Ochrona interesów członków wspólnoty przy realizacji inwestycji na nieruchomości sąsiedniej

Przykładami takich inwestycji mogą być budowa osiedla mieszkaniowego lub centrum handlowo-usługowego generującego znaczący wzrost natężenia ruchu samochodowego, realizacja budynku wielorodzinnego o parametrach wykraczających poza standardy występujące na danym obszarze, budowa dróg publicznych i parkingów w bezpośrednim sąsiedztwie urządzonych placów zabaw, realizacja uciążliwych punktów usługowych generujących hałas i immisje zapachowe lub wzmożony ruch, często w godzinach wieczornych. W wielu przypadkach realizacja inwestycji na nieruchomościach sąsiednich pozbawia członków wspólnoty jedynych w tym obszarze zwartych terenów zielonych, prowadzi do usunięcia drzew czy innego rodzaju roślinności. Przed negatywnymi konsekwencjami zamierzeń inwestycyjnych na nieruchomościach sąsiednich można się bronić w ramach uprawnień, które przyznaje obowiązujące prawo. Stosunkowo często możliwe jest również zawarcie porozumienia z inwestorem, którego rezultatem jest wyważenie interesów i zagwarantowanie realizacji uprawnień w sposób akceptowalny dla obu stron.

Ochrona interesów członków wspólnoty na gruncie przepisów planistycznych

Stosownie do art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z dnia 24 lutego 2020 r., poz. 193 – dalej: u.p.z.p.) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, z jednej strony do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, a z drugiej strony do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Przepis art. 6 ust. 1 u.p.z.p. wprowadza zasadę wolności wykonywania prawa własności w kwestiach dotyczących zagospodarowania przestrzennego, ale jednocześnie ją ogranicza wskazując, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Powyższe dopełnia zasada wolności budowlanej wyrażona w art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 – dalej: p.b.). Zgodnie z tą zasadą, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, przy czym przepis ten nie ma pierwszeństwa przed innymi regulacjami. W szczególności ochrona prawa własności dotyczy wszystkich podmiotów prawa w równym stopniu, wolność zabudowy nie upoważnia do lekceważenia uzasadnionych interesów...