Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

25 listopada 2018

NR 115 (Maj 2018)

Nie można zaskarżyć uchwały, która nie została podjęta

0 143

Sąd może skontrolować tylko podjętą uchwałę. W przeciwnym wypadku sądy mogłyby narzucać członkom wspólnot mieszkaniowych, jakiego rodzaju uchwały mają oni podejmować. Ustawa o własności lokali jedynie wyjątkowo dopuszcza ingerencję sądu, jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie jest podejmowana, mimo że jej uchwalenie jest celowe. Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu I Wydział Cywilny z dnia 13 lutego 2018 r. (sygn. akt: I C 122/17)

W zebraniu właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej uczestniczyli właściciele lokali reprezentujący 67,218559% udziałów, co powodowało, że zebranie było zdolne do podejmowania uchwał. Obecny był zarządca nieruchomości. W trakcie zebrania właściciele lokali podjęli pięć uchwał: uchwałę nr 1/2017 w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2016 r. i udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty, uchwałę nr 2/2017 w przedmiocie wyrażenia zgody na malowanie części wspólnych w piwnicach, uchwałę nr 3/2017 w przedmiocie wymiany drzwi do kotłowni, uchwałę nr 4/2017 w przedmiocie dalszego zasypywania pomieszczeń po składzie opału oraz uchwałę nr 5/2017 w przedmiocie propozycji stawek zgłoszonych przez zarząd.

W toku zebrania wywiązała się dyskusja na temat propozycji i wniosków w sprawie rozliczania nadpłat i niedopłat z pozycji opłat lokalowych. W trakcie dyskusji właściciel jednego z lokali wniósł o zmianę rozliczania opłat lokalowych, wskazując, że powinno ono być dokonywane zgodnie z prawem, i złożył wniosek o głosowanie nad zmianą w tym zakresie. Właścicielka innego lokalu wniosła o „rozliczanie nadpłaty centralnego ogrzewania indywidualnie na każdego właściciela według powierzchni użytkowej mieszkania, niedobór ciepłej wody – podgrzanie według średniorocznego kosztu m3 wody w odniesieniu do ilości zużytej ciepłej wody, niedobór na ściekach i zimnej wodzie rozliczyć z kolei według udziału każdego właściciela”. W dalszej kolejności przystąpiono do głosowania nad wprowadzeniem wniosku właścicielki do porządku obrad. Za jej wnioskiem głosowało 10,338362% udziałów, przeciw zaś 54,269212% udziałów, zaś 3,971416% udziałów wstrzymało się od głosu. Wobec takiego głosowania wniosek upadł. Po ogłoszeniu wyników głosowania właścicielka stwierdziła, że nie zgadza się z tym i na pewno skieruje sprawę do sądu.

Wobec takiego przebiegu zdarzeń przystąpiono do głosowania nad pozostawieniem w niezmienionym kształcie sposobu rozliczania opłat lokalowych, polegającego na kompensacie nadwyżek i niedoborów oraz rozliczaniu ich wg posiadanych udziałów na każdego właściciela. Za wnioskiem głosowało 54,505890% udziałów, przeciw 3,540775% udziałów, zaś 10,532325% udziałów wstrzymało się od głosu. Wobec takiego wyniku głosowania właściciele zdecydowali, że opłaty lokalowe zostaną rozliczone według dotychczasowego sposobu. Obecni na zebraniu w zdecydowanej większości nie chcieli jakichkolwiek zmian w tym zakresie. 

Co było przedmiotem powództwa?

Wymienieni właściciele lokali złożyli przeciwko wspólnocie mieszkaniowej pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie „sposobu rozliczania zaliczek na media w części lokalowej” tzw. saldem zbiorczym z powodu jej niezgodności z prawem oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów poniesionych w sprawie.

Stanowisko sądu okręgowego 

Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali, jeśli uchwała nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego właściciela lokalu. 

Podkreślić przy tym należy, że na podstawie powołanego wyżej przepisu zaskarżeniu podlega jedynie podjęta uchwała, a nie fakt jej niepodjęcia.

Ważne

Kontroli sądowej podlegają wyłącznie uchwały podjęte przez wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali sąd nie może zatem badać uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które nie zostały podjęte. 

 

Wskazać w tym miejscu należy, że głosowanie nad wprowadzeniem wniosku właściciela lokalu do porządku obrad nie jest i nie może być równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej. 

Kiedy mówimy o uchwale negatywnej?

O podjęciu uchwały negatywnej można mówić wyłącznie wtedy, gdyby projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody), a większość głosujących poparłaby taką negatywną dyspozycję. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość głosów członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści. Stanowisko o istnieniu „uchwały negatywnej” bazuje tu na swoistym domniemaniu podjęcia uchwały o przeciwnej treści niż uchwała głosowana, do czego nie ma podstaw. Jak bowiem wynika z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów oddanych za uchwałą. Istotą podjęcia uchwały jest uzyskanie przez nią w głosowaniu większości głosów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że sąd może skontrolować tylko podjętą uchwałę, której w niniejszej sprawie nie było. W przeciwnym wypadku sądy mogłyby narzucać członkom wspólnot mieszkaniowych, jakiego rodzaju uchwały mają oni podejmować. Takie rozwiązanie byłoby jednak niewłaściwe. Ustawa o własności lokali jedynie wyjątkowo dopuszcza ingerencję sądu, jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie jest podejmowana, mimo że jej uchwalenie jest cel...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy