Koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Koszty zarządu nieruchomością wspólną – uwagi wprowadzające

Jak wyjaśnia się w doktrynie[2], zaliczenie danego, konkretnego wydatku do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymaga pozytywnego ustalenia, że:

• jego przedmiotem jest nieruchomość wspólna (przesłanka przedmiotowa) oraz
• że wpływa na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (przesłanka funkcjonalna).
   

Dopiero łączne spełnienie obu wyżej wskazanych przesłanek pozwala zakwalifikować dany koszt do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W sytuacji gdy którakolwiek z przedstawionych przesłanek nie zostanie spełniona, danego wydatku nie będzie można zakwalifikować jako mieszczącego się w katalogu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Celem prawidłowego zaliczenia danego kosztu do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, niezależnie przy tym od przykładowego katalogu tych kosztów wskazanego w art. 14 u.w.l. – o czym będzie jeszcze mowa dalej – konieczne jest wyjście od ustalenia zakresu pojęciowego samego terminu „zarząd nieruchomością wspólną”. Określenie zakresu czynności, które zakwalifikować można jako „zarząd nieruchomością wspólną”, pozwoli jednoznacznie przesądzić, czy wydatki związane z podjęciem tego zachowania lub czynności obciążają wszystkich właścicieli lokali, czy też nie.

Nie wchodząc jednak w szczegółowe rozważania natury prawnej, wyjaśnić należy, że ogólne zdefiniowanie pojęcia „zarządu” nie jest możliwe, stąd też termin ten należy definiować, uwzględniając zarówno cel zarządu, jak i jego przedmiot. Tak też przyjąć należy, iż przedmiotem zarządu na gruncie przepisów u.w.l. jest nieruchomość wspólna, będąca przedmiotem współwłasności przymusowej właścicieli wszystkich lokali w danej wspólnocie. Z uwzględnieniem powyższego zastrzeżenia, przyjmuje się, że „zarządem nieruchomością wspólną” na kanwie u.w.l. jest podejmowanie decyzji i dokonywanie wszelkich czynności, których przedmiotem jest nieruchomość wspólna, a które są konieczne w toku normalnej jej eksploatacji, a także – w przypadkach wyjątkowych – wykraczających poza normalny tok eksploatacji.

W ramach zarządu należy zatem wyróżnić podejmowanie decyzji oraz dokonywanie konkretnych czynności, zarówno o charakterze prawnym, jak i faktycznym. Podkreśla się jednak, że decyzje i zachowania mieszczące się w granicach zarządu muszą wpływać na interes wszystkich współuprawnionych, a więc właścicieli ­lokali. Jeżeli więc dane zachowanie wpływa na interes niektórych tylko spośród właścicieli, nie może być mowy o czynności mieszczącej się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.

Konkludując, podzielić należy pogląd, że przez „zarząd nieruchomością wspólną” należy rozumieć podejmowanie wszelkich czynności, decyzji i działań, które za przedmiot mają nieruchomość wspólną i wpływają na interes wszystkich członków danej wspólnoty mieszkaniowej. Właścicieli lokali obciążają zatem wszelkie koszty związane z podejmowaniem ww. czynności, decyzji i działań mających za przedmiot nieruchomość wspólną i służących wspólnemu interesowi wszystkich członków wspólnoty. Jeżeli zatem ustalone zostanie, że dana czynność (decyzja lub działanie) spełnia omówione wyżej warunki, to wówczas związany z nią koszt obciąży właścicieli wszystkich lokali zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów u.w.l. – o czym będzie mowa dalej.

Katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Ponieważ zawarty w ...