Nabycie nieruchomości przyległej przez wspólnotę mieszkaniową

Podstawa prawna i cel regulacji

Poruszone na wstępie zagadnienie ustawodawca uregulował w treści art. 32a u.w.l., wskazując, że jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd – lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. – jest zobowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

• wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;
• udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wyjaśnia się to w doktrynie, przepis art. 32a u.w.l. ma na celu umożliwienie przede wszystkim unormowania nieprawidłowych sytuacji wywołanych wadliwym podziałem nieruchomości gruntowej. Powyższe nieprawidłowości wynikły ze stosowanej w poprzednio obowiązującym stanie prawnym praktyki rozporządzania nieruchomościami przez Skarb Państwa (lub gminy), przewidującej, że osobom fizycznym oddawano w użytkowanie wieczyste działki pod budowę domów wielomieszkaniowych i małych domów mieszkalnych, a także działki zabudowane już takimi domami. Lokale w tych domach sprzedawane były wraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu służącego do racjonalnego korzystania z budynku, w granicach określonych przez terenowy organ administracji państwowej. Nabywca lokalu nie nabywał udziału w użytkowaniu wieczystym całego terenu objętego księgą wieczystą urządzoną dla nieruchomości, lecz jedynie udział w użytkowaniu wieczystym gruntu położonego bezpośrednio pod budynkiem. Powyższe rozwiązanie umożliwiało z jednej strony ustanawianie odrębnej własności lokali bez konieczności dzielenia dużych nieruchomości, z drugiej – wprowadzało zamieszanie w miejskich stosunkach własnościowych, gdyż granice gruntu niezbędnego do korzystania z budynków wyznaczane były w sposób arbitralny, często po obrysie budynku, bez pozostawienia wokół niego nawet wąskiego, niezbędnego dla prawidłowego korzystania z budynku, paska terenu. Regułą było przy tym m.in. pomijanie dróg dojazdowych oraz gruntu położonego pod urządzeniami technicznymi obsługującymi budynek, takimi jak 
kotłownie2.

uwaga!
Przepis art. 32a u.w.l. ma na celu umożliwienie przede wszystkim unormowania nieprawidłowych sytuacji wywołanych wadliwym podziałem nieruchomości gruntowej.

Opisana powyżej praktyka organów doprowadziła do sytuacji, w której działki gruntu mierzone po obrysie budynku nie spełniały wymogów przewidzianych dla działek budowlanych. Jednocześnie bardzo często wokół budynku powstawała druga działka, do której – mimo iż stanowiła ona co do zasady zaplecze...