Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zarządzanie

18 stycznia 2019

NR 203 (Styczeń 2019)

Opomiarowanie i rozliczanie zużycia ciepła, zimnej i ciepłej wody oraz odprowadzania ścieków

0 310

Przepisy prawa nakładają na właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego obowiązki w zakresie rozliczania mediów, a w szczególności zużywanego ciepła i wody w poszczególnych lokalach. Obowiązki te dotyczą zarówno spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot, jak i własności prywatnej – czy to osób fizycznych, czy podmiotów gospodarczych.

Przepisy prawa dotyczące rozliczania zużycia ciepła i wody

Rozliczanie mediów jest jednym z kluczowych elementów w gospodarce finansowej każdej nieruchomości. Obowiązki w zakresie rozliczania ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach narzucają na właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego przepisy ustawy Prawo energetyczne oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Jeśli chodzi o ustawę Prawo energetyczne, to obowiązki właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego są ujęte w art. 45a tej ustawy, w którym regulowane są kwestie związane z rozliczaniem opłaty za dostarczanie do mieszkań paliwa gazowego, energii elektrycznej lub ciepła w budynkach wielolokalowych. Natomiast ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków precyzyjnie reguluje obowiązki w zakresie dostawy wody lub odprowadzania ścieków nałożone na ich odbiorcę w artykule 6, a artykuły 26 i 27 regulują zasady rozliczania kosztów zakupu wody i odprowadzania ścieków. Warto również wiedzieć, że nielegalny pobór wody, zrywanie plomb z urządzeń pomiarowych, uszkadzanie wodomierza głównego, a nawet niedopuszczenie przedstawiciela przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego do dokonywania odczytów liczników, jest bardzo surowo karane. Stanowią o tym przepisy art. 28 tej ustawy.

Regulamin rozliczania mediów

Z mocy przepisów ustawy Prawo energetyczne, art. 45a ust. 10, należy opracować i wdrożyć regulamin rozliczania ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku.

uwaga!

Wskazania urządzeń pomiarowych, którym skończył się okres legalizacyjny, nie mogą być wykorzystywane do rozliczeń kosztów zużycia.

Regulamin ten należy podać do wiadomości osób zamieszkujących lub użytkujących lokale w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Warto taki regulamin rozszerzyć o określenie zasad rozliczania pozostałych mediów, tym bardziej że przepisy prawa wskazują właściciela lub zarządcę nieruchomości jako podmiot właściwy do reprezentowania poszczególnych użytkowników lokali w sprawach zwianych z dostawą mediów (art. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, art. 45a ustawy Prawo energetyczne, art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Jeśli regulamin rozliczania ciepła rozszerzymy o zasady rozliczania wody zimnej i ciepłej oraz ścieków, wówczas regulamin ten będziemy nazywać regulaminem rozliczania mediów.

uwaga!

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 kwietnia 2017 roku w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych, wodomierze i ciepłomierze mogą być stosowane przez okres pięciu lat, licząc od pierwszego dnia roku następującego po roku dokonania legalizacji.

Rozliczanie mediów jest stosunkowo prostą czynnością, ale wymagającą uprzedniego określenia i przyjęcia jednoznacznych i przejrzystych zasad rozliczania, tak zwanego „klucza do rozliczania”. Funkcję takiego klucza pełni właśnie ów regulamin. Zatwierdzenie regulaminu rozliczania mediów nie należy do czynności zwykłego zarządu, zatem musi być on przyjęty przez użytkowników lokali:

  1. we wspólnotach właściciele lokali muszą go przyjąć uchwałą,
  2. we współwłasności wszyscy współwłaściciele przyjmą go w formie umowy,
  3. w spółdzielniach mieszkaniowych regulamin przygotowuje i zatwierdza zarząd spółdzielni, o ile statut spółdzielni nie stanowi inaczej,
  4. w budynkach wielolokalowych stanowiących własność prywatną podmiotów gospodarczych lub osób fizycznych regulamin powinien być integralną częścią umowy najmu lub dzierżawy (załącznika lub aneksu do umowy).

uwaga!

W przypadku bezpowrotnie zużytej wody, np. na potrzeby podlewania zieleni, punkty czerpalne warto opomiarować, gdyż dzięki temu można ponosić tylko koszty zakupu wody, bez kosztów odprowadzania ścieków.

Regulamin taki powinien być opracowany zawsze indywidualnie dla każdego budynku wielolokalowego, z uwagi na różny charakter nieruchomości, przyjęte rozwiązania techniczne i funkcjonalne oraz zwyczaje i przyzwyczajenia lokalnej społeczności. Regulamin taki powinien określać:

  1. cel, jakiemu służy;
  2. zasady i sposób rozliczania kosztów, które muszą:
    1. zapewnić i stymulować energooszczędne zachowania użytkowników lokali,
    2. zapewnić zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali, to znaczy:
  • temperatur w pomieszczeniach, zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach prawa budowlanego1;
  • odpowiedniej wentylacji pomieszczeń, zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach prawa budowlanego2;
  • właściwego ciśnienia wody3;
  • właściwej temperatury ciepłej wody użytkowej4,
  1. pozwolić na ustalanie opłat za zakupione ciepło w podziale odpowiednio na zużycie ciepła na ogrzewanie oraz odpowiednio na zużycie ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej,
  2. uwzględnić adekwatnie do warunków technicznych budynku:
    1. ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub,
    2. jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, to należy obliczyć lub oszacować ilość ciepła przenikającego między lokalami (np. na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu),
    3. przyjąć współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku,
    4. pozwolić na rozliczanie kosztów ciepła dostarczanego do ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych (alternatywnie):
  • na podstawie wskazań ciepłomierzy zainstalowanych w lokalach,
  • na podstawie podzielników ciepła,
  • na podstawie powierzchni lub kubatury lokali, lub
  • przyjmując metodę mieszaną, tzn. dla części lokali w oparciu o ciepłomierze lub podzielniki ciepła, a dla części w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali,
  • pozwolić na rozliczanie kosztów ciepła dostarczanego do ogrzewania części wspólnych budynku, używanych przez osoby zamieszkujące lub użytkujące lokale w tym budynku, na podstawie powierzchni lub kubatury tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali5,
  • pozwolić na rozliczanie kosztów przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, na podstawie (alternatywnie):
    • wskazań wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
    • liczby osób zamieszkałych stale w lokalu6.
  • pozwolić na rozliczanie kosztów zakupu zimnej wody użytkowej i odprowadzania ścieków w budynku wielolokalowym, na podstawie (alternatywnie):
    • wskazań wodomierzy zimnej i ciepłej wody w lokalach,
    • liczby osób zamieszkałych stale w lokalu;
  1. składniki kosztów:
    1. koszty stałe, np. opłaty abonamentowe, koszty przesyłu,
    2. koszty zmienne na postawie wskazań ciepłomierzy lub wodomierzy,
    3. koszty instalacji urządzeń pomiarowych,
    4. koszty legalizacji urządzeń pomiarowych,
    5. koszty obsługi urządzeń pomiarowych (odczyty, naprawy);
  2. zasady rozliczania uchybów oraz różnic pomiędzy wskazaniami licznika głównego (tzw. administracyjnego) a sumą wskazań poszczególnych liczników mierzących zużycie mediów w lokalach;
  3. określenie okresu rozliczeniowego oraz zasady wnoszenia opłat;
  4. regulacje dotyczące postępowania w sytuacjach niestandardowych, jak na przykład:
    1. zmiany cen w trakcie okresu rozliczeniowego,
    2. awarie układu pomiarowego,
    3. nieudostępnienie układu pomiarowego do odczytu.

uwaga!

Dobierając wodomierze z odczytem radiowym, należy dokładnie przeanalizować ich lokalizację w budynku oraz ustalić z ich dostawcą kwestię zasięgu nadajnika, a przede wszystkim wpływ elementów ekranujących na siłę sygnału radiowego. Bowiem po zainstalowaniu wodomierzy z odczytem radiowym może się okazać, iż odczyt niektórych z nich jest utrudniony, a nawet wręcz niemożliwy z uwagi na ekranowanie sygnału radiowego przez elementy budynku lub wyposażenia lokalu. 

Zasady doboru urządzeń pomiarowych

Dobierając urządzenia pomiarowe, należy mieć przede wszystkim na uwadze czy spełniają one wymagania przepisów prawa. W przypadku urządzeń pomiarowych takich jak ciepłomierze i wodomierze jest to dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2004/22/WE z 31 marca 2004 r. w sprawie przyrządów pomiarowych. Dyrektywa ta należy do grupy dyrektyw nowego podejścia, wdrażających system oceny zgodności, uregulowany w Polsce w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002 r. o systemie oceny zgodności.

uwaga!

Ciepło potrzebne na przygotowanie ciepłej wody użytkowej oblicza się jako różnicę między całkowitą ilością zakupionego ciepła a ilością ciepła zużytego na potrzeby ogrzania lokali.

Dyrektywa ta została zaimplementowana do prawa polskiego w ustawie z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o systemie oceny zgodności oraz zmianie niektórych innych ustaw, a także w rozporządzeniu z dnia 18 grudnia 2006 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla przyrządów pomiarowych. Jak wspomniano wcześniej, dyrektywa ta ma zastosowanie między innymi do wodomierzy i ciepłomierzy. Dyrektywa nie obejmuje kwestii prawnej kontroli metrologicznej w zakresie legalizacji ponownej, która to została pozostawiona do regulacji na poziomie krajowym.
Zgodnie z przyjętą koncepcją, uwarunkowaną powszechnością zastosowania dyrektywy, ujmowane w niej zagadnienia formułowane są w sposób ogólny, tak aby mogły objąć możliwie wszystkie przypadki dotyczące wyrobów pomiarowych, czyli między innymi ciepłomierzy i wodomierzy.

uwaga!

Podzielniki cieczowe oraz elektroniczne z jednym czujnikiem w zasadzie nie uwzględniają ciepła przenikającego przez przegrody budowlane (ściany) i należy pamiętać, iż zgodnie z polskimi warunkami technicznymi przegrody wewnątrz budynków nie są izolowane, a zatem ciepło może łatwo przez nie przenikać – zatem będziemy mieli zyski/straty ciepła z przenikania przez ściany.

Ocena wyrobów dotyczy tylko wymagań zasadniczych, a metodą wykazania, że wyrób je spełnia jest wykazanie zgodności z normą europejską, zharmonizowaną z dyrektywą. Proces potwierdzenia zgodności musi być wykonany według procedury złożonej z jednego lub dwu, spośród kilkunastu, modułów oceny zgodności. Niektóre moduły mogą być realizowane przez samego wytwórcę, jednak większość z nich wymaga udziału strony trzeciej, zwanej jednostką notyfikowaną. Jednostka notyfikowana to instytucja niezależna zarówno od producenta, jak i konsumenta, działająca w sposób obiektywny i spełniająca wymagania określone w dyrektywach. W Polsce jednostka notyfikowana musi przejść pomyślnie weryfikację Polskiego Centrum Akredytacji (PCA), czego następstwem jest otrzymanie akredytacji potwierdzającej kompetencje techniczne instytucji. Kolejnym warunkiem jest uzyskanie autoryzacji właściwego ministra, czym potwierdza się spełnienie wymagań ustawy o systemie oceny zgodności i stosownych aktów wykonawczych. Po przejściu tych etapów instytucja jest zgłaszana, czyli notyfikowana, przez właściwego ministra Komisji Europejskiej. Po otrzymaniu notyfikacji Komisja Europejska umieszcza jednostkę notyfikowaną w wykazie jednostek notyfikowanych do poszczególnych dyrektyw.

uwaga!

Szacowanie podziału kosztów ogrzewania za pomocą podzielników ciepła, w przypadku gdy nie są one zamontowane we wszystkich lokalach w budynku (metody mieszane, z wyliczaniem ciepła w części lokali na podstawie wskazań podzielników ciepła, a w pozostałych lokalach na podstawie powierzchni lub kubatury) jest obarczone tak dużym błędem, iż nie ma ono żadnego sensu.

Dowodem pomyślnej oceny wyrobu jest nadanie znaku CE dla wyrobu oraz wystawienie przez producenta deklaracji zgodności. Zgodność ciepłomierza lub wodomierza ze wszystkimi przepisami dyrektywy powinna być wskazana przez umieszczenie na nim znaku CE i dodatkowego oznakowania metrologicznego, to jest litery M i dwóch ostatnich cyfr roku nałożenia tego oznakowania. Litera M wraz z cyframi powinna znajdować się w prostokątnej ramce. Oznakowanie CE ułatwia swobodny przepływ urządzeń pomiarowych wewnątrz Wspólnoty Europejskiej.
Dobierając ciepłomierze lub wodomierze, musimy zwrócić uwagę, czy posiadają właściwe oznakowanie CE, a od ich producentów (sprzedawców) musimy żądać wydania nam kopii deklaracji zgodności.
Przy doborze urządzeń pomiarowych należy mieć również na względzie różne aspekty techniczne i ekonomiczne.

uwaga!

Podzielniki ciepła szacunkowo w sposób przybliżony określają podział kosztów ciepła zużywanego na potrzeby ogrzewania. 

Ciepłomierze

W przypadku ciepłomierzy należy przeanalizować warunki techniczne budynku w następujących aspektach:

  1. czy jest możliwość techniczna zainstalowania ciepłomierzy,
  2. jeśli jest, to należy rozważyć czy jest to ekonomicznie uzasadnione.
    Z uwagi na wysoką cenę ciepłomierzy, rzędu 300-400 zł/szt., ekonomicznie uzasadniony jest jeden ciepłomierz na lokal. Przy konieczności zainstalowania większej liczby ciepłomierzy należy wykonać analizę ekonomiczną przedsięwzięcia, to znaczy zbadać, czy koszty zainstalowania i obsługi ciepłomierzy nie będą stanowiły znaczącego udziału w kosztach rozliczanego ciepła7 (np. dla pomieszczeń o małej powierzchni/kubaturze zastosowanie kilku ciepłomierzy na lokal może być ekonomicznie nieopłacalne, ale już dla pomieszczeń o dużej powierzchni/kubaturze może być to ekonomicznie uzasadnione),
  3. jeśli jest techniczna możliwość zainstalowania ciepłomierzy i jest to ekonomicznie uzasadnione, to należy rozważyć, czy:
    1. zainstalować ciepłomierze z odczytem wzrokowym, co jest uzasadnione w przypadku łatwego dostępu do nich w celu odczytu, np. jest możliwość zainstalowania ich w szachtach na klatkach schodowych lub ogólnodostępnych korytarzach lub ciągach komunikacyjnych,
    2. zainstalować ciepłomierze z odczytem radiowym, które są droższe od ciepłomierzy z odczytem wzrokowym o ok. 25%; zainstalowanie tych wodomierzy jest uzasadnione, jeśli:
  • dostęp do ich odczytu jest utrudniony, np. są zlokalizowane w poszczególnych lokalach, do których nie mamy bezpośredniego dostępu (dotyczy to przede wszystkim mieszkaniówki),
  • w budynku (lub w zespole budynków) jest zainstalowanych bardzo dużo ciepłomierzy, liczonych np. w setkach sztuk, gdzie koszty (pracochłonność) okresowych odczytów ciepłomierzy mogą być większe niż różnica w cenie między ciepłomierzem z odczytem radiowym a ciepłomierzem z odczytem wzrokowym.

uwaga!

Najbardziej dokładne są podzielniki dwuczujnikowe, w których dodatkowy drugi czujnik bada temperaturę w pomieszczeniu.

Dobierając ciepłomierze z odczytem radiowym, należy dokładnie przeanalizować ich lokalizację w budynku oraz ustalić z ich dostawcą kwestię zasięgu nadajnika, a przede wszystkim wpływ elementów ekranujących na siłę sygnału radiowego. Bowiem po zainstalowaniu ciepłomierzy z odczytem radiowym może się okazać, iż odczyt niektórych z nich jest utrudniony, a nawet wręcz niemożliwy z uwagi na ekranowanie sygnału radiowego przez elementy budynku lub wyposażenia lokalu.
Podejmując decyzję o zainstalowaniu ciepłomierzy z odczytem radiowym, należy również zastanowić się, czy zlecić firmie zewnętrznej (np. producentowi lub dostawcy ciepłomierzy) odpłatne wykonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy, czy też zakupić urządzenie i/lub oprogramowanie do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy.

uwaga!

Podzielniki elektroniczne, które mają czujnik temperatury (przymocowany z tyłu do obudowy) mierzący temperaturę grzejnika, oraz zegar elektroniczny mierzący czas, przez jaki konkretna temperatura się utrzymywała. 

W przypadku niewielkiej liczby lokali w budynku oraz dokonywania odczytów stanów ciepłomierzy rzadko (np. raz do roku) opcja zlecenia firmie zewnętrznej odpłatnego wykonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy jest ekonomicznie uzasadniona.
W przypadku dużej liczby lokali i przyjętego w regulaminie rozliczania mediów stosunkowo częstego dokonywania odczytów stanów ciepłomierzy (np. co kwartał), ekonomiczne uzasadnionym jest zakupienie urządzenia i/lub oprogramowania do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy i dokonywanie odczytów samodzielnie lub za pomocą własnego personelu. Rozwiązanie ma taką dodatkową zaletę, że możemy w dowolnej chwili samodzielnie dokonywać odczytów kontrolnych, np. w przypadku awarii czy też konieczności weryfikacji rozliczeń.

Podzielniki ciepła

W przypadku podzielników ciepła należy mieć na uwadze, że nie są one licznikami. Liczniki ciepła są montowane na „wejściu ciepła” do budynku, w węźle cieplnym lub kotłowni i to one zliczają konkretne wartości ciepła dostarczanego do budynku. Podzielniki ciepła montowane na grzejnikach w lokalach i jedynie wskazują udział poszczególnego lokalu w ogólnym zużyciu, zmierzonym uprzednio przez licznik ciepła zamontowany na „wejściu ciepła” do budynku, w węźle cieplnym lub kotłowni budynku.

uwaga!

Podzielniki cieczowe (wyparkowe), które mają dwie rurki wypełnione cieczą (heksanolem lub benzoesanem metylu), która pod wpływem ciepła z grzejnika powoli odparowuje. 

Stosowane są dwa rodzaje podzielników ciepła:

  1. Podzielniki cieczowe (wyparkowe), które mają dwie rurki wypełnione cieczą (heksanolem lub benzoesanem metylu), która pod wpływem ciepła z grzejnika powoli odparowuje. Lewa rurka wskazuje zużycie z poprzedniego roku, a prawa zużycie bieżące. Umożliwia to użytkownikowi bieżące śledzenie zużycia ciepła i porównanie go ze zużyciem z poprzedniego okresu rozliczeniowego. W przypadku reklamacji rozliczenia możliwe jest również sprawdzenie prawidłowości odczytu. Generalnie im gorętszy grzejnik i im dłużej jego ciepło działa na rurkę, tym więce...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy