Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

31 stycznia 2020

NR 215 (Styczeń 2020)

Procedowanie uchwał

98

Ustawa o własności lokali jest aktem lakonicznym. Z tego względu budzi wiele kontrowersji, a jej wykładni należy szukać przede wszystkim w orzeczeniach sądowych. Ustawa zawiera regulacje dotyczące trybu podejmowania uchwał. Uchwała zatem może zostać podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz w trybie mieszanym.

Z reguły sądy nie uchylają uchwał z uwagi na błędy proceduralne popełniane przy ich podejmowaniu. Jednakże nie zawsze tak jest i zdarza się, że uchwała zostaje uchylona właśnie z tego powodu. Niektóre składy sędziowskie bardzo formalistycznie podchodzą do samego sposobu procedowania uchwał, dlatego kwestii tej nie można bagatelizować.

Powszechnie akceptowany jest pogląd, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko wtedy, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak m.in. wyroki SA: w Szczecinie z dnia 21 maja 2015 r., syg. akt: I ACa 85/15 i z dnia 30 czerwca 2015 r., sygn. akt: I ACa 209/15, w Warszawie z 23 czerwca 2015 r., sygn. akt: VI ACa 1157/14).

Pełnomocnictwo ogólne i rodzajowe

W moim odczuciu częstym błędem jest bagatelizowanie treści pełnomocnictwa udzielanego właścicielom. Pełnomocnictwo powinno być rodzajowe, a nie ogólne, ponieważ jeśli nie jest rodzajowe, czyli nie określa rodzaju uchwały, do której głosowania mocodawca jest upoważniony, to taki głos jest nieważny. Może się zatem okazać, że po wielu latach, na podstawie art. 189 k.p.c., uchwała zostanie uznana za nieistniejącą. Roszczenie z art. 189 k.p.c. nie ulega przedawnieniu i można je wnieść w dowolnym momencie.

UWAGA!

Pełnomocnictwo powinno być rodzajowe, a nie ogólne, ponieważ jeśli nie jest rodzajowe, czyli nie określa rodzaju uchwały, do której głosowania mocodawca jest upoważniony, to taki głos jest nieważny. 

Kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Należy przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.), co oznacza, że powinno ono określać ten właśnie typ czynności. Samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I Wydział Cywilny z dnia 9 lutego 2018 r. sygn. akt: I ACa 1933/16). Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został zamieszczony w przepisie art. 22 ust. 3 ustawy; jest to oczywiście wyliczenie przykładowe, na co wskazuje formuła „w szczególności”. Rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły ma wpływ na ustalenie podmiotu uprawnionego do ich podjęcia. Te pierwsze należą do kompetencji zarządu, te drugie wymagają uchwały ogółu właścicieli lokali. Powyższy podział ma również bezpośrednie przełożenie na wymogi dotyczące pełnomocnictw do głosowania w imieniu mocodawcy, będącego członkiem wspólnoty.

Procedowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów

W orzecznictwie można spotkać się także z analizą sposobu procedowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zazwyczaj zagadnienia te oscylują wokół sposobu prowadzenia głosowania, ograniczenia się tylko do niektórych właścicieli, sposobu podjęcia decyzji o głosowaniu mieszanym w sytuacji, w której na zebraniu nie podjęto uchwały.

Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem się do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli (SN w wyroku z 26 września 2014 r., sygn. akt: IV CSK 727/13). Niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą narusza art. 23 ust. 1 i 2 u.o.w.l. w związku z art. 6 zd. 1 u.o.w.l. oraz art. 27 u.o.w.l. Określony w ustawie sposób indywidualnego zbierania podpisów oznacza natomiast, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, czy przeciw, czy też wstrzymał się od głosu. Tylko w razie wykazania przez wspólnotę, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uprawniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (zob. wyrok SA w Krakowie z 8 kwietnia 2016 r., sygn. akt: I ACa 135/15).

UWAGA!

Określony w ustawie sposób indywidualnego zbierania podpisów oznacza, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za czy przeciw, czy też wstrzymał się od głosu.

Jednakże uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. Zaniechanie zbierania dalszych głosów nie ma wpływu na prawny byt uchwały, za którą opowiedzieli się właściciele mający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Z art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali nie wynika, aby w przypadku indywidualnego zbierania głosów koniecznym dla ważności uchwały był udział w głosowaniu wszystkich właścicieli lokali (wyrok
Sądu Apelacyjnego w Warszawie V Wydział Cywilny z dnia 6 czerwca 2019 r., sygn. akt: V ACa 788/18). Jak widać, poglądy w tej materii bywają rozbieżne. Moim zdaniem należy zapewnić każdemu właścicielowi możliwość głosowania, w przeciwnym razie jego prawo do współzarządzania nieruchomością wspólną jest fikcyjne, co stoi w sprzeczności z ustawą.

UWAGA!

Należy zapewnić każdemu właścicielowi możliwość głosowania, w przeciwnym razie jego prawo do współzarządzania nieruchomością wspólną jest fikcyjne, co stoi w sprzeczności z ustawą.

Z powyższych względów należy zachować ostrożność przy procedowaniu uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Działania wspólnoty muszą być rozliczalne i transparentne. Dlatego wspólnota powinna potrafić wykazać to, że podjęła próby kontaktu z każdym właścicielem w celu podjęcia uchwały oraz to, że właściciel zapoznał się z treścią uchwały w sposób dostateczny – szczególnie w przypadku, gdy uchwały posiadają rozbudowaną treść.

Głosowanie po zebraniu – stanowisko sądu

Częstą praktyką jest kontynuowanie głosowania po zebraniu. Jednakże chociaż nie istnieją w tym zakresie żadne regulacje, nie można pomijać szerokiej praktyki znanej także w innych typach podmiotów, takich jak spółki prawa handlowego, stowarzyszenia, związki zawodowe czy inne. Właściciel musi mieć świadomość, czy na zebraniu uchwała została podjęta czy nie oraz czy będzie dalej procedowana. Do takiej sytuacji odniósł się sąd w poniższym wyroku.

Akt głosowania (zbierania głosów) w przypadku organów osób prawnych (a także podmiotów, do których zgodnie z art. 331 k.c. przepisy o osobach prawnych stosuje się odpowiednio) ma wymiar konwencjonalny. Jedynie wyraz woli mieszczący się w ramach tejże (organizującej proces podejmowania uchwały) konwencji (ustawowej lub umownej – statutowej) będzie miał walor oświadczenia biorącego udział w głosowaniu. Zazwyczaj więc akt głosowania będzie wyznaczony czasowo przez decyzje podmiotu upoważnionego do jego zainicjowania i zakończenia. Tak samo skutek głosowania jest ustalany i podawany do wiadomości uczestnikom głosowania przez podmiot wyposażony w odpowiednią kompetencję wewnątrzorganizacyjną. Dopiero zachowanie takiego minimalnego poziomu wymogów proceduralnych pozwala wyodrębnić i nadać znaczenie prawne woli wyrażanej przez poszczególnych członków kolektywnego organu osoby prawnej (czy też odpowiednio osoby ustawowej, jaką jest np. wspólnota właścicieli lokali).

ważne!

Akt głosowania będzie wyznaczony czasowo przez decyzje podmiotu upoważnionego do jego zainicjowania i zakończenia. Tak samo skutek głosowania jest ustalany i podawany do wiadomości uczestnikom głosowania przez podmiot wyposażony w odpowiednią kompetencję wewnątrzorganizacyjną

Zdaniem sądu konkluzją zebrania członków wspólnoty było więc to, że wyrażono kolektywnie wolę podjęcia uch...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy