Dołącz do czytelników
Brak wyników

Wspólnota nie może podjąć uchwały w sprawie usunięcia krzyża aptecznego z elewacji budynków, gdy już go usunięto

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 112
118

Uchwała narusza interes powódki w części, w jakiej właściciele upoważnili zarząd pozwanej do podjęcia czynności zmierzających do usunięcia krzyża aptecznego z elewacji budynków. W protokole zebrania wskazano bowiem, że administrator przed głosowaniem poinformował właścicieli, że krzyż został usunięty, ale mimo tego przystąpiono do głosowania. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku I Wydział Cywilny z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt I C 390/17
 

Pewna spółka z o.o. jest właścicielem dwóch lokali użytkowych położonych w budynku biurowo-usługowym. Do tych lokali przynależy komórka lokatorska oraz dwa miejsca postojowe.

Właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. We wspólnocie funkcjonuje statut, który został określony w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowie sprzedaży zawartej przez dewelopera z pierwszym nabywcą lokalu. Statut wspólnoty wprowadza m.in. zakaz umieszczania jakichkolwiek przedmiotów na elewacji budynku poza wskazanymi w nim wyjątkami. Postanowiono też, że zgoda wspólnoty na umieszczenie na elewacji innych elementów wymaga uchwały zebrania właścicieli lokali podjętej większością 2/3 głosów, przy obecności właścicieli reprezentujących co najmniej 50% głosów.

Statut przewiduje, że w przypadku naruszenia tych postanowień sprawca będzie zobowiązany do niezwłocznego usunięcia nielegalnie zamontowanego elementu lub dokonania trwałej adaptacji lub zabudowy części wspólnych, naprawy szkód w substancji budynku wyrządzonych w trakcie montażu i demontażu oraz do zapłaty kary stanowiącej równowartość 10 000 euro. W przypadku nieusunięcia zamontowanych elementów zarząd zdemontuje je przez zlecenie wykonania zastępczego na koszt sprawcy naruszenia.

Co ustala regulamin porządku?

We wspólnocie obowiązuje również regulamin porządku, który był wręczany nabywcom podczas odbioru lokali. Zgodnie z regulaminem właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność za zachowanie osób upoważnionych do stałego przebywania w lokalu, użytkowania lub korzystania na warunkach określonych w umowie pomiędzy właścicielem lokalu i osobą upoważnioną (uprawnionych użytkowników) oraz za przestrzeganie przez te osoby regulaminu. Zgodnie z regulaminem właściciele, którzy wynajmują swoje lokale, są także zobowiązani do przekazywania uprawnionym użytkownikom zasad korzystania z nieruchomości wspólnej.

Regulamin określał także zasady korzystania z hali garażowej: jest ona przeznaczona do parkowania samochodów osobowych, pojazdów jednośladowych w wyznaczonych miejscach przez uprawnionych członków wspólnoty, ewentualnie przez osoby przez nich upoważnione, oraz do przechowywania rzeczy w pomieszczeniach do tego przeznaczonych.

Spółka wynajęła należący do niej lokal wspólnikom innej spółki cywilnej, którzy bez zgody zarówno wynajmującego, jak i wspólnoty zamontowali na elewacji budynku krzyż apteczny.

Pismami administrator nieruchomości wezwała spółkę z o.o. do demontażu znaku z elewacji budynku oraz jej przywrócenie do stanu poprzedniego w ciągu 7 dni pod rygorem obciążenia karą finansową.

Administrator wskazał spółce, że zgodnie ze statutem wspólnoty mieszkaniowej umieszczenie oznaczeń na elewacji budynku wymaga zgody tej wspólnoty.

Ze względu na nieusunięcie krzyża aptecznego z elewacji budynku wspólnota obciążyła karą w kwocie 10 000 euro oraz wystawiła notę obciążeniową. W odpowiedzi spółka odesłała wspólnocie notę obciążeniową, uznając ją za bezzasadną. Na dzień przed terminem zebrania właścicieli, wspólnicy spółki cywilnej usunęli krzyż apteczny z elewacji budynku. Natomiast przysługujące spółce z o.o. miejsca postojowe oraz komórka zostały przez nią wynajęte innej spółce, która składowała tam ruchomości, m.in. materace i drzwi.

Uchwały jakiej treści zostały podjęte?

Zgodnie z treścią pierwszej uchwały właściciele lokali upoważnili zarząd wspólnoty do podjęcia czynności zmierzających do: usunięcia krzyża aptecznego zainstalowanego na elewacji, przywrócenia elewacji do stanu pierwotnego, wyegzekwowania zwrotu kosztów z tym związanych od sprawcy i/lub właściciela lokalu oraz opłaty, o której mowa w statucie wspólnoty, a także do wystąpienia na drogę sądową. Przed podjęciem tej uchwały administrator budynku poinformował właścicieli lokali, że krzyż apteczny został już usunięty.

W drugiej uchwale właściciele lokali wprowadzili bezwzględny zakaz przechowywania jakichkolwiek przedmiotów na terenie hali garażowej poza pojazdami oraz upoważnili zarząd wspólnoty do każdorazowego zlecenia usług usuwania i magazynowania rzeczy przechowywanych w hali w innym przeznaczonym do tego miejscu, w tym do pokrywania kosztów z tym związanych ze środków wspólnoty oraz do egzekwowania tych kosztów od właściciela lokalu uprawnionego do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, po uprzednim pisemnym jego wezwaniu do usunięcia przedmiotów we własnym zakresie w ciągu 
14 dni od dokonanego powiadomienia. W uchwale wskazano też, że koszty wynikłe z działań zarządu jest zobowiązany pokrywać właściciel lokalu, do którego jest przypisane dane miejsce postojowe, także w przypadku korzystania z tych miejsc przez osoby trzecie, choćby właściciel nie ponosił odpowiedzialności za te osoby.

O co wniosła spółka przeciwko wspólnocie?

Spółka z o.o. wniosła pozew o uchylenie w całości uchwał wspólnoty mieszkaniowej w sprawie: upoważnienia zarządu wspólnoty do podjęcia czynności zmierzających do usunięcia krzyża aptecznego oraz drugiej: w sprawie upoważnienia zarządu wspólnoty do zlecenia na jej koszt usunięcia przedmiotów z hali garażowej i egzekwowania kosztów od właścicieli danego miejsca postojowego.

W opinii spółki uchwała narusza jej interes oraz jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Sk...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy