Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

20 listopada 2019

NR 213 (Listopad 2019)

Najem socjalny i odszkodowanie

0 20

W sytuacjach przewidzianych przepisami prawa lub odpowiednimi zapisami zawartej z lokatorem umowy najmu lokalu mieszkalnego możliwe jest jej wypowiedzenie lub przedterminowe zakończenie, które po stronie lokatora rodzi obowiązek wyprowadzki. W przeciwnym razie dopuszczać się będzie tak zwanego bezumownego korzystania z lokalu, za które właścicielowi należy się odpowiednie odszkodowanie, oraz naraża się na orzeczenie w stosunku do niego eksmisji.

Jeżeli nie mamy do czynienie z umową najmu okazjonalnego, której integralną częścią jest dobrowolne poddanie się lokatora obowiązkowi eksmisji oświadczeniem składanym w formie aktu notarialnego, do przymusowej eksmisji dojść może jedynie w oparciu o prawomocny wyrok sądu. W określonych sytuacjach, w wyniku sprawy sądowej o eksmisję, mogą jednak zdarzyć się sytuacje, w których w wyroku lokatorowi przyznane zostanie prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego, przed zmianą przepisów znane jako prawo do lokalu socjalnego. Powstaje zatem wątpliwość, w jakich sytuacjach może mieć to miejsce oraz czy właściciel zmuszony jest wówczas do wstrzymania się z eksmisją i biernego oczekiwania na złożenie lokatorowi oferty najmu takiego lokalu.

Najem socjalny

Począwszy od 1 maja 2018 roku zmianie uległy przepisy z zakresu m.in.: ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Celem wprowadzonej nowelizacji była poprawa dostępności lokali mieszkalnych dla osób o niskich i przeciętnych dochodach oraz wprowadzenie ułatwień dla gmin w zakresie gospodarowania ich zasobem lokalowym. Ułatwienia dotyczyły zarówno kwestii gminnych inwestycji ukierunkowanych na tworzenie mieszkaniowego zasobu publicznego, w tym stworzenie możliwości współpracy w tym zakresie z inwestorami prywatnymi, jak i wprowadzono narzędzia umożliwiające bardziej elastyczne gospodarowanie lokalami pozostającymi w zasobach gminy. Jednym z przejawów tej elastyczności jest wprowadzenie wspomnianego najmu socjalnego, który stanowi połączenie wcześniej wyodrębnionych najmów odnoszących się do lokali socjalnych oraz lokali komunalnych.

Umową najmu socjalnego jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 m2. Konsekwencją pewnego interwencyjnego charakteru tego typu najmu jest dopuszczenie, aby taki lokal miał obniżony standard. Obniżony standard nie pozwala jednak na dowolność, a powinien zapewniać lokatorowi minimum egzystencji. 
Sąd Apelacyjny w Łodzi, zgodnie z Sądem Okręgowym w Sieradzu, wskazał, że obniżony standard, to nie mogą być „jakiekolwiek warunki”, ale warunki podstawowe. Takie, które umożliwiają codzienną egzystencję, tj. dostęp do sanitariatu, bieżącej wody, światła dziennego, zapewnienie możliwości ogrzania lokalu przy prawidłowo działającej wentylacji1. Na marginesie warto wspomnieć, że przywołana powyżej sprawa dotyczyła wypłaty zadośćuczynienia powódce, której przydzielano lokale, które w ocenie sądu nie spełniały podstawowych warunków, a nawet ich stan techniczny zagrażał zdrowiu i mieniu, a tym samym nie mógł być przeznaczony na stały pobyt ludzi. Przydzielenie takich lokali sąd uznał wręcz za bezprawne działanie gminy.

UWAGA!

Jest dopuszczalne, aby lokal socjalny miał obniżony standard.

Charakter umowy najmu socjalnego lokalu stanowi pewną doraźną formę pomocy. Stąd też zgodnie z prawem zawiera się ją na czas oznaczony. Jednak po upływie oznaczonego w niej czasu umowę ­najmu socjalnego lokalu można przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Gmina bez zachowania terminów wypowiedzenia może wypowiedzieć jednak umowę najmu socjalnego lokalu, jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu i ma możliwość jego używania. Pojęcie tytułu prawnego interpretować należy jednak szeroko. Może ono wywodzić się zarówno z prawa własności (prawa rzeczowego), jak i z prawa zobowiązań i wynikać z umowy (najmu, dzierżawy, użyczenia itp.). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zaproponował, aby przez definicję tytułu prawnego do lokalu rozumieć pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzję właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu czy też rozporządzania nim2.

ważne!

Gmina bez zachowania terminów wypowiedzenia może wypowiedzieć jednak umowę najmu socjalnego lokalu, jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu i ma możliwość jego używania. 

Osoby uprawnione – kryterium dochodowe

Kim jest osoba uprawniona do zawarcia umowy najmu socjalnego? Co warto mieć na uwadze, decydując się zarówno na najem, jak i na skierowanie do sądu sprawy o eksmisję? Osoby uprawnione do najmu socjalnego należy podzielić na dwie grupy. Pierwszą z nich są osoby, które mogą się ubiegać o zawarcie tego typu umowy z gminą. Będą to osoby, które nie mają tytułu prawnego do lokalu i których dochód gospodarstwa domowego nie przekracza wysokości określonej w uchwale rady gminy. W praktyce próg dochodowy określa się najczęściej jako krotność najniższej emerytury na dzień 1 stycznia. Przykładowo, w ­Poznaniu dla gospodarstw wieloosobowych jest to 125% najniższej emerytury, a w Katowicach wskaźnik ten wynosi 160%.

Weryfikacja uprawnień

W zakresie wskazanego kryterium dochodowego istotne jest, że w ramach wspomnianego uelastycznienia zasad gospodarowania zasobem lokalowym, począwszy od 21 kwietnia 2019 roku, możliwe jest weryfikowanie przez gminę uprawnień lokatorów do korzystania z najmu socjalnego, jak również najmu komunalnego. Możliwość weryfikacji może być stosowana jedynie do umów zawartych po wskazanej dacie, jednak w odniesieniu do umów zawieranych po tej dacie gminy będą mogły, nie częściej niż raz na 2,5 roku, weryfikować uprawnienie lokatora do korzystania z najmu socjalnego. W tym celu zażądają złożenia oświadczeń o dochodach i stanie majątku oraz braku tytułu prawnego do innego lokalu w pobliskiej miejscowości. Oświadczenia, o których mowa powyżej, składane są pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń (art. 233 Kodeksu karnego). W razie braku oświadczenia lub jego nieterminowego złożenia, gmina uprawniona będzie do wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu i jego podwyższenia, jednak nie może on wynieść więcej niż 8% wartości odtworzeniowej lokali.

UWAGA!

Możliwe jest weryfikowanie przez gminę uprawnień lokatorów do korzystania z najmu socjalnego, jak najmu komunalnego.

Osoby uprawnione – sprawa sądowa

Kwestia uprawnień osób do uzyskania prawa do 
lokalu w ramach najmu socjalnego jest każdorazowo uwzględniana przez sąd rozstrzygający sprawę o eksmisję. Powinna być brana pod uwagę z urzędu, a więc pozwany nawet nie musi podnosić tej kwestii i wnioskować o przyznanie mu prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Elementem obowiązkowym wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia osób eksmitowanych. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Biorąc pod uwagę, że obowiązkiem zapewnienia lokalu w ramach najmu socjalnego obarczona jest gmina, w tego typu postępowaniach sąd zawiadamia gminę właściwą dla lokalu, z którego ma zostać dokonana eksmisja, aby ­umożli­­wić jej włączenie do sprawy. Gmina wstępuje do sprawy po stronie osoby domagającej się eksmisji i działa niczym tzw. interwenient uboczny, a więc osoba zainteresowana wynikiem postępowania sądowego.

ważne!

Elementem obowiązkowym wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia osób eksmitowanych.

Na marginesie należy wspomnieć, że – ponieważ sprawa dotyczy opróżnienia lokalu, a mogą go zajmować nie tylko strony wcześniejszej umowy najmu – w charakterze pozwanych powinny występować wszystkie osoby zam...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy