogów formalnych złożonego przez SM wniosku – tu kwestię tę pomijam jako poboczną od zagadnienia głównego.

Skarga do WSA

Skargę na decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożyła SM, wnosząc o jej uchylenie w całości oraz utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, ewentualnie uchylenie decyzji organów obu instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wskazując na naruszenie przepisów postępowania, zarzuciła niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i jego dowolną ocenę, niewyjaśnienie spornych okoliczności i niezbadanie podnoszonych przez stronę kwestii, w szczególności zakresu przebudowy wewnętrznej instalacji gazowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oraz faktu dysponowania przez SM tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością, co w konsekwencji doprowadziło do bezzasadnej odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. SM zarzuciła także błędne ustalenie przez organ, że zakres przebudowy wewnętrznej instalacji gazowej przekracza zakres czynności dotyczących nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym – mieszczących się w ramach zadań Spółdzielni. Niezasadnie zatem wzywano o przedłożenie uchwały wszystkich właścicieli lokali wyrażającej zgodę na złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Wnioskodawca (spółdzielnia) wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych służących eksploatacji i utrzymaniu budynków i urządzeń objętych współwłasnością. Zatem roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale i przebudowę w rozumieniu przepisów p.b. Wojewoda nieprawidłowo przyjął, że zakres przebudowy wewnętrznej instalacji gazowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w sytuacji, gdy będą wykonywane roboty budowlane, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością. SM zarzuciła ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

  • art. 199 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że przepis ten znajduje zastosowanie, podczas gdy pozwolenie na budowę dotyczyło czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu i brak było konieczności uzyskania zgody wszystkich właścicieli lokali;
  • art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 1 u.w.l. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w niezasadnym żądaniu przedłożenia uchwały wszystkich właścicieli lokali wyrażającej zgodę na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę dot. przebudowy wewnętrznej instalacji gazowej w budynku;
  • art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. poprzez błędne zastosowanie i stwierdzenie, że inwestor nie ma pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, podczas gdy w przedmiotowej sprawie zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawniał ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności – były to czynności dotyczące nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym mieszczące się w ramach zadań spółdzielni.

Stanowisko WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) opisanych wyżej naruszeń prawa nie stwierdził. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że zasadę odpowiedniego stosowania do prawa odrębnej własności lokalu przepisów u.w.l. w zakresie nieuregulowanym w u.s.m. przewiduje jej art. 27 ust. 1, z zastrzeżeniem wynikającym z ust. 2 i 3. Na mocy art. 27 ust. 2 u.s.m. SM jako współwłaściciel budynku mieszkalnego, którego dotyczy wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę, jest więc podmiotem sprawującym z mocy prawa zarząd nieruchomością wspólną. Według znajdującego w takiej sytuacji zastosowanie art. 22 u.w.l. […] czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (ust. 1), natomiast […] do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). Następnie WSA wskazał, że obowiązujące przepisy prawa nie definiują pojęć „czynności zwykłego zarządu” i „czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu”, a w orzecznictwie sądowym na tle u.s.m. przyjmuje się, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą jej współwłasność ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 p.b. w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej (por. wyrok NSA z 12 stycznia 2016 r. sygn. akt: II OSK 1075/14, wyrok WSA w Warszawie z 18 stycznia 2018 r., sygn. akt: VII SA/Wa 749/17); koreluje to z treścią art. 4 ust. 2 i 4 u.s.m., na podstawie których właściciele lokali (tak będący, jak i niebędący członkami spółdzielni) są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Według stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w wyroku z 15 kwietnia 2015 r. o sygn. akt: IV CNP 36/14 zakwalifikowanie określonej czynności do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest każdorazowo pozostawione do rozstrzygnięcia sądowi orzekającemu w zależności od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy. Uregulowania u.s.m. nie precyzują, na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej. W przedmiotowej sprawie – jak wynika z projektu budowlanego – przebudowa tej instalacji wiąże się z montażem w budynku instalacji centralnej cieplej wody, obejmując prace związane m.in. z przewidywanym przygotowaniem ciepłej wody użytkowej w systemie centralnym w istniejącej kotłowni i przeprowadzeniem pionów zasilających w istniejących kanałach spalinowych zbiorczych oraz – bezpośrednio w lokalach mieszkalnych – likwidacją pieców gazowych wieloczerpalnych ciepłej wody, rozbiórką/zaślepieniem fragmentu instalacji związanej z przyłączem demontowanego urządzenia i jej doprowadzeniem do pozostających podłączeń kuchenek gazowych, montażem układu mieszaczowego z wodomierzem ciepłej wody w obudowie.

W ocenie WSA rodzaj planowanych robót trafnie został zakwalifikowany jako przebudowa, przez którą (art. 3 pkt 7a p.b.) należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Jednocześnie zakres tych robót, jako niesprowadzający się do zastąpienia (wymiany) istniejącej instalacji gazowej nową, ale wiążący się z gruntowną jej modernizacją (w tym częściowym wykonaniem i poprowadzeniem całkowicie nowej instalacji) – ściśle powiązaną z całkowitą zmianą sposobu przygotowania, dostarczania i rozliczania ciepłej wody – nie wpisuje się w sygnalizowane wyżej załatwianie bieżących spraw dotyczących eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, jako mających głównie na celu jej zachowanie w stanie niepogorszonym i umożliwiającym bezpieczne użytkowanie. Następnie WSA przywołał komentarz do u.s.m.: Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. […] Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali – por. Dziczek R., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, WKP 2018.

Podsumowując tę kwestię – WSA wskazał, że w pełni uzasadnia to (jak trafnie przyjął wojewoda) zakwalifikowanie planowanych robót jako czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zwłaszcza, że w zawartym w art. 22 ust. 3 u.w.l. przykładowym wykazie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w pkt 5 za taką uznano udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji WSA za zasadne uznał wyrażone przez wojewodę w zaskarżonej decyzji stanowisko, że przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej powinna być traktowana jak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym wyrażająca na to zgodę uchwała wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali była wymagana. Taka kwalifikacja zamierzonych prac była tym bardziej uzasadniona, że do ich wykonania niezbędny jest dostęp do wszystkich lokali mieszkalnych, gdyż w ich obrębie przewidywana jest do wykonania część prac. Skoro sposób realizacji inwestycji i przewidziane w jej ramach rozwiązania techniczne wiązałyby się z ingerencją w lokale stanowiące odrębną własność, uchwała taka w istocie oznaczałoby też jednoczesną zgodę na dysponowanie nimi na ten cel. Jej brak oznaczał dla spółdzielni brak tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co tym samym – wbrew stanowisku jakie zajął w sprawie organ administracji I instancji – uniemożliwiało skuteczne ubieganie się o udzielenie pozwolenia na budowę (w tym zakresie WSA dodatkowo przywołał wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt: II OSK 2066/16, wskazujący, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane co do zasady stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wiążącą się dla inwestora z koniecznością przedstawienia stosownej zgody bądź zastępującego ją orzeczenia sądu). Ubocznie WSA stwierdził, że kwalifikacja planowanych prac za przekraczających zakres zwykłego zarządu nie wyłącza uznania, że mimo wszystko dotyczą one nieruchomości wspólnej, chociaż będzie się to wiązało z ingerencją we wszystkie lokale mieszkalne z uwagi na konieczność dostosowania ich podłączenia do przebudowywanej instalacji.
 

Uwaga

Przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej powinna być traktowana jak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.


WSA zaznaczył, że znane mu są sygnalizowane przez SM w uzasadnieniu skargi różnice, jakie na tle stosowania art. 27 ust. 2 u.s.m. zaistniały w orzecznictwie sądów powszechnych i SN oraz orzecznictwie sądów administracyjnych. Zaznaczył jednak, że przytoczone na poparcie jej stanowiska wyroki zasadniczo dotyczyły stanu prawnego obowiązującego przed dokonaniem istotnej dla rozpoznania sprawy nowelizacji tego przepisu wskazaną ustawą z 20 lipca 2017 r., obowiązującą od 9 września 2017 r. Przed tą datą przepis ten miał treść: Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. W tym brzmieniu art. 27 ust. 2 u.s.m. nie wyłączał więc odpowiedniego stosowania art. 18 ust. 1 u.w.l., co dawało właścicielom lokali możliwość ustalenia innego – niż wynikał z art. 27 ust. 2 u.s.m. – sposobu wykonywania zarządu powierzonego nieruchomością wspólną. Co jednak w okolicznościach rozpoznawanej sprawy istotniejsze, przepis ten nie przewidywał odpowiedniego stosowania przez spółdzielnię przy wykonywaniu zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi jej współwłasność art. 22 u.w.l., co od 9 września 2017 r. wprowadziła nowelizacja, „zastępując” nim dotychczasowe odpowiednie stosowanie przy tym zarządzie art. 18 ust. 1 u.w.l. Tym samym nowelizacją tą przesądzono, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, inne niż te opisane w art. 4 ust. 2 i 4 u.s.m. (tj. inne niż związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych), należą do spółdzielni oraz do właścicieli lokali stanowiących odrębną własność i są podejmowane według zasad przewidzianych w u.w.l. W tej sytuacji nawet przy założeniu, że objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę prace dotyczyły nieruchomości wspólnych, to jako przekraczające zakres zwykłego zarządu, na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. wymagały zgody w postaci uchwały właścicieli lokali stanowiących odrębną własność. Następnie WSA omówił dwa wyroki NSA, tj. uchwałę w składzie 7 sędziów z 13 listopada 2012 r. (sygn. akt: II OPS 2/12) zgodnie z którą […] wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn zm.) zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej” oraz uchwałę 7 sędziów NSA z 19 października 2015 r. (sygn. akt: II OPS 2/15), zgodnie z którą […] spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

WSA uznał, że z uwagi na zmianę stanu prawnego, jaka nastąpiła z dniem 9 września 2017 r. i wprowadzone do art. 27 ust. 2 u.s.m. odesłanie do odpowiedniego stosowania art. 22 u.w.l., ponownie na znaczeniu zyskała uchwała z 13 listopada 2012 r., w której uzasadnieniu wskazano, że […] jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 11 p.b., powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 k.c.

W konsekwencji WSA uznał, że z opisanych wyżej przyczyn brak jest w sprawie jakichkolwiek podstaw do uznania zasadności twierdzeń spółdzielni, że sprawowany przez nią zarząd powierzony upoważnia ją do samodzielnego dysponowania na cele budowlane nieruchomością wspólną w zakresie przekraczającym czynności zwykłego zarządu, a tym bardziej że daje on jej prawo dysponowania na taki cel lokalami mieszkalnymi stanowiącymi przedmiot odrębnej własności. Wyklucza to możliwość uznania naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego w postaci art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 1 u.w.l. oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. Dotyczy to również art. 199 k.c. przewidującego wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu; z uwagi na wyczerpującą regulację omawianej kwestii ww. przepisami u.s.m. i u.w.l., jego powołanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – acz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy