Podziemne garaże wielostanowiskowe w ramach wspólnoty

Lokale garażowe i proces zarządzania nimi cechuje pewna specyfika związana w głównej mierze z tym, iż nie zawsze wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej będą korzystali z takiego garażu lub wręcz nie wszyscy członkowie wspólnoty będą mieli równe prawa do takiej hali garażowej.

Formy prawne funkcjonowania

Wspomniana różnica wynika z faktu, iż na rynku obserwujemy kilka modeli organizacji i w rezultacie funkcjonowania oraz zarządzania lokalami stanowiącymi hale garażowe. Zależne jest to w znacznej mierze od przyjętej na początku funkcjonowania wspólnoty formy prawnej, a de facto przyjętego przez dewelopera modelu sprzedaży lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w hali garażowej. 

Nieruchomość wspólna

Pierwszym i najczęściej spotykanym modelem funkcjonowania hali garażowej jest zakwalifikowanie garażu jako części nieruchomości wspólnej, do której członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługują udziały w prawie własności. Zgodnie z ustawą takie udziały zależne będą od powierzchni lokali mieszkalnych. 
Wyodrębniony lokal

Drugim sposobem jest uregulowanie stanu prawnego lokalu garażowego, a tym samym sformułowanie zasad jego funkcjonowania w ten sposób, iż jest on odrębnym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności tych członków wspólnoty, którzy wraz z zakupem lokalu mieszkalnego zdecydowali się na nabycie udziału w hali garażowej. Ten model jest najbardziej elastyczny z punktu widzenia sprzedaży i często preferowany przez deweloperów. Można spotkać się z sytuacją, w której deweloper celowo winduje ceny „miejsc postojowych” w hali, aby te, które zostaną, wynajmować na wolnym rynku lub zorganizować tam płatny parking krótkoterminowy. 

Wreszcie w przeszłości funkcjonowało też rozwiązanie, w którym przyjmowano, że miejsce postojowe w hali stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Jednakże takie stanowisko należy uznać za nieprawidłowe. Potwierdziło to orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że „Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym” (postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 14 grudnia 2005 r., sygn. SK 24/05).

„Wspólna” hala garażowa

W przypadku hali garażowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej, zasady korzystania z takiego garażu ustalone będą zapewne na podstawie umowy pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej o po...