Niewywiązywanie się przez lokatora z obowiązków wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Definicja lokatora

Punktem wyjścia do omówienia poszczególnych zobowiązań lokatora, a także skutków niewywiązywania się z nich jest ustalenie katalogu osób mieszczących się w zakresie definicji legalnej „lokatora”, którą ustawodawca stworzył na potrzeby ww. ustawy.

Literalne brzmienie art. 2 ust. 1 pkt 1 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa lub u.o.p.l.) nakazuje przyjąć, że aby można było mówić o „lokatorze” w znaczeniu ustawowym, dany podmiot musi być najemcą lokalu bądź legitymować się ważnym tytułem prawnym do lokalu, innym niż prawo własności.

Powyższe świadczy o tym, iż katalog podmiotów, które mogą zostać zakwalifikowane do kategorii lokatora, jest de facto otwarty, a poza zakresem tego pojęcia pozostają wyłącznie osoby, które używają lokalu bez tytułu prawnego bądź przysługuje im prawo własności nieruchomości, budynku, w którym znajduje się lokal, lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz ze znajdującym się w nim lokalem[1].

Obowiązki ustawowe lokatora

Określenie dokładnego zakresu obowiązków lokatora już na pierwszy rzut oka wydaje się jednak niełatwym zadaniem. O ile bowiem ustawodawca w sposób szeroki i wyraźny uregulował obowiązki ustawowe właścicieli lokali, o tyle w kontekście zobowiązań lokatorów ograniczył się jedynie do powierzchownego opisania kilku powinności, nie wymieniając ich przy tym enumeratywnie w żadnym z przepisów i zmuszając adresata do poszukiwania ich w treści całej ustawy.

Ostatecznie, z pomocą przychodzi jednak brzmienie art. 6b oraz art. 10–18 ustawy, które pozwalają na wyróżnienie podstawowych obowiązków lokatora, polegających w szczególności na:

• utrzymywaniu lokalu we właściwym stanie technicznym,
• udostępnianiu lokalu w przypadku awarii,
• używaniu lokalu w sposób zgodny z umową lub jego przeznaczeniem,
• terminowej zapłacie czynszu oraz innych opłat za używani...