Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

31 stycznia 2022

NR 235 (Styczeń 2022)

Rozliczenie środków funduszu remontowego po powstaniu wspólnoty z zasobów spółdzielni mieszkaniowej

0 1353

W dniu 20 lipca 2017 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 r. pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. Dokonane zmiany swoim zakresem objęły również regulacje związane z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych i rozliczaniem środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Realizacja nowych przepisów w praktyce napotyka na wiele trudności, co doskonale obrazuje poniższa sprawa, która będzie przedmiotem analizy dokonywanej przez Sąd Najwyższy.

Wyrok Sądu I instancji

Wyrokiem z dnia 12 marca 2020 r. (sygn. akt I C 776/18) Sąd Okręgowy w Ostrołęce zasądził od pozwanej spółdzielni mieszkaniowej na rzecz powoda kwotę 11 249,12 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 marca 2018 r. do dnia zapłaty (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3461 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu. Sąd I instancji uznał, że na tle tego sporu powstało zagadnienie o charakterze materialnoprawnym, dotyczące wykładni przepisów ustaw spółdzielczych, określających zasady i sposób rozliczania środków zgromadzonych w funduszu remontowym. Powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13, dalej jako wyrok TK), Sąd I instancji stwierdził, że skoro wyrok ten skutkuje jedynie na przyszłość i to od momentu uchwalenia zmian, to nie ma możliwości rozliczenia środków zgromadzonych w funduszu remontowym przed dniem 9 września 2017 r.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w części (tj. w zakresie pkt 2 i 3) i wnosząc o jego zmianę poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości dochodzonej pozwem kwoty 106 001,14 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i kosztami procesu. Powód stwierdził, że dokonana przez Sąd I instancji ocena prawna powstałego zagadnienia, polegająca na uznaniu, iż wyrok TK wyłączył możliwość stosowania art. 241 ust. 3–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do rozliczenia środków na funduszu remontowym, zgromadzonych przed dniem 9 września 2017 r., jest błędna.

POLECAMY

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

W powołanym wyroku Trybunał Konstytucyjny zajął się zagadnieniem dotyczącym losów środków zgromadzonych na funduszu remontowym przez tzw. byłych członków spółdzielni. Analizując omawiane zagadnienie prawne, Trybunał Konstytucyjny dostrzegł potrzebę wprowadzenia do systemu prawnego takich uregulowań prawnych, które przewidywałyby możliwość zwrotu na rzecz występujących członków spółdzielni środków niewydatkowanych przez spółdzielnię na remonty i modernizacje danej nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że brak możliwości rozliczenia wpłat posiadaczy lokali z nakładami spółdzielni poniesionymi na nieruchomość i dokonania ewentualnego ich zwrotu byłym członkom spółdzielni stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy z niej występują w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia znacznych środków w funduszu remontowym.

Trybunał Konstytucyjny zawarł dwie wskazówki dotyczące przepisów intertemporalnych, odnoszących się do nowo wprowadzonych uregulowań prawnych. Po pierwsze Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że nie będzie możliwości dochodzenia wypłaty świadczeń uiszczonych na fundusz remontowy przez podmioty, które przestały być członkami spółdzielni przed wejściem wyroku w życie. A po drugie, nowo wprowadzone przepisy będą działały na przyszłość, co oznacza brak możliwości dokonywania na ich podstawie podziału funduszu remontowego w okresie poprzedzającym ich wejście w życie.

Zmiana przepisów po wyroku TK

Uwzględniając wskazany wyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz. 1596), wprowadzono obowiązek i mechanizm rozliczenia funduszu remontowego prowadzonego dla danej nieruchomości w znaczeniu prawnym. Mianowicie przewidziano obowiązek spółdzielni rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości w poniższych przypadkach. Po pierwsze w sytuacji tzw. uwłaszczenia wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości, czyli gdy spółdzielnia z mocy samego prawa straciła prawo do wykonywania funkcji zarządu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Po drugie, gdy wprawdzie nie doszło do wykupu wszystkich lokali, ale większość właścicieli lokali podjęła uchwałę o zastosowaniu do zarządu nieruchomością przepisów ustawy o własności lokali (art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W tych sytuacjach dodany przepis art. 241 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że w razie ustania członkostwa jako spółdzielcy, właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym proporcjonalnie do swoich wpłat oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału podlega ustaleniu na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2, według stanu na dzień ustania członkostwa. Natomiast zgodnie z art. 241 ust. 5 ww. ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek niezwłocznego rozliczenia z właścicielami lokali zaewidencjonowanych środków, z uwzględnieniem wpływów i wydatków funduszu. Jest również uprawniona do rozliczenia z właścicielami lokali pozostałych nakładów poczynionych na remonty nieruchomości. W art. 241 ust. 4 ww. ustawy przewidziano odpowiednie prawo do części środków z funduszu remontowego osobie, która wpłacała pieniądze, nie będąc członkiem spółdzielni. Z tym że ustalenie wysokości środków do rozliczenia powinno w tym przypadku następować na dzień wyjścia osoby niebędącej członkiem spółdzielni spod zarządu spółdzielni mieszkaniowej.

Omówione wyżej unormowania dotyczące rozliczeń funduszu remontowego na rzecz byłych członków spółdzielni weszły w życie w dniu 9 września 2017 r. i mają zastosowanie do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe w dniu 5 lutego 2015 r., co wynika z treści przepisu intertemporalnego art. 6 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze.

Postanowienie Sądu II instancji

Na kanwie tak zakreślonych regulacji prawnych sąd apelacyjny powziął poważne wątpliwości i postanowił przedstawić do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu następujące zagadnienia prawne (postanowienie z dnia 10 czerwca 2021 r., sygn. akt. I ACa 395/20):

  1. Czy rozliczenie z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości, na podstawie art. 241 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 1 oraz art. 241 ust. 1 i 4 ww. ustawy, następuje z uwzględnieniem wszystkich wpłat dokonanych przez osoby zobowiązane do ich uiszczania – bez cezury czasowej, czy też obejmuje jedynie środki wpłacone na fundusz remontowy i zgromadzone od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz. 1596), czyli od dnia 9 września 2017 r.?
    oraz
  2. Czy w przypadku wystąpienia z żądaniem rozliczenia w trybie art. 241 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 1 oraz art. 241 ust. 1 i 4 ww. ustawy, rozliczenie powinno uwzględniać wyłącznie nakłady poczynione na remonty w obrębie danej nieruchomości, w której znajduje się lokal żądającego rozliczenia, czy także nakłady na remonty innych nieruchomości, będących w zasobach danej spółdzielni?

Analiza orzecznictwa sądowego

Jak zauważył sąd apelacyjny, na gruncie omawianego zagadnienia prawnego w orzecznictwie sądów powszechnych pojawiły się rozbieżne poglądy odnośnie do kwestii cezury czasowej tego typu rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a jej byłymi członkami. Zastanawiano się, czy rozliczenie powinno uwzględniać wszystkie wpływy zgromadzone na funduszu remontowym i zaewidencjonowane przez spółdzielnię mieszkaniową, czy też tylko te wpływy, które zostały wpłacone przez byłych członków spółdzielni od dnia wejścia w życie przepisów przewidujących obowiązek spółdzielni dokonania tego rodzaju rozliczenia. Podobne wątpliwości towarzyszyły uprawnieniu spółdzielni do żądania zwrotu od właścicieli lokali nakładów na nieruchomość, które nie zostały pokryte z funduszu remontowego.
 

Uwaga

Na gruncie omawianego zagadnienia prawnego w orzecznictwie sądów powszechnych pojawiły się rozbieżne poglądy odnośnie do kwestii cezury czasowej tego typu rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a jej byłymi członkami.


Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 ­listopada 2018 r., wydanym w sprawie o sygn. akt V ACa 720/17 uznał, że obowiązek rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego danej nieruchomości został nałożony prawem pozytywnym dopiero od wejścia w życie noweli, ale częściowo także ze skutkami wstecznymi, albowiem po pierwsze będzie on obejmował cały okres rozliczeniowy – rok 2017 i lata następne, ale także okres wcześniejszy, jeżeli wyjście spod zarządu spółdzielni nastąpiło po dniu wydania wyroku TK, czyli poczynając od dnia 6 lutego 2015 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie powołał się na art. 6 ustawy nowelizującej, zgodnie z którym przepisy art. 241 ust. 3 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się w odniesieniu do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe na podstawie art. 27 ustawy zmienianej w art. 1 w dniu 5 lutego 2015 r. Sąd ten zauważył, że data 5 lutego 2015 r. jest datą ogłoszenia wyroku Trybunału Konstytucyjnego, odnoszącego się m.in. do kwestii uprawnień właścicieli lokali do funduszu remontowego w sytuacji wyjścia spod zarządzania spółdzielni mieszkaniowej, o którym mowa w art. 27 ust. 2, w warunkach art. 24 § 1 i art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W wyroku z dnia 22 czerwca 2020 r. wydanym pod sygn. akt IX Ca 93/20 Sąd Okręgowy w Olsztynie zaznaczył, że uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego nie ma mocy prawnej, a twierdzenia tam zawarte mogą stanowić jedynie wskazówkę dla sądu rozpoznającego dane zagadnienie prawne. Przytaczając treść przepisu art. 241 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd Okręgowy w Olsztynie zwrócił uwagę, że właściciel lokalu z chwilą ustania członkostwa staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, ustalonej na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, według stanu na dzień ustania członkostwa. Sąd Okręgowy w Olsztynie nie miał żadnych wątpliwości, że ww. przepis ma zastosowanie do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe w dniu 5 lutego 2015 r., co wynikało z treści art. 6 ustawy nowelizującej. Następnie sąd przytoczył treść ogólnej reguły wyrażonej w art. 3 k.c., zgodnie z którą ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu. Z dalszej części uzasadnienia ww. wyroku wynikało, że jeśli wyjście spod zarządu spółdzielni nastąpiło po dniu 5 lutego 2015 r., a także po dniu 10 lutego 2015 r., a więc po dniu wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego, to rozliczenie środków powinno nastąpić według ich stanu na dzień ustania członkostwa. Sąd Okręgowy w Olsztynie zaznaczył, że inna wykładnia tych przepisów prowadziłaby do dalszego naruszania praw i wolności konstytucyjnych zagwarantowanych obywatelom. Zatem retroaktywne działanie nowych przepisów należało uznać za uzasadnione ze względu na potrzebę ochrony wartości konstytucyjnych, które legły u podstaw wyroku Trybunału Konstytucyjnego, a w szczególności potrzebę umożliwienia dochodzenia roszczeń w postaci zwrotu wpłat dokonanych na fundusz remontowy.

Wreszcie w wyroku z dnia 7 maja 2021 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XIII Ga 444/21 Sąd Okręgowy w Łodzi odniósł się do rozliczeń pomiędzy byłymi członkami spółdzielni a spółdzielnią w kwestii nakładów na remonty, które nie znalazły pokrycia w środkach zgromadzonych w funduszu remontowym. Żądanie spółdzielni rozliczenia z tytułu kosztów nakładów poczynionych na nieruchomość wywodzone było z art. 241 ust. 3 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Uwzględniając apelację pozwanej, Sąd Okręgowy w Łodzi uznał, że skoro na dzień powstania wspólnoty mieszkaniowej (była to data 1 września 2016 r.) nie istniała podstawa prawna do rozliczenia z funduszu remontowego, którego domagała się powódka, to nie było podstaw do ­domagania się zwrotu od pozwanej jakichkolwiek nakładów. Dalej Sąd Okręgowy w Łodzi przeprowadził szeroką analizę przepisu intertemporalnego art. 6 nowelizacji, uznając, że przewiduje on zasadę działania wstecz, tj. od daty wydania wyroku Trybunału Konstytucyjnego, tj. 5 lutego 2015 r., ale wyłącznie dla regulacji dodanej ustawą zmieniającą, która weszła w życie w dniu 9 września 2017 r., zawartej w art. 241 ust. 3. Brak natomiast przepisu inter-temporalnego dla art. 241 ust. 5 powodował, że mógł on mieć zastosowanie dopiero do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., czyli od dnia 9 września 2017 r. Takie uregulowanie intertemporalne obowiązywania art. 241 ust. 5 wynikało zdaniem Sądu Okręgowego w Łodzi z procesu legislacyjnego, którego zasadniczą cechą była nieretroaktywność, co oznaczało, że tego typu normy co do zasady wywoływały skutek najwcześniej od dnia wejścia w życie danej ustawy. Jednoznacznym tego wyrazem był brak przepisu intertemporalnego, który modyfikowałby wspomnianą zasadę w stosunku do art. 241 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Końcowo Sąd Okręgowy w Łodzi wskazał, że inna wykładnia tych przepisów prowadziłaby do dalszego naruszania praw i wolności konstytucyjnych zagwarantowanych obywatelom. Nie było podstaw do różnicowania uprawnień byłych członków spółdzielni do żądania zwrotu wpłat na fundusz remontowy dopiero z chwilą nowelizacji ustawy i dokonanych po tej dacie (z wyjątkiem wynikającym wprost z art. 6 ustawy zmieniającej) w stosunku do roszczeń spółdzielni.

Przegląd stanowiska doktryny

Sąd apelacyjny zwrócił uwagę, że znaczne trudności z ustaleniem faktycznego znaczenia i zakresu zastosowania dodanych nowelą przepisów art. 26 ust. 3 i 4 oraz art. 241 ust. 3–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostały dostrzeżone również przez przedstawicieli doktryny. E. K. w komentarzu do art. 241, art. 25 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zauważyła, że nowy przepis art. 241 ust. 3–6, który wszedł w życie w dniu 9 września 2017 r., może być stosowany tylko do nieruchomości, które ponad 2,5 roku wcześniej były zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Powyższe zmusza zatem do ustalenia, co działo się z nieruchomością w dniu 5 lutego 2015 r., a z drugiej strony nie bierze pod uwagę tego, co stało się później (między 5 lutego 2015 r. a 9 września 2017 r.), ani nie obejmuje nieruchomości, które po dniu 5 lutego 2015 r. zaczęły podlegać przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a następnie został lub zostanie do nich zastosowany przepis art. 241 ustawy. W takich nieruchomościach właściciele lokali nie zostaliby, z dniem utraty członkostwa, właścicielami odpowiedniej części środków zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielni mieszkaniowej. Zauważono też, że data 5 lutego 2015 r. jest z punktu widzenia omawianych przepisów zupełnie przypadkowa, została wprowadzona w wyniku poprawki Senatu i nie wiadomo, dlaczego, gdyż w uzasadnieniu poprawek Senatu nie ma o tym żadnej wzmianki, a z punktu widzenia spółdzielni mieszkaniowych nie zaszło w tym dniu nic (oprócz wydania przez Trybunał Konstytucyjny wyroku K 60/13), co miałoby wpływ na stosowanie art. 27 ustawy do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnię również po tej dacie. Zatem wybór jednego wskazanego dnia jako kluczowego dla oceny, czy stosuje się, czy się nie stosuje przepisów art. 241 ust. 3 i 4 ustawy, wydaje się nieuzasadniony.
 

Uwaga

Wybór jednego wskazanego dnia jako kluczowego dla oceny, czy stosuje się, czy się nie stosuje przepisów art. 241 ust. 3 i 4 ustawy, wydaje się nieuzasadniony.


Analizując procedurę rozliczenia funduszu remontowego na rzecz byłych członków spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, dostrzeżono, że rozliczenie ma obejmować wpływy i wydatki funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast ewidencja ta powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego dla danej nieruchomości. Co więcej – rozliczenie ma obejmować nie tylko zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego, ale także pozostałe nakłady na remonty nieruchomości. Ponieważ nie określono, o jakie nakłady chodzi, można jedynie się domyślać, że będą to wydatki, jakie poniosła spółdzielnia poza funduszem remontowym (bez wykorzystania środków z tego funduszu), które właściciele lokali mieliby zwrócić spółdzielni, ewentualnie te, które zmniejszałyby kwotę przysługującej im części funduszu remontowego.

Ustawodawca nie zakreślił żadnej cezury czasowej dla tego rodzaju rozliczeń, zarówno jeśli chodzi o rozliczenie nakładów poczynionych przez spółdzielnię, jak i wydatków wpłaconych na fundusz remontowy.
 

Uwaga

Ustawodawca nie zakreślił żadnej cezury czasowej dla tego rodzaju rozliczeń, zarówno jeśli chodzi o rozliczenie nakładów poczynionych przez spółdzielnię, jak i wydatków wpłaconych na fundusz remontowy.  


Skoro bowiem na gruncie art. 241 ust. 3 ustawy w przypadku zastosowania art. 241 i 26 ustawy właściciele lokali stawali się współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, to powinni móc tymi środkami dysponować. Tymczasem nie ma żadnych regulacji w tym zakresie. Brak również regulacji wskazujących, aby środki te miały zostać przekazane wspólnocie mieszkaniowej. Nie jest więc jasne, czy właściciele mogą żądać od spółdzielni wypłaty tych środków, indywidualnie lub zbiorowo, czy też w inny sposób wpływać na sposób ich wydatkowania. Nawet w przypadku tzw. salda ujemnego funduszu remontowego również należy niezwłocznie rozliczyć się z właścicielami lokali. A w tej sytuacji nie wiadomo, czy i czego mają w takim przypadku stać się współwłaścicielami. Ani czy i w jaki sposób właściciele ci mają zwracać jakieś kwoty spółdzielni mieszkaniowej i na jakiej podstawie spółdzielnia miałaby dochodzić takiego zwrotu. Wszystkie te mankamenty zmienionych nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 r. przepisów art. 241 ust. 3 i 4 oraz art. 6 nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 r. niewątpliwie utrudniają stosowanie tych przepisów w praktyce.
 

Uwaga

Nie jest więc jasne, czy właściciele mogą żądać od spółdzielni wypłaty tych środków, indywidualnie lub zbiorowo, czy też w inny sposób wpływać na sposób ich wydatkowania. 


Uzasadnienie do projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Analizując treść uzasadnienia do projektu omawianej nowelizacji, sąd apelacyjny zauważył, że zastrzeżono w nim wprowadzenie przepisów określających zasady rozliczania kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, przy założeniu, że będą one działały wyłącznie na przyszłość. Nie będzie zatem możliwości doko...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy