Definicja lokatora
Punktem wyjścia do omówienia poszczególnych zobowiązań lokatora, a także skutków niewywiązywania się z nich jest ustalenie katalogu osób mieszczących się w zakresie definicji legalnej „lokatora”, którą ustawodawca stworzył na potrzeby ww. ustawy.
Literalne brzmienie art. 2 ust. 1 pkt 1 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa lub u.o.p.l.) nakazuje przyjąć, że aby można było mówić o „lokatorze” w znaczeniu ustawowym, dany podmiot musi być najemcą lokalu bądź legitymować się ważnym tytułem prawnym do lokalu, innym niż prawo własności.
Powyższe świadczy o tym, iż katalog podmiotów, które mogą zostać zakwalifikowane do kategorii lokatora, jest de facto otwarty, a poza zakresem tego pojęcia pozostają wyłącznie osoby, które używają lokalu bez tytułu prawnego bądź przysługuje im prawo własności nieruchomości, budynku, w którym znajduje się lokal lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz ze znajdującym się w nim lokalem[1].
Obowiązki ustawowe lokatora
Określenie dokładnego zakresu obowiązków lokatora już na pierwszy rzut oka wydaje się jednak niełatwym zadaniem. O ile bowiem ustawodawca w sposób szeroki i wyraźny uregulował obowiązki ustawowe właścicieli lokali, o tyle w kontekście zobowiązań lokatorów ograniczył się jedynie do powierzchownego opisania kilku powinności, nie wymieniając ich przy tym enumeratywnie w żadnym z przepisów i zmuszając adresata do poszukiwania ich w treści całej ustawy.
Ostatecznie, z pomocą przychodzi jednak brzmienie art. 6b oraz art. 10–18 ustawy, które pozwalają na wyróżnienie podstawowych obowiązków lokatora, polegających w szczególności na:
- utrzymywaniu lokalu we właściwym stanie technicznym,
- udostępnianiu lokalu w przypadku awarii,
- używaniu lokalu w sposób zgodny z umową lub jego przeznaczeniem,
- terminowej zapłacie czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu,
- uzyskaniu zgody właściciela lokalu w przypadku chęci wynajęcia, podnajęcia lub oddania lokalu do bezpłatnego używania,
- dbałości i ochronie części wspólnych budynku przed zniszczeniem i dewastacją,
- przestrzeganiu porządku domowego.
Odpowiedzialność lokatora
Nie ulega wątpliwości, że skoro wyszczególnione powyżej obowiązki zostały nałożone na lokatora w drodze ustawy, to jest on zobligowany do ich bezwzględnego przestrzegania, a konsekwencje niewywiązywania się z nich również zostały usankcjonowane na gruncie ustawowym.
Konkretne skutki uchylania się przez lokatora od wypełniania ustawowych powinności są jednak zróżnicowane, a instrumenty prawne przyznane w tym zakresie właścicielom lokali zależą od rodzaju przewinienia, którego dopuściła się osoba zajmująca lokal, niemniej jednak bierność lokatora może doprowadzić nawet do jego eksmisji.
Rozwiązanie stosunku prawnego z lokatorem
Omawiana regulacja prawna przyznaje lokatorowi szeroką ochronę przed nagłym rozwiązaniem stosunku prawnego będącego podstawą do korzystania przez niego z lokalu, dlatego też ustawodawca przewidział szczegółowe kryteria, których ziszczenie się warunkuje możliwość wypowiedzenia umowy, na mocy której oddano lokal do używania.
Użytkowanie w sposób sprzeczny z umową
Sankcja wypowiedzenia umowy zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy grozi zatem jedynie w przypadku, gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Brak uprzedniego upomnienia lokatora na piśmie czyni wypowiedzenie stosunku prawnego bezskutecznym niezależnie od ciężaru przewinienia, jakiego dopuścił się lokator.
Dodatkowo upomnienie musi dotyczyć konkretnego zachowania lokatora, co oznacza, że jeśli lokator zareaguje na upomnienie i zmieni swoje zachowanie, lecz dopuści się innego zachowania, które również można określić jako rażąco naganne, należy ponownie wystosować upomnienie[2].
Przykład
Najemca dewastuje udostępniony mu lokal, rysując obraźliwe graffiti na ścianach, w związku z czym właściciel kieruje do niego pisemne upomnienie wzywające do zaprzestania naruszeń powodujących powstanie szkód w lokalu. Po otrzymaniu upomnienia lokator zmienia swoje zachowanie i zaprzestaje niszczenia lokalu, jednak swoją agresję przerzuca na części wspólne wszystkich mieszkańców nieruchomości i dewastuje urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku, malując graffiti na klatce schodowej. W takim przypadku właściciel lokalu musi skierować do najemcy upomnienie wzywające go do zaprzestania niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku, a dopiero niezastosowanie się do niego umożliwi właścicielowi zakończenie stosunku prawnego z problematycznym lokatorem.
POLECAMY
Zwłoka w zapłacie czynszu
Lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Istotny pozostaje fakt, iż ustawodawca nie wymaga, aby zaległości czynszowe dotyczyły trzech pełnych następujących po sobie okresów płatności. Wypowiedzenie stosunku prawnego ze wskazanego powyżej powodu możliwe będzie bowiem również w sytuacji, kiedy lokator płaci czynsz w niepełnej wysokości nawet każdego miesiąca, jednak suma jego zaległości osiągnęła kwotę równą kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności.
Przykład:
Strony ustaliły, że czynsz najemcy wynosi 200 zł miesięcznie, jednak zła sytuacja finansowa lokatora pozwala mu na zapłatę jedynie 100 zł każdego miesiąca. Właściciel nie musi zatem czekać, aż nastąpią 3 kolejne miesiące, w których najemca nie zapłaci w ogóle czynszu i może wypowiedzieć umowę po 6 miesiącach regulowania przez lokatora czynszu w opisany powyżej sposób.
Podobnie, jak w przypadku pierwszej z przyczyn uzasadniających zakończenie stosunku prawnego z lokatorem, w przypadku zaległości czynszowych do skutecznego wypowiedzenia umowy niezbędne jest pisemne uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu.
Podnajęcie lokalu bez zgody właściciela
Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Ustawodawca jasno przewidział, że zgoda właściciela lokalu musi być udzielona na piśmie, a zatem powoływanie się przez lokatora na uzyskanie zgody w rozmowie osobistej bądź telefonicznej pozostaje bez znaczenia dla możliwości zakończenia stosunku prawnego.
Rozbiórka/remont budynku
Lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Jeśli właściciel zamierza wypowiedzieć lokatorowi umowę ze wskazanego powyżej powodu, lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia co do zasady spoczywa na właścicielu budynku.
Podkreślić również należy, iż kończąc stosunek prawny na podstawie art. 11 ust 2 ustawy, właściciel musi stosować się do terminów określonych ustawą, a zatem może on wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Działania przeciwko uciążliwemu lokatorowi
Nierzadko zdarza się, że kontakt z właścicielem lokalu, w którym zamieszkuje uciążliwy najemca, jest znacznie utrudniony, a sąsiedzi czują się bezradni i nie wiedzą, jak poradzić sobie z nieprzestrzeganiem przez lokatora ustawowych obowiązków.
Mało kto zdaje sobie bowiem sprawę, że jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów powszechnych wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji procesowej do wystąpienia z powództwem na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy, ponieważ legitymacja czynna do wszczęcia postępowania w przedmiocie opróżnienia lokalu przysługuje wyłącznie podmiotom wprost wymienionym w treści przepisu, a zatem właścicielowi innego lokalu bądź lokatorowi[3].
Ustawodawca nie stworzył zamkniętego katalogu zachowań lokatora uzasadniających rozwiązanie z nim stosunku prawnego i jego eksmisję, a zatem przyjmuje się, że pozbawienie prawa do lokalu może nastąpić w przypadku każdego zachowania, które jest przejawem rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu i które zarazem w sposób obiektywny jest uciążliwe dla pozostałych właścicieli lokali lub lokatorów. Obie te przesłanki muszą jednak wystąpić łącznie, a brak którejkolwiek z nich wyklucza możliwość wystąpienia na drogę sądową na podstawie art. 13 ust. 1 u.o.p.l.
Przykład:
Lokator uporczywie śmieci na klatce schodowej, wyrzucając ulotki ze swojej skrzynki pocztowej na posadzkę, zamiast do stojącego obok kosza na śmieci. Jego zachowanie, jakkolwiek naganne i wykraczające przeciwko porządkowi domowemu, nie ma jednak realnie uciążliwego wpływu na zamieszkiwanie innych lokatorów lub właścicieli lokali.
Zdecydowana większość przedstawicieli literatury przedmiotu opowiada się za koniecznością stosowania w drodze analogii reguł, wynikających z art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. podnosząc, że przed wytoczeniem powództwa należy uprzednio upomnieć lokatora na piśmie, wzywając do zaprzestania naruszeń.
Odszkodowanie od lokatora
Jednym z podstawowych obowiązków lokatora jest utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także konserwacja i drobne naprawy podłóg, okien, drzwi, mebli i innych części lokalu wymienionych w art. 6b ust. 2 ustawy.
Wyliczenie części lokalu, co do których najemca zobowiązany jest przeprowadzać samodzielne naprawy, ma charakter zamknięty, a zatem w przypadku lokali należących do publicznego zasobu mieszkaniowego nie można obciążyć lokatora obowiązkiem naprawy innych urządzeń niż wymienione w art. 6b ust. 2 ustawy.
Ponadto, lokator zobligowany jest także do dbania o części przeznaczone do wspólnego użytku, co oznacza, że powinien on w szczególności chronić je przed uszkodzeniem lub dewastacją oraz powstrzymać się od jakichkolwiek działań, które mogłyby doprowadzić do zanieczyszczenia ich lub ich otoczenia.
Jeżeli zaniechania lokatora w zakresie realizacji obowiązku utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym doprowadzą do powstania szkody w lokalu, lokator ponosi względem właściciela odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych przewidzianych dla odpowiedzialności kontraktowej. Dopuszczalne jest również dochodzenie odszkodowania na zasadach odpowiedzialności deliktowej, jeżeli zachowaniom lokatora można przypisać charakter czynu niedozwolonego. Co istotne, na dochodzenie roszczenia o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokalu właściciel ma zaledwie rok od dnia zwrotu rzeczy.
Art. 6b ustawy nie znajduje zastosowania do najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego oraz najmu pomieszczeń tymczasowych, do których odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące umowy najmu.
Awaria w wynajmowanym mieszkaniu
Pomimo tego, że lokator ma obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym może się zdarzyć, że w mieszkaniu nastąpi awaria. Jeśli jest ona na tyle poważna, że zagraża bezpośrednio powstaniem szkody lub szkoda została już wywołana, lokator ma bezwzględny obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia.
Zasadniczo, jeśli lokator nie dopuszcza się żadnych naruszeń i nie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, właściciel lokalu nie może przeszkadzać lokatorowi w korzystaniu z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Reguła ta nie ma jednak charakteru absolutnego i doznaje ograniczenia, jeśli swobodny dostęp właściciela do lokalu w celu naprawy usterki jest utrudniony lub niemożliwy, przykładowo z powodu nieobecności lokatora lub odmowy wstępu do mieszkania.
W takim przypadku właściciel, powołując się na art. 10 ust. 1 ustawy, ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej, a także przy udziale straży pożarnej, jeśli wejście do lokalu wymaga jej pomocy. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że pojęcie właściciel w kontekście przywołanego przepisu należy odnieść również do zarządcy nieruchomości. Słuszność tego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, gdzie zgodnie przyjmuje się, że zarządcy nieruchomości, działającemu na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym[4].
Wymóg udziału funkcjonariusza policji lub straży gminnej w realizacji uprawnień właściciela lokalu jest bezwzględny, a jego obecność nie może być zastąpiona przez sąsiada, dozorcę czy administratora bądź zarządcę budynku.
W razie otwarcia lokalu w sposób przewidziany w art. 10 ust. 1 u.o.p.l. właściciel zobowiązany jest do zabezpieczenia lokalu, a także rzeczy, które się w nim znajdują do czasu przybycia lokatora. Zabezpieczenie może polegać przykładowo na zmianie zamków bądź zastosowaniu innego rodzaju środków, które zapewnią należytą ochronę przed dostępem do lokalu osób trzecich. Bez względu jednak na to, jakich narzędzi właściciel użyje do zabezpieczenia lokalu, należy sporządzić protokół opisujący przebieg dokonanych czynności.
Jak chroniony jest właściciel lokalu? Podsumowanie
Podsumowując, pomimo tego, że analiza ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że pozycja lokatora jest wyraźnie uprzywilejowana względem pozycji właściciela lokalu, to w kontekście nałożonych na lokatora obowiązków prawodawca pozostał bardzo rygorystyczny i przewidział surowe konsekwencje mogące skutkować nawet nakazaniem opuszczenia mu lokalu, popularnie zwanym eksmisją.
Przypisy:
- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2004 r., sygn. akt: V CA 1/04, LEX nr 503242.
- K. Osajda (red.), tom VI B. Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2018.
- Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 czerwca 2016 r., sygn. akt: III Ca 460/16, http://orzeczenia.lodz.so.gov.pl
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt: II OSK 245/10, LEX nr 992523.
