Lokale niewyodrębnione w budynku wspólnoty mieszkaniowej

Granice nieruchomości wspólnej i status lokali w budynku

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ponieważ powołany przepis odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się zatem, że pojęciu „użytku” na gruncie tego przepisu nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak podkreślił przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r. (sygn. akt: III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się tu również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych. Ponadto częściami budynku wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice czy garaże.

Do nieruchomości wspólnej należy zatem zaliczyć wszelkie te części budynku i wszelkie urządzenia, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup właścicieli. Z definicji zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika zarazem – a contrario – że do wyłącznego użytku właścicieli lokali służą przede wszystkim samodzielne lokale (wyodrębnione lub niewyodrębnione). Zasadą jest bowiem, że lokale położone w budynku stanowią bądź to odrębne (od nieruchomości wspólnej) nieruchomości, bądź to pomieszczenia przynależne. Zgodnie zaś z definicją „pomieszczenia przynależnego”, zawartą w art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, jest to pomieszczenie przynależące do lokalu (jako jego części składowe), choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegało lub było położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, szczególnie: piwnica, strych, komórka, garaż. Wyliczenie to nie jest oczywiście wyczerpujące, ustawodawca dla konstrukcji pojęcia „pomieszczenia przynależnego” posłużył się bowiem jedynie typowymi, najczęściej występującymi jego przykładami.

W doktrynie podkreśla się przy tym, że pomieszczenia położone poza samodzielnymi lokalami mogą stanowić nie tylko pomieszczenia przynależne do nich (wtedy stanowią część składową lokalu) czy część nieruchomości wspólnej. Za dopuszczalne uznaje się bowiem również nabywanie przez właścicieli nieruchomości lokalowych pomieszczeń przynależnych już po ustanowieniu odrębnej własności lokali. Może to zaś nastąpić w ramach umowy korygującej skład oraz powierzchnię wyodrębnionego lokalu, jak również wielkość udziału w nieruchomości wspólnej.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali w nieruchomości budynkowej wyróżnia się w jej ramach: nieruchomości lokalowe, lokale niewyodrębnione stanowiące własność dotychczasowego właściciela nieruchomości wyjściowej oraz nieruchomość wspólną. W takiej zaś sytuacji lokale niewyodrębnione nie stanowią nieruchomości wspólnej – stanowią bowiem własność dotychczasowego właściciela budynku, w którym część lokali została już wyodrębniona.

Lokal niewyodrębniony

Najistotniejsze regulacje odnoszące się do lokali niewyodrębnionych w budynku wspólnoty mieszkaniowej ustawodawca zawarł w art. 4 ust. 1 oraz art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków. Z kolei, stosownie do art. 3 ust. 3, udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że ustawodawca przewidział nie tylko jednorazowe, lecz również sukcesywne wyodrębnianie lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Sukcesywne wyodrębnianie lokali powoduje niekiedy problemy z określeniem statusu lokali niewyodrębnionych, a zatem również uprawnień tego, do kogo przynależą. Stąd też powstała potrzeba uregulowania tego statusu w przepisach ustawy o własności lokali.

Jak wynika z poczynionych już wyżej rozważań, lokal niewyodrębniony nie jest częścią składową nieruchomości wspólnej. Niewyodrębniony lokal służy wyłącznie do użytku dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Dla niewyodrębnionego lokalu nie prowadzi się osobnej księgi wieczystej. Informacje o nim mogą być ujawnione jedynie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej (wyjściowej), tj. tej, z której wyodrębniane są lokale (w podrubryce 1.4.2. „budynek”, w polu „liczba samodzielnych lokali” oraz w podrubryce 1.4.4. „lokal”)1.

Złożona nieruchomość lokalowa. Udział w nieruchomości wspólnej

Choć z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, to w doktrynie2 zwraca się jednak uwagę, że nie jest jasne, czy wobec każdego z takich lokali przysługuje dotychczasowemu właścicielowi odrębne uprawnienie, czy też w całości tworzą one tzw. złożoną nieruchomość lokalową (składającą się z wszystkich niewyodrębnionych lokali).

Lokale niewyodrębnione nie mogą z pewnością stanowić odrębnych (poszczególnych) przedmiotów prawa własności, ponieważ ustawodawca nie wskazał kryterium ich wyodrębnienia. Lokale składające się na złożoną nieruchomość lokalową mogą być jednak przedmiotem stosunków obligacyjnych. Aby stanowić odrębny przedmiot prawa własności, musiałyby z kolei: być lokalami samodzielnymi oraz mieć założone oddzielne księgi wieczyste.

W tym miejscu przypomnieć bowiem należy, że stosownie do art. 2 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali osobnymi nieruchomościami mogą być jedynie samodzielne lokale (wyodrębnione lub niewyodrębnione) mieszkalne bądź lokale o innym przeznaczeniu. Mając zaś na uwadze definicję zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, wskazać należy, że „samodzielnym lokalem mieszkalnym” – w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali – jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań w zakresie samodzielności lokalu stwierdza starosta w zaświadczeniu. Dotyczy to również sytuacji, gdy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy3. Wydanie zaświadczenia przez starostę zależy zatem od ustalenia samodzielności lokalu, którego dotyczy wniosek, oraz zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego, z aktami, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Co ważne, wyjaśnia się, że w odniesieniu do lokalu lub lokali niewyodrębnionych nie muszą one spełniać przesłanki samodzielności, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, aż do ich wyodrębnienia. Choć zaś w art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali na potrzeby przepisów tego aktu prawnego termin „lokal” został zdefiniowany jako „samodzielny lokal mieszkalny” lub „samodzielny lokal o innym przeznaczeniu”, to jednak dotyczy to tylko tych lokali, które – co zostało podkreślone w art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali – mają stanowić odrębne nieruchomości. Chodzi więc wyłącznie o odrębną własność poszczególnych lokali. Spotkać się można jednak w tym zakresie również ze stanowiskiem przeciwnym4.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej związany jest więc nie z każdym z lokali (nawet samodzielnych) składających się na złożoną nieruchomość lokalową, lecz ze złożoną nieruchomością lokalową. Przykładowo, jeżeli deweloper wybudował już budynek dwupiętrowy (parter i piętro) i na parterze zostały wydzielone lokale (samodzielne), zaś na piętrze jeszcze nie (ale jest to możliwe), to całe piętro oraz te lokale samodzielne, które nie zostały wyodrębnione na parterze, tworzą złożoną nieruchomość lokalową – pojedynczy przedmiot prawa własności5. Oczywiście lokal niewyodrębniony (lokale niewyodrębnione) musi mieć możliwość uzyskania samodzielności6. Wydaje się wobec tego, że ustawodawca, określając te lokale w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jako „samodzielne”, miał na myśli raczej ich „wyodrębnienie z” (oddzielenie od) nieruchomości wspólnej.
Do obliczenia udziału dotychczasowego właściciela nieruchomości we współwłasności nieruchomości wspólnej uwzględnić więc należy stosunek powierzchni użytkowej złożonej nieruchomości lokalowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niej przynależnych (choć mogą one jeszcze również nie być wyodrębnione jako poszczególne pomieszczenia) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (w tym złożonej nieruchomości lokalowej) wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dotychczasowy właściciel nieruchomości

Zwrócić należy uwagę, że – jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali – prawo do niewyodrębnionych lokali przysługuje dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Nie ulega przy tym wątpliwości, że takim dotychczasowym właścicielem może być pojedyncza osoba albo może być mowa o współwłasności niewyodrębnionego lokalu7. W takiej zaś sytuacji to współwłaścicielom niewyodrębnionego lokalu przysługuje związany z własnością tego lokalu udział w nieruchomości wspólnej (dokładnie na takich samych zasadach, na jakich współwłaścicielom wyodrębnionego lokalu przysługuje związany z własnością tego lokalu udział w nieruchomości wspólnej). Co istotne, w takiej sytuacji (współwłasności lokalu niewyodrębnionego) udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest jednak niepodzielny.

Posługując się pojęciem „dotychczasowy właściciel nieruchomości”, ustawodawca chciał odróżnić nabywców lokali wyodrębnionych od właściciela nieruchomości, z której lokale wyodrębniono. Należy jednak zauważyć, że dotychczasowy właściciel nieruchomości jest właścicielem lokali niewyodrębnionych (a ściślej: lokalu niewyodrębnionego lub złożonej nieruchomości lokalowej) i zarazem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej lub współwłaścicielem budynku8.

Z perspektywy właścicieli lokali wyodrębnionych nie ma przy tym zaś znaczenia, czy dotychczasowym właścicielem nieruchomości jest jedna (pojedyncza) osoba, czy więcej osób (współwłasność). Jedynie gdy dotychczasowym właścicielem nieruchomości jest więcej niż jedna osoba (współwłasność niewyodrębnionego lokalu lub złożonej nieruchomości lokalowej), może to mieć znaczenie dla samych tych osób (współwłaścicieli), choćby w odniesieniu do zasad głosowania, o których mowa w art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali. Przepis ten przewiduje bowiem, że jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela nieruchomości

Jak już wspomniano, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków.

O podstawowych prawach i obowiązkach właścicieli lokali (w tym lokalu niewyodrębnionego czy złożonej nieruchomości lokalowej) stanowią w odniesieniu do własności lokali przepisy Kodeksu cywilnego, a co do nieruchomości wspólnej – regulacje zawarte w art. 12–13 ustawy o własności lokali. Dotychczasowy właściciel nieruchomości (właściciel lokalu niewyodrębnionego lub złożonej nieruchomości lokalowej) może więc w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego korzystać z lokalu zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem jego prawa, szczególnie może pobierać pożytki i inne dochody z lokalu (może więc np. go wynająć lub uczynić przedmiotem innych stosunków obligacyjnych), może też prawem własności rozporządzać.

Co do praw wspólnych wszystkim właścicielom lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w budynku wspólnoty mieszkaniowej, nie ulega wątpliwości, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do głosowania nad uchwałami właścicieli lokali. Może on także np. zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej9 lub żądać ustanowienia zarządcy przymusowego nieruchomością wspólną.

Termin, w jakim lokale mogą być niewyodrębnione

Co istotne, istnienie w danej nieruchomości budynkowej tak lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych, nie jest ograniczone czasowo. Powyższe wynika z faktu, że brak jest terminu, w którym musi dojść do wyodrębnienia wszystkich lokali. Jednak w doktrynie10 wskazuje się, że jest to stan przejściowy i nie powinien utrzymywać się zbyt długo. Docelowo wszystkie lokale powinny zostać wyodrębnione w ramach nieruchomości, jeżeli tylko doszło do wyodrębnienia pierwszego lokalu, a zatem jeśli zainicjowano sukcesywne wyodrębnianie lokali.

Właściciele lokali wyodrębnionych nie mają przy tym możliwości prawnej „przymuszenia” dotychczasowego właściciela nieruchomości do wyodrębnienia pozostałych lokali, szczególnie nie mogą do tego doprowadzić w ramach zniesienia współwłasności, ponieważ nie są współwłaścicielami lokali niewyodrębnionych (ich prawo przysługuje tylko dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, o czym była mowa wyżej). W przepisach ustawy o własności lokali nie przewidziano również, aby kolejne wyodrębnianie lokali wymagało wyrażenia przez nich zgody. Postanowienie zawarte w 4 ust. 2 ustawy o własności lokali potwierdza więc jedynie to, co już wynika z definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2 tej ustawy, a więc to, że właściciele wyodrębnionych lokali nie mogą rozporządzać lokalem niewyodrębnionym (lokalami niewyodrębnionymi), nie są więc w konsekwencji stronami umów o wyodrębnienie dalszych lokali.

Zasady zarządu nieruchomością wspólną

Lokale niewyodrębnione wliczają się do ogólnej liczby lokali położonych w budynku, których liczba wpływa na stosowanie regulacji prawnych przewidzianych dla tzw. małych bądź dużych wspólnot mieszkaniowych (art. 19– 20 ustawy o własności lokali), w tym w odniesieniu do wymogu posiadania organu reprezentacji, jakim jest zarząd wspólnoty.

Zgodnie z dominującym poglądem prezentowanym w doktrynie i w orzecznictwie11 liczbę lokali, o których mowa w art. 19–20 ustawy o własności lokali, ustala się przez dodanie do siebie wszystkich lokali samodzielnych (niezależnie od tego, czy są wyodrębnione), z zastrzeżeniem jednak, że lokale niewyodrębnione muszą należeć do dotychczasowego właściciela nieruchomości. Nie podlegają tu więc uwzględnieniu lokale samodzielne powstałe nie w ramach sukcesywnego wyodrębniania lokali, lecz w ramach np. faktycznego podziału jednego z lokali na dwa lub adaptacji części nieruchomości wspólnej12.

Przyjmując zaś wyrażone już powyżej stanowisko, zgodnie z którym jeżeli co najmniej dwa lokale nie są wyodrębnione w budynku, to mamy do czynienia z tzw. złożoną nieruchomość lokalową, zaś lokal niewyodrębniony lub złożona nieruchomość lokalowa nie muszą składać się z lokali o samodzielnym charakterze, a jedynie mających możliwość uzyskania samodzielności, uznać należałoby, że lokale niewyodrębnione stanowią zawsze jedną nieruchomość. Stanowisko to nie jest jednak jednolite. Jego przeciwnicy wskazują bowiem, że wobec wyraźnego brzmienia art. 19 ustawy o własności lokal (powtórzonego w jej art. 20 ust. 1) trzeba przyjąć rozwiązanie, zgodnie z którym obligatoryjność ustanawiania zarządu zależna jest od liczby „faktycznie istniejących lokali”.

Przypisy

1    Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2016 r. (sygn. akt: IV CSK 786/15).
2    Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. B. Lackoroński, Warszawa 2024.
3    Por. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.
4    Por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21 października 2003 r. (sygn. akt: I CK 156/02) i z dnia 21 lutego 2002 r. (sygn. akt: IV CKN 751/00) oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2016 r. (sygn. akt: IV CSK 786/15).
5    Por. E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji, „Rejent” 1994, nr 11, s. 63.
6    Por. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 11 lutego 2016 r. (sygn. akt: XVIII C 116/15).
7    Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2017 r. (sygn. akt: I ACa 515/16).
8    Por. E. Gniewek, Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1995, nr 2, s. 175; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r. (sygn. akt: I CK 156/02).
9    Por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r. (sygn. akt: III CZP 43/05).
10    Ustawa o własności lokali. Komentarz…
11    Por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r. (sygn. akt: III CZP 32/99).
12    Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 lipca 2015 r. (sygn. akt: I ACa 32/15).