Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 stycznia 2019

NR 122 (Styczeń 2019)

Przejęcie firmy zarządzającej

0 185

 

Zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej, choć w doktrynie można spotkać się również z odmiennym poglądem. Przepisy prawa nie zawierają wyczerpującego wyliczenia czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co jednoznacznie przesądzałoby w tej materii. Ich brak nie wynika z przeoczenia, ale z tego, że w przypadku różnych nieruchomości granica między tymi czynnościami będzie przebiegać w innym miejscu. Zarządzanie we wspólnocie mieszkaniowej też ma swoją specyfikę odmienną od innych nieruchomości, dlatego ustawodawca w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali wskazał czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jest to jednak tylko wyliczenie przykładowe. Dodając taki przepis do ustawy, ustawodawca pomny, że wspólnoty mieszkaniowe pod względem zarządzania różnią się od innych nieruchomości, chciał wskazać pewne „kategorie decyzji”, które przekraczają zwykły zarząd. Wśród spraw wskazanych w tym przepisie jest wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej. 

Zawarcie umowy o zarządzanie 

Należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nie sposób bowiem oddzielić od siebie tych decyzji. Trudno byłoby zgodnie z prawem i logiką zawrzeć umowę o zarządzanie bez ustalenia wynagrodzenia zarządcy, a skoro wspólnota mieszkaniowa ma przed podpisaniem przez zarząd umowy zadecydować o wysokości wynagrodzenia zarządcy, to oczywiste jest, że podejmując taką uchwałę, wyraża w niej również zgodę na zawarcie przez zarząd umowy o zarządzanie, natomiast brak zgody na wynagrodzenie uniemożliwia zarządowi zawarcie umowy.

Niezależnie od wszelkich innych argumentacji decydujące zdanie – jak w przypadku każdego sporu – będzie miał sąd, który wyda w sprawie wyrok. Orzecznictwo sądowe powinno być więc podstawowym wyznacznikiem podejmowanych kroków. Zgodnie z orzecznictwem zawarcie umowy o zarządzanie stanowi przekroczenie zwykłego zarządu. Na przykład Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 r., sygn. akt: I ACa 384/2002 uznał, że w kwestii powierzenia zarządcy zarządu nieruchomością musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Ma on prawo wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Zdaniem sądu zawarcie umowy z zarządcą niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak ustalenie jego wynagrodzenia. W tych kwestiach zdaniem sądu konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Umowa może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem. Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie, a jeżeli terminu tego nie określono w umowie, należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Forma organizacyjna zarządcy

Firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami można prowadzić w różnej formie prawnej. Może to być na przykład jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółka akcyjna. Jeżeli umowę o zarządzanie wspólnota mieszkaniowa zawarła z osobą prawną, np. ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, to zmiana osoby reprezentującej (np. zmiana prezesa zarządu tej spółki) czy nawet zmiana właściciela tej osoby prawnej nie powoduje konieczności zmiany umowy o zarządzanie. Umowa bowiem zawarta została z osobą prawną. Dopiero likwidacja osoby prawnej spowodowałaby rozwiązanie umowy. Tak samo rozwiązanie umowy o pracę...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy