Opomiarowanie i rozliczanie zużycia ciepła, zimnej i ciepłej wody oraz odprowadzania ścieków

Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Koniecznie przeczytaj artykuł: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

Przepisy prawa dotyczące rozliczania zużycia ciepła i wody

Rozliczanie mediów jest jednym z kluczowych elementów w gospodarce finansowej każdej nieruchomości. Obowiązki w zakresie rozliczania ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach narzucają na właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego przepisy ustawy Prawo energetyczne oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Jeśli chodzi o ustawę Prawo energetyczne, to obowiązki właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego są ujęte w art. 45a tej ustawy, w którym regulowane są kwestie związane z rozliczaniem opłaty za dostarczanie do mieszkań paliwa gazowego, energii elektrycznej lub ciepła w budynkach wielolokalowych. Natomiast ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków precyzyjnie reguluje obowiązki w zakresie dostawy wody lub odprowadzania ścieków nałożone na ich odbiorcę w artykule 6, a artykuły 26 i 27 regulują zasady rozliczania kosztów zakupu wody i odprowadzania ścieków. Warto również wiedzieć, że nielegalny pobór wody, zrywanie plomb z urządzeń pomiarowych, uszkadzanie wodomierza głównego, a nawet niedopuszczenie przedstawiciela przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego do dokonywania odczytów liczników, jest bardzo surowo karane. Stanowią o tym przepisy art. 28 tej ustawy.

Regulamin rozliczania mediów

Z mocy przepisów ustawy Prawo energetyczne, art. 45a ust. 10, należy opracować i wdrożyć regulamin rozliczania ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku.

Regulamin ten należy podać do wiadomości osób zamieszkujących lub użytkujących lokale w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Warto taki regulamin rozszerzyć o określenie zasad rozliczania pozostałych mediów, tym bardziej że przepisy prawa wskazują właściciela lub zarządcę nieruchomości jako podmiot właściwy do reprezentowania poszczególnych użytkowników lokali w sprawach zwianych z dostawą mediów (art. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, art. 45a ustawy Prawo energetyczne, art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Jeśli regulamin rozliczania ciepła rozszerzymy o zasady rozliczania wody zimnej i ciepłej oraz ścieków, wówczas regulamin ten będziemy nazywać regulaminem rozliczania mediów.

Rozliczanie mediów jest stosunkowo prostą czynnością, ale wymagającą uprzedniego określenia i przyjęcia jednoznacznych i przejrzystych zasad rozliczania, tak zwanego „klucza do rozliczania”. Funkcję takiego klucza pełni właśnie ów regulamin. Zatwierdzenie regulaminu rozliczania mediów nie należy do czynności zwykłego zarządu, zatem musi być on przyjęty przez użytkowników lokali:

1. we wspólnotach właściciele lokali muszą go przyjąć uchwałą,
2. we współwłasności wszyscy współwłaściciele przyjmą go w formie umowy,
3. w spółdzielniach mieszkaniowych regulamin przygotowuje i zatwierdza zarząd spółdzielni, o ile statut spółdzielni nie stanowi inaczej,
4. w budynkach wielolokalowych stanowiących własność prywatną podmiotów gospodarczych lub osób fizycznych regulamin powinien być integralną częścią umowy najmu lub dzierżawy (załącznika lub aneksu do umowy).

Regulamin taki powinien być opracowany zawsze indywidualnie dla każdego budynku wielolokalowego, z uwagi na różny charakter nieruchomości, przyjęte rozwiązania techniczne i funkcjonalne oraz zwyczaje i przyzwyczajenia lokalnej społeczności. Regulamin taki powinien określać:

1. cel, jakiemu służy;
2. zasady i sposób rozliczania kosztów, które muszą:
   1. zapewnić i stymulować energooszczędne zachowania użytkowników lokali,
   2. zapewnić zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali, to znaczy:

• temperatur w pomieszczeniach, zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach prawa budowlanego¹;
• odpowiedniej wentylacji pomieszczeń, zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach prawa budowlanego²;
• właściwego ciśnienia wody³;
• właściwej temperatury ciepłej wody użytkowej⁴,

3. pozwolić na ustalanie opłat za zakupione ciepło w podziale odpowiednio na zużycie ciepła na ogrzewanie oraz odpowiednio na zużycie ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej,
4. uwzględnić adekwatnie do warunków technicznych budynku:
   1. ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub,
   2. jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, to należy obliczyć lub oszacować ilość ciepła przenikającego między lokalami (np. na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu),
   3. przyjąć współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku,
   4. pozwolić na rozliczanie kosztów ciepła dostarczanego do ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych (alternatywnie):

• na podstawie wskazań ciepłomierzy zainstalowanych w lokalach,
• na podstawie podzielników ciepła,
• na podstawie powierzchni lub kubatury lokali, lub
• przyjmując metodę mieszaną, tzn. dla części lokali w oparciu o ciepłomierze lub podzielniki ciepła, a dla części w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali,
• pozwolić na rozliczanie kosztów ciepła dostarczanego do ogrzewania części wspólnych budynku, używanych przez osoby zamieszkujące lub użytkujące lokale w tym budynku, na podstawie powierzchni lub kubatury tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali⁵,
• pozwolić na rozliczanie kosztów przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, na podstawie (alternatywnie):
  • wskazań wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
  • liczby osób zamieszkałych stale w lokalu⁶.
• pozwolić na rozliczanie kosztów zakupu zimnej wody użytkowej i odprowadzania ścieków w budynku wielolokalowym, na podstawie (alternatywnie):
  • wskazań wodomierzy zimnej i ciepłej wody w lokalach,
  • liczby osób zamieszkałych stale w lokalu;

5. składniki kosztów:
   1. koszty stałe, np. opłaty abonamentowe, koszty przesyłu,
   2. koszty zmienne na postawie wskazań ciepłomierzy lub wodomierzy,
   3. koszty instalacji urządzeń pomiarowych,
   4. koszty legalizacji urządzeń pomiarowych,
   5. koszty obsługi urządzeń pomiarowych (odczyty, naprawy);
6. zasady rozliczania uchybów oraz różnic pomiędzy wskazaniami licznika głównego (tzw. administracyjnego) a sumą wskazań poszczególnych liczników mierzących zużycie mediów w lokalach;
7. określenie okresu rozliczeniowego oraz zasady wnoszenia opłat;
8. regulacje dotyczące postępowania w sytuacjach niestandardowych, jak na przykład:
   1. zmiany cen w trakcie okresu rozliczeniowego,
   2. awarie układu pomiarowego,
   3. nieudostępnienie układu pomiarowego do odczytu.

Zasady doboru urządzeń pomiarowych

Dobierając urządzenia pomiarowe, należy mieć przede wszystkim na uwadze czy spełniają one wymagania przepisów prawa. W przypadku urządzeń pomiarowych takich jak ciepłomierze i wodomierze jest to dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2004/22/WE z 31 marca 2004 r. w sprawie przyrządów pomiarowych. Dyrektywa ta należy do grupy dyrektyw nowego podejścia, wdrażających system oceny zgodności, uregulowany w Polsce w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002 r. o systemie oceny zgodności.

Dyrektywa ta została zaimplementowana do prawa polskiego w ustawie z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o systemie oceny zgodności oraz zmianie niektórych innych ustaw, a także w rozporządzeniu z dnia 18 grudnia 2006 r. w sprawie zasadniczych wymagań dla przyrządów pomiarowych. Jak wspomniano wcześniej, dyrektywa ta ma zastosowanie między innymi do wodomierzy i ciepłomierzy. Dyrektywa nie obejmuje kwestii prawnej kontroli metrologicznej w zakresie legalizacji ponownej, która to została pozostawiona do regulacji na poziomie krajowym.

Zgodnie z przyjętą koncepcją, uwarunkowaną powszechnością zastosowania dyrektywy, ujmowane w niej zagadnienia formułowane są w sposób ogólny, tak aby mogły objąć możliwie wszystkie przypadki dotyczące wyrobów pomiarowych, czyli między innymi ciepłomierzy i wodomierzy.

Ocena wyrobów dotyczy tylko wymagań zasadniczych, a metodą wykazania, że wyrób je spełnia jest wykazanie zgodności z normą europejską, zharmonizowaną z dyrektywą. Proces potwierdzenia zgodności musi być wykonany według procedury złożonej z jednego lub dwu, spośród kilkunastu, modułów oceny zgodności. Niektóre moduły mogą być realizowane przez samego wytwórcę, jednak większość z nich wymaga udziału strony trzeciej, zwanej jednostką notyfikowaną. Jednostka notyfikowana to instytucja niezależna zarówno od producenta, jak i konsumenta, działająca w sposób obiektywny i spełniająca wymagania określone w dyrektywach. W Polsce jednostka notyfikowana musi przejść pomyślnie weryfikację Polskiego Centrum Akredytacji (PCA), czego następstwem jest otrzymanie akredytacji potwierdzającej kompetencje techniczne instytucji. Kolejnym warunkiem jest uzyskanie autoryzacji właściwego ministra, czym potwierdza się spełnienie wymagań ustawy o systemie oceny zgodności i stosownych aktów wykonawczych. Po przejściu tych etapów instytucja jest zgłaszana, czyli notyfikowana, przez właściwego ministra Komisji Europejskiej. Po otrzymaniu notyfikacji Komisja Europejska umieszcza jednostkę notyfikowaną w wykazie jednostek notyfikowanych do poszczególnych dyrektyw.

Dowodem pomyślnej oceny wyrobu jest nadanie znaku CE dla wyrobu oraz wystawienie przez producenta deklaracji zgodności. Zgodność ciepłomierza lub wodomierza ze wszystkimi przepisami dyrektywy powinna być wskazana przez umieszczenie na nim znaku CE i dodatkowego oznakowania metrologicznego, to jest litery M i dwóch ostatnich cyfr roku nałożenia tego oznakowania. Litera M wraz z cyframi powinna znajdować się w prostokątnej ramce. Oznakowanie CE ułatwia swobodny przepływ urządzeń pomiarowych wewnątrz Wspólnoty Europejskiej.

Dobierając ciepłomierze lub wodomierze, musimy zwrócić uwagę, czy posiadają właściwe oznakowanie CE, a od ich producentów (sprzedawców) musimy żądać wydania nam kopii deklaracji zgodności.
Przy doborze urządzeń pomiarowych należy mieć również na względzie różne aspekty techniczne i ekonomiczne.

Ciepłomierze

W przypadku ciepłomierzy należy przeanalizować warunki techniczne budynku w następujących aspektach:

1. czy jest możliwość techniczna zainstalowania ciepłomierzy,
2. jeśli jest, to należy rozważyć czy jest to ekonomicznie uzasadnione.
   Z uwagi na wysoką cenę ciepłomierzy, rzędu 300-400 zł/szt., ekonomicznie uzasadniony jest jeden ciepłomierz na lokal. Przy konieczności zainstalowania większej liczby ciepłomierzy należy wykonać analizę ekonomiczną przedsięwzięcia, to znaczy zbadać, czy koszty zainstalowania i obsługi ciepłomierzy nie będą stanowiły znaczącego udziału w kosztach rozliczanego ciepła⁷ (np. dla pomieszczeń o małej powierzchni/kubaturze zastosowanie kilku ciepłomierzy na lokal może być ekonomicznie nieopłacalne, ale już dla pomieszczeń o dużej powierzchni/kubaturze może być to ekonomicznie uzasadnione),
3. jeśli jest techniczna możliwość zainstalowania ciepłomierzy i jest to ekonomicznie uzasadnione, to należy rozważyć, czy:
   1. zainstalować ciepłomierze z odczytem wzrokowym, co jest uzasadnione w przypadku łatwego dostępu do nich w celu odczytu, np. jest możliwość zainstalowania ich w szachtach na klatkach schodowych lub ogólnodostępnych korytarzach lub ciągach komunikacyjnych,
   2. zainstalować ciepłomierze z odczytem radiowym, które są droższe od ciepłomierzy z odczytem wzrokowym o ok. 25%; zainstalowanie tych wodomierzy jest uzasadnione, jeśli:

• dostęp do ich odczytu jest utrudniony, np. są zlokalizowane w poszczególnych lokalach, do których nie mamy bezpośredniego dostępu (dotyczy to przede wszystkim mieszkaniówki),
• w budynku (lub w zespole budynków) jest zainstalowanych bardzo dużo ciepłomierzy, liczonych np. w setkach sztuk, gdzie koszty (pracochłonność) okresowych odczytów ciepłomierzy mogą być większe niż różnica w cenie między ciepłomierzem z odczytem radiowym a ciepłomierzem z odczytem wzrokowym.

Dobierając ciepłomierze z odczytem radiowym, należy dokładnie przeanalizować ich lokalizację w budynku oraz ustalić z ich dostawcą kwestię zasięgu nadajnika, a przede wszystkim wpływ elementów ekranujących na siłę sygnału radiowego. Bowiem po zainstalowaniu ciepłomierzy z odczytem radiowym może się okazać, iż odczyt niektórych z nich jest utrudniony, a nawet wręcz niemożliwy z uwagi na ekranowanie sygnału radiowego przez elementy budynku lub wyposażenia lokalu.

Podejmując decyzję o zainstalowaniu ciepłomierzy z odczytem radiowym, należy również zastanowić się, czy zlecić firmie zewnętrznej (np. producentowi lub dostawcy ciepłomierzy) odpłatne wykonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy, czy też zakupić urządzenie i/lub oprogramowanie do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy.

W przypadku niewielkiej liczby lokali w budynku oraz dokonywania odczytów stanów ciepłomierzy rzadko (np. raz do roku) opcja zlecenia firmie zewnętrznej odpłatnego wykonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy jest ekonomicznie uzasadniona.

W przypadku dużej liczby lokali i przyjętego w regulaminie rozliczania mediów stosunkowo częstego dokonywania odczytów stanów ciepłomierzy (np. co kwartał), ekonomiczne uzasadnionym jest zakupienie urządzenia i/lub oprogramowania do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów ciepłomierzy i dokonywanie odczytów samodzielnie lub za pomocą własnego personelu. Rozwiązanie ma taką dodatkową zaletę, że możemy w dowolnej chwili samodzielnie dokonywać odczytów kontrolnych, np. w przypadku awarii czy też konieczności weryfikacji rozliczeń.

Podzielniki ciepła

W przypadku podzielników ciepła należy mieć na uwadze, że nie są one licznikami. Liczniki ciepła są montowane na „wejściu ciepła” do budynku, w węźle cieplnym lub kotłowni i to one zliczają konkretne wartości ciepła dostarczanego do budynku. Podzielniki ciepła montowane na grzejnikach w lokalach i jedynie wskazują udział poszczególnego lokalu w ogólnym zużyciu, zmierzonym uprzednio przez licznik ciepła zamontowany na „wejściu ciepła” do budynku, w węźle cieplnym lub kotłowni budynku.

Stosowane są dwa rodzaje podzielników ciepła:

1. Podzielniki cieczowe (wyparkowe), które mają dwie rurki wypełnione cieczą (heksanolem lub benzoesanem metylu), która pod wpływem ciepła z grzejnika powoli odparowuje. Lewa rurka wskazuje zużycie z poprzedniego roku, a prawa zużycie bieżące. Umożliwia to użytkownikowi bieżące śledzenie zużycia ciepła i porównanie go ze zużyciem z poprzedniego okresu rozliczeniowego. W przypadku reklamacji rozliczenia możliwe jest również sprawdzenie prawidłowości odczytu. Generalnie im gorętszy grzejnik i im dłużej jego ciepło działa na rurkę, tym więcej płynu odparowuje. Czyli, im mniej płynu zostało w rurce podzielnika, tym więcej zużyto ciepła. Obok rurki umieszczona jest podziałka, która pozwala na odczytanie, ile płynu wyparowało
2. Podzielniki elektroniczne, które mają czujnik temperatury (przymocowany z tyłu do obudowy) mierzący temperaturę grzejnika, oraz zegar elektroniczny mierzący czas, przez jaki konkretna temperatura się utrzymywała.

Najbardziej dokładne są podzielniki dwuczujnikowe, w których dodatkowy drugi czujnik bada temperaturę w pomieszczeniu.

W obiegowej opinii zarzuca się podzielnikom, że nie wskazują prawdziwego zużycia ciepła. Nie jest to prawda, aczkolwiek trzeba mieć na względzie, iż nie są one tak dokładne jak omawiane wcześniej ciepłomierze. Natomiast problemem w przypadku podzielników jest uśrednienie zmiennych wprowadzanych do programów komputerowych, za pomocą których firmy montujące podzielniki rozliczają koszty zużycia energii cieplnej w konkretnych budynkach. Uśrednianie zmiennych polega na tym, iż wspomniane wyżej programy komputerowe w swoich obliczeniach biorą zwykle pod uwagę koszty wprowadzane z faktury dostawcy ciepła (koszty stałe i zmienne), nie uwzględniając wielu istotnych kwestii, jak np. wieku i jakości materiałów z jakich wybudowany jest budynek, rozkładu i liczby mieszkań na piętrze, lokalizacji i wielkości korytarzy, przepływu ciepła między lokalami. A wszystko to ma istotne znaczenie dla przepływu ciepła w budynku.

Przy szacowaniu kosztów zmiennych centralnego ogrzewania, z zastosowaniem podzielników ciepła, wykorzystuje się do obliczeń współczynniki LAF i UF. Współczynnik UF opisuje moc grzejnika i jego wielkość – rośnie on wraz ze wzrostem mocy kaloryfera. Firma montująca podzielnik powinna zastosować korektę według tabeli, uwzględniając położenie grzejnika, jego moc i typ podzielnika. Współczynnik UF powinien być ustalany osobno dla każdego grzejnika w konkretnym lokalu.

Współczynnik LAF odnosi się do położenia lokalu w budynku i w teorii powinien być on liczony dla każdego lokalu w sposób odrębny i uwzględniać wszelkie możliwe straty ciepła. W praktyce jest tak, że przyjmuje się uśrednienie, wynikające z faktu, iż prawidłowe i dokładne ekspertyzy określające współczynnik LAF musiałyby pochłonąć masę czasu i pracy firm montujących podzielniki, przez co montaż podzielników stałby się niezwykle kosztowny, a zatem ekonomicznie nieuzasadniony. Wobec tego przyjęto stosowanie najniższej wartości współczynnika LAF dla lokali szczytowych i narożnych od strony północnej, przyjmując, że wynosi ona 0,35. Zakłada się, że użytkownicy tak położonych lokali muszą na ich ogrzanie zużyć więcej ciepła, więc by im tę niedogodność niejako wynagrodzić, przyjęto taką wartość LAF dla tego typu lokali. Najwyższą wartość współczynnika LAF, czyli 1, osiągają lokale w środku budynku. Stosunkowo niskie wartości współczynnika LAF mają lokale na parterze, położone nad piwnicami i te na ostatnich piętrach, gdzie kończą się piony centralnego ogrzewania i nie występuje dodatkowe ogrzewanie, np. w postaci rur pionów centralnego ogrzewania.

Podzielniki ciepła szacunkowo w sposób przybliżony określają podział kosztów ciepła zużywanego na potrzeby ogrzewania. Ten sposób szacowania podziału kosztów ma sens tylko wtedy, gdy we wszystkich lokach w budynku są założone podzielniki ciepła. Szacowanie podziału kosztów ogrzewania za pomocą podzielników ciepła, w przypadku gdy nie są one zamontowane we wszystkich lokalach w budynku (metody mieszane, z wyliczaniem ciepła w części lokali na podstawie wskazań podzielników ciepła, a w pozostałych lokalach na podstawie powierzchni lub kubatury) jest obarczone tak dużym błędem, iż nie ma ono żadnego sensu.

Decydując się na zainstalowanie podzielników ciepła, trzeba wiedzieć, że:

1. nie są urządzeniami pomiarowymi i służą tylko do określenia podziału kosztów ogrzewania proporcjonalnie do wskazań podzielnika, a nie do pomiaru ilości zużywanego ciepła do ogrzewania,
2. podzielniki cieczowe oraz elektroniczne z jednym czujnikiem w zasadzie nie uwzględniają ciepła przenikającego przez przegrody budowlane (ściany) i należy pamiętać, iż zgodnie z polskimi warunkami technicznymi przegrody wewnątrz budynków nie są izolowane, a zatem ciepło może łatwo przez nie przenikać – zatem będziemy mieli zyski/straty ciepła z przenikania przez ściany,
3. podzielniki elektroniczne z dwoma czujnikami, w swoich wskazaniach uwzględniają zyski ciepła z przenikania przez ściany.

Wodomierze ciepłej wody użytkowej

W przypadku wodomierzy ciepłej wody użytkowej należy przeanalizować warunki techniczne budynku w następujących aspektach:

1. Czy jest możliwość opomiarowania ciepła na potrzeby ogrzewania lokali na „wejściu” do budynku (np. w węźle cieplnym lub kotłowni), gdyż jest to element niezbędny do prawidłowego rozliczania kosztów ciepła zakupionego na potrzeby ogrzewania i na potrzeby przygotowania ciepłej wody użytkowej. Bowiem ciepło potrzebne na przygotowanie ciepłej wody użytkowej oblicza się jako różnicę między całkowitą ilością zakupionego ciepła a ilością ciepła zużytego na potrzeby ogrzania lokali:

Ccwu = Ccałk – Cco

gdzie:
Ccałk – całkowita ilość zakupionego ciepła dla budynku,
Ccwu – ciepło zużyte do przygotowania ciepłej wody użytkowej,
Cco – ciepło zużyte na potrzeby ogrzewania.
    
Jeśli tylko istnieje techniczna możliwość opomiarowania ciepła na potrzeby ogrzewania (np. w węźle cieplnym lub kotłowni), to mimo wysokiej ceny takiego ciepłomierza należy go zainstalować. Bowiem szacowanie kosztu przygotowania 1 m³ ciepłej wody użytkowej na podstawie kosztu zakupu ciepła w sezonie letnim, kiedy ciepło jest zużywane tylko na potrzeby przygotowania ciepłej wody użytkowej, jest tylko szacunkiem – zależnym od takich czynników, jak ilość zużytego ciepła, temperatura czynnika grzewczego, stan techniczny urządzeń.
Dodatkowo w węźle cieplnym lub kotłowni należy zamontować wodomierz zimnej wody „wychodzącej” do podgrzania, co pozwoli na ustalenie ilości ciepłej wody zużytej w okresie rozliczeniowym.

2. Należy rozważyć, czy jest technicznie możliwe, a przede wszystkim ekonomicznie uzasadnione, opomiarowanie ilości ciepła zużytego na przygotowanie ciepłej wody użytkowej i jego zużycia z uwzględnieniem cyrkulacji ciepłej wody użytkowej. Jeśli nie ma takiej potrzeby ze względów technicznych, to stosowanie takich systemów opomiarowania ciepła zużywanego na przygotowanie ciepłej wody użytkowej nie jest konieczne, bowiem obliczenie ilości tego ciepła według wzoru opisanego wyżej jest dokładne i uwzględnia straty w przesyle ciepłej wody i na cyrkulacji.
3. Podejmując decyzję o zainstalowania wodomierzy zimnej i ciepłej wody użytkowej, należy rozważyć, czy:
   1. zainstalować wodomierze z odczytem wzrokowym, co jest uzasadnione w przypadku łatwego dostępu do nich w celu odczytu, np. jest możliwość zainstalowania ich w szachtach na klatkach schodowych lub ogólnodostępnych korytarzach lub ciągach komunikacyjnych
   2. zainstalować wodomierze zimnej i ciepłej wody użytkowej z odczytem radiowym, które są ponaddwukrotnie droższe od wodomierzy z odczytem wzrokowym; zainstalowanie wodomierzy z odczytem radiowym jest uzasadnione, jeśli:

• dostęp do ich odczytu jest utrudniony, np. są zlokalizowane w poszczególnych lokalach, do których nie mamy bezpośredniego dostępu (dotyczy to przede wszystkim mieszkaniówki),
• w budynku (lub w zespole budynków) jest zainstalowanych bardzo dużo wodomierzy, liczonych np. w setkach sztuk, gdzie koszty (pracochłonność) okresowych odczytów wodomierzy mogą być większe niż różnica w cenie między wodomierzem z odczytem radiowym a wodomierzem z odczytem wzrokowym.

Dobierając wodomierze z odczytem radiowym, należy dokładnie przeanalizować ich lokalizację w budynku oraz ustalić z ich dostawcą kwestię zasięgu nadajnika, a przede wszystkim wpływ elementów ekranujących na siłę sygnału radiowego. Bowiem po zainstalowaniu wodomierzy z odczytem radiowym może się okazać, iż odczyt niektórych z nich jest utrudniony, a nawet wręcz niemożliwy z uwagi na ekranowanie sygnału radiowego przez elementy budynku lub wyposażenia lokalu.

Podejmując decyzję o zainstalowaniu wodomierzy z odczytem radiowym, należy również zastanowić się, czy zlecić firmie zewnętrznej (np. producentowi lub dostawcy ciepłomierzy) odpłatne wykonywania okresowych odczytów stanów wodomierzy, czy też zakupić urządzenie i/lub oprogramowanie do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów wodomierzy.

W przypadku niewielkiej liczby lokali w budynku oraz dokonywania odczytów stanów wodomierzy rzadko (np. raz do roku) opcja zlecenia firmie zewnętrznej odpłatnego wykonywania okresowych odczytów stanów wodomierzy jest ekonomicznie uzasadniona.

W przypadku dużej liczby lokali i przyjętego w regulaminie rozliczania mediów stosunkowo częstego dokonywania odczytów stanów wodomierzy ciepłej wody użytkowej (np. co kwartał), ekonomiczne uzasadnionym jest zakupienie urządzenia i/lub oprogramowania do samodzielnego dokonywania okresowych odczytów stanów wodomierzy i dokonywanie odczytów samodzielnie lub za pomocą własnego personelu. Rozwiązanie ma taką dodatkową zaletę, że możemy w dowolnej chwili samodzielnie dokonywać odczytów kontrolnych, np. w przypadku awarii czy też konieczności weryfikacji rozliczeń.

W przypadku wodomierzy z odczytem radiowym warto wiedzieć, iż niektóre modele oferowane na rynku umożliwiają diagnostykę samego urządzenia oraz lokalowej instalacji wodociągowej, w zakresie:

1. prób dewastacji/sabotażu urządzenia, np. poprzez montowanie na nim magnesów czy też próby ingerencji w niego,
2. występowania przepływów wstecznych, np. w wyniku odwrotnego zamontowania wodomierza lub braku zaworów zwrotnych w baterii mieszaczowej z zaworem w słuchawce prysznica/bidetki,
3. przecieków/wycieków wody, np. na nieszczelnych zaworach czerpalnych.

Czy opomiarować punkty czerpalne wody poza lokalami?

W przypadku bezpowrotnie zużytej wody, np. na potrzeby podlewania zieleni, punkty czerpalne warto opomiarować, gdyż dzięki temu można ponosić tylko koszty zakupu wody, bez kosztów odprowadzania ścieków.
Warto opomiarować dopusty wody do instalacji centralnego ogrzewania, gdyż umożliwia to:

1. rozliczenie zużytej wody na ten cel w kosztach związanych z ogrzewaniem,
2. nadzorowanie stanu technicznego instalacji centralnego ogrzewania.

W przypadku ujęć wody na potrzeby tzw. gospodarcze, zużywanej np. dla potrzeb utrzymania czystości, opomiarowanie ich nie ma większego ekonomicznego sensu, gdyż są to koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości. Montaż wodomierzy na tych punktach może być uzasadniony jedynie:

1. w budynkach w pełni opomiarowanych, dla potrzeb kontroli ilości zużywanej wody przez pracowników technicznych obsługujących nieruchomość,
2. w budynkach, gdzie nie we wszystkich lokalach są zainstalowane wodomierze, celem obliczenia wody zużywanej na potrzeby „gospodarcze”.

Legalizacja urządzeń pomiarowych

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 kwietnia 2017 roku w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych, wodomierze i ciepłomierze mogą być stosowane przez okres pięciu lat, licząc od pierwszego dnia roku następującego po roku dokonania legalizacji.

Oznacza to, że przed upływem tego okresu powinny zostać zdemontowane i poddane ponownej legalizacji lub wymienione na nowe, gdyż wskazania urządzeń pomiarowych, którym skończył się okres legalizacyjny, nie mogą być wykorzystywane do rozliczeń kosztów zużycia.

W kolejnym, lutowym numerze czasopisma opublikujemy Zasady rozliczania ciepła oraz wody i ścieków w ujęciu studium przypadków.

Literatura:

1. Gacek Zbigniew, Wymagania dyrektywy 2004/22/EC (MID) w zakresie oceny zgodności gazomierzy turbinowych, Instytut Nafty i Gazu, Kraków 2010.
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 1997 r. Nr 54, poz. 348 z późn. zm.).
3. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2001 r. Nr 72, poz. 747 z póź. zm.).
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.).
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.).
6. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 kwietnia 2017 r. w sprawie prawnej kontroli 
7. metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. z 2017 r., poz. 969).
8. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 27 lutego 2018 r. w sprawie określania taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryfy oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków (Dz. U. z 2018 r., poz. 472).
9. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody (Dz. U. z 2002 r. Nr 8, poz. 70)