Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

20 lipca 2020

NR 219 (Czerwiec 2020)

Podpisanie projektu uchwały przez zarząd – czy jest konieczne?

21

Zarząd lub zarządca jest zobowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, którego przedmiotem powinno być w szczególności sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. W tej sytuacji w wielu przypadkach pojawia się pytanie – czy projekt uchwały ma być podpisany przez zarząd, czy nie?

Stosownie do art. 30 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.; dalej: u.w.l.) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest zobowiązany:

POLECAMY

  • dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
  • składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
  • zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, którego przedmiotem powinny być w szczególności (art. 30 ust. 2 u.w.l.):
    a) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
    b) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.;
    c) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

W odniesieniu do zebrań właścicieli lokali, przepisami ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustawy (Dz. U. z 2020 r., poz. 568), wprowadzono jednocześnie regulację przewidującą, iż w sytuacji gdy ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie noweli do ustawy antykryzysowej, tj. w dniu 31 mar-
ca 2020 r. lub ogłoszonego bezpośrednio po tym okresie, termin zwołania takiego zebrania właścicieli lokali ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Powyższe unormowanie dotyczy zatem wprost organizacji corocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych, które stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 3 u.w.l., winny się odbyć na zasadach ogólnych do dnia 31 marca każdego kolejnego roku kalendarzowego.

Forma zawiadomienia o zebraniu

O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., zobowiązany jest zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu tym należy zaś podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać ponadto treść tej zmiany (art. 32 u.w.l.). Jak podkreśla się to w tym miejscu w doktrynie, przepisy u.w.l. nie dają jednocześnie żadnych wskazówek co do sposobu, w jaki właściciele powinni być zawiadomieni o zebraniu wspólnoty (w tym zebraniu rocznym), aby można było stwierdzić, że czynność ta została dokonana skutecznie.

Sprawozdanie zarządu

Dotyczy to również szczegółowego zakresu i formy dołączanych do zawiadomienia przez zarząd dokumentów lub informacji, za wyjątkiem przedkładanego przez zarząd, sprawozdania. W tym zakresie w orzecznictwie można spotkać dwa przeciwstawne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich, sprawozdanie to winno być przedstawione w formie pisemnej, a zatem utrwalone i podpisane przez członków zarządu. Sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej musi pochodzić od zarządu. Niepodpisanie tego sprawozdania oznacza więc, że jest to jedynie projekt dokumentu, sprzeczny z wymogami art. 30 u.w.l. Projekt sprawozdania nie może być przedmiotem obrad zebrania członków wspólnoty ani tym bardziej stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 1999 r., I ACa 282/99). W myśl natomiast drugiego poglądu prezentowanego w orzecznictwie, przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym żadnych przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu, czy nawet oso...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy