Prospekt informacyjny – kiedy szkodzi deweloperowi?

Prospekt przekazuje się nabywcy bezpłatnie na trwałym nośniku, najczęściej w formie papierowego załącznika do umowy deweloperskiej przedwstępnej lub końcowej. Jakie zapisy z aktu notarialnego powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym? Co deweloper musi przygotować w celu wykonania prospektu? Co powinien zawierać prospekt informacyjny i jakie elementy są analizowane? Czego oczekują banki? Ile kosztuje prospekt informacyjny i kto go rzeczywiście sporządza? Jakie roszczenia mają nabywcy lokali i domów w kwestii prospektów? Jaka odpowiedzialność karna spoczywa na deweloperze za podawanie niezgodnej ze stanem faktycznym wiedzy w prospekcie informacyjnym? Jak często należy aktualizować prospekt informacyjny i czy z powodu prospektu nabywca może rozwiązać umowę deweloperską?

Skąd pobrać wzór prospektu informacyjnego?

Podstawę prawną wykonania prospektu stanowi Ustawa z dnia 22 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Celowo nie podaję numeru Dziennika Ustaw, ponieważ przepisy dotyczące inwestowania w nieruchomości zmieniają się praktycznie z tygodnia na tydzień. Zdarzało się, że weryfikowałam aktualność wzoru prospektu w ustawie, po czym po kilku dniach pracy nad treściami okazywało się, że wzór ustawowy się zmienił. Oczywiście zmieniają się drobiazgi dotyczące numerów Dziennika Ustaw przywoływanych przepisów, dopiski w przypisach dolnych, niewiele wnoszące opisy w nawiasach. Jednak na linii deweloper – bank są to istotne kwestie, które będą wydłużać proces otwierania rachunków powierniczych. Jeszcze bardziej istotne są kwestie na linii deweloper – nabywca, gdyż przy ewentualnych rozprawach sądowych prawnicy będą szukać każdego drobnego potknięcia. Sam prospekt składa się z części ogólnej i części szczegółowej. Integralną częścią prospektu jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej lub innej umowy, o której mowa w ustawie (np. umowy rezerwacyjnej), szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia, z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Ustawy i plany nie nadążają za wzorem prospektu

We wzorze prospektu wprowadzono pojęcia, które dopiero zaczną funkcjonować w dokumentacji planistycznej w najbliższych latach. W związku z tym byt prospektu w pewnej części obecnie jest niezasadny. Plany miejscowe mają różne definicje w słownikach, niektóre nie mają ich wcale, a niektóre mają błędy lub są sprzeczne z pojęciami w ustawach, rozporządzeniach czy normach. W wielu aspektach zachodzi dualizm definicji, bo niektóre ustawy stanowią prawo autonomiczne i funkcjonują równolegle obok przepisów, np. w wypadku definicji powierzchni użytkowej, o której w prospekcie również jest mowa. Trudno jest w takiej rzeczywistości funkcjonować inwestorom i osobom pracującym przy procesach inwestycyjnych – tym bardziej niezrozumiałe jest to dla kupujących lokale czy domy, którzy z branżą nieruchomości nie mają często nic wspólnego. Oczywiście w opisie prospektu, tam, gdzie ustawodawca oczekuje opisania jakiegoś wyrażenia, np. „maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy”, możemy wpisać „nie dotyczy” w sytuacji, gdy w planie pojawi się tylko sformułowanie „maksymalna intensywność zabudowy”. Jednak czy o to chodzi deweloperowi, który ma zabezpieczyć się w prospekcie przed ewentualnymi roszczeniami nabywcy? Wzór prospektu pozostawia wiele do życzenia i już powtórzenie sekcji „decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym” pokazuje, że został przygotowany niechlujnie. Zawiera on również sekcję opisu planu ogólnego gminy. W mojej opinii, zamiast opisu „nie dotyczy” można dwoma zdaniami wyjaśnić, że wszystkie gminy muszą takie plany uchwalić, bo wynika to z obowiązku ustawowego nałożonego reformą planistyczną, ale gmina nie przystąpiła jeszcze do sporządzenia uchwały o sporządzeniu planu ogólnego. Jeśli jednak przystąpiła, to można napisać jedno zdanie, że w Biuletynie Informacji Publicznej gminy (konkretny link) pojawiła się informacja o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego gminy albo o wyłożeniu planu do konsultacji publicznych. Większość sekcji dotyczy lokali lub domów, np. „sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Jednak w niektórych sekcjach prospektu jest mowa wyłącznie o domu jednorodzinnym, np. „data zakończenia budowy domu jednorodzinnego”. Widywałam prospekty, w których w tej sekcji napisano „nie dotyczy”, a osoba sporządzająca prospekt argumentowała, że deweloper sprzedaje lokale, a nie dom, więc danej sekcji nie uzupełnia. Można oczywiście przystać na argumentację, ale czy warto ryzykować? Sama ustawa nosi nazwę „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” i ma chronić nabywcę, a nie dewelopera, więc należy robić wszystko, żeby prospekt przysporzył deweloperowi ja...