Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

13 maja 2019

NR 125 (Maj 2019)

Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową

0 151

Jak założyć małą wspólnotę (5 lokali mieszkalnych) przy jednomyślności i zgodzie wszystkich właścicieli albo przy braku zgody wszystkich właścicieli?

Mała wspólnota

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.
 

Uwaga

Jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.


Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak samo jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w częściach ułamkowych, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. System zaliczkowy, jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dotyczy jednak tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom odpowiednio do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

System zaliczkowy w małej wspólnocie

W małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje zatem system zaliczkowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualnie zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli, ten, który w danej chwili zarządza nieruchomością, ponosi te koszty, a następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej można przyjąć system zaliczkowy, jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, co wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli taki system został już przyjęty na zasadzie jednomyślności, właściciele muszą określać wysokość zaliczek na koszty zarządu. System zaliczkowy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie sprawdzi się, ponieważ każdy z właścicieli w każdej chwili może z niego zrezygnować, co uniemożliwi kontynuowanie go. W takiej sytuacji, czyli braku jednomyślności, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wsp...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy