Rodzaje obiektów budowlanych a orzecznictwo sądów administracyjnych

W zależności od potrzeb inwestorzy planują różnego rodzaju przedsięwzięcia budowlane. Rodzaj inwestycji determinuje konieczność opracowania odpowiedniej dokumentacji techniczno-budowlanej oraz przeprowadzenia analizy regulacji prawnych pozwalających określić, czy konieczne będzie przeprowadzenie odpowiednich procedur administracyjnych. Inwestor powinien wiedzieć, które zamierzenie budowlane będzie za sobą pociągało konieczność uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, kiedy należy dokonać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a w jakiej sytuacji nie będzie konieczności formalnego przeprowadzania procedur administracyjnych. Po zakończeniu inwestycji istotny również będzie tryb formalnego zakończenia budowy – bądź przez przedłożenie odpowiedniego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie do właściwego organu nadzoru budowlanego. Oznacza to, że prawidłowe zdefiniowanie i przypisanie kategorii obiektowi budowlanemu, który ma powstać, jest kluczowe dla dalszego prowadzenia inwestycji. Jednakże w przepisach prawa polskiego można znaleźć wiele niedomówień i ogólnych definicji, które nie ułatwiają dokonania właściwej klasyfikacji zamierzenia budowlanego. W poniższym opracowaniu znajdzie się krótki przewodnik po rodzajach inwestycji budowlanych oraz ich kategoryzacji.

Definicje legalne związane z inwestycjami budowlanymi znajdujące się w ustawie Prawo budowlane

Pojęcie inwestycji budowlanej bezsprzecznie związane jest z terminem obiekt budowlany. Wynika to z faktu, że każda, nawet najdrobniejsza inwestycja dotyczy w pewnym stopniu obiektu budowlanego. W ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane1, w słowniczku pojęć znajdującym się w ust. 3, już w punkcie pierwszym obiekt budowlany został zdefiniowany jako budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Zgodnie z powyższą regulacją obiekt budowlany został określony przy pomocy innych pojęć – budynku, ­budowli i obiektu małej architektury. Zostało również wskazane, że musi być on wzniesiony przy pomocy wyrobów budowlanych oraz odpowiednio wyposażony w instalacje, czyli elementy obiektu służące do przesyłu mediów. W dyspozycjach krajowych przepisów techniczno-budowlanych wyrób budowlany został określony przy przywołaniu definicji zawartej w art. 2 pkt 1 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r., gdzie wyrób budowlany to „wyrób lub zestaw wyprodukowany i wprowadzony do obrotu w celu trwałego wbudowania w obiektach budowlanych lub ich częściach, którego właściwości wpływają na właściwości użytkowe obiektów budowlanych w stosunku do podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych”. Definicja samych instalacji jako odrębnych elementów obiektów budowlanych nie została sformułowana w przepisach ustawy Prawo budowlane, natomiast definicje instalacji, które mogą być ogólnie stosowane, znalazły się rozporządzeniu2 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych w § 2 pkt 8, 10–17:

Prawidłowe funkcjonowanie obiektu budowlanego jest uzależnione od instalacji wewnętrznych i zewnętrznych, ale także urządzeń budowlanych. Te przedmiotowe urządzenia zostały zdefiniowane w art. 3 pkt 9 następująco: „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”. Z przywołanej definicji wynika, że urządzenia budowlane nie mogą funkcjonować samodzielnie i stanowią integralną część obiektu budowlanego.

Jednakże dla dokonania pełnej analizy zagadnień prawnych określających, czym jest obiekt budowlany i jakie mogą być jego formy, konieczne jest również zdefiniowanie budynku, budowli i obiektu małej architektury.

Budynek, budowla i obiekt małej architektury

Definicjami, które zostały zawarte w art. 3 ustawy Prawo budowlane, a bezpośrednio, odnoszą się do obiektu budowlanego są też te, które opisują cechy budynku, budowli i obiektu małej architektury.

Tabela 1. Rodzaje instalacji i ich definicje