Tryby ustanawiania odrębnej własności lokali – w świetle przepisów u.w.l.*

Umowa w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu

Podstawowym sposobem ustanowienia odrębnej własności indywidualnego lokalu w świetle przepisów u.w.l. jest wyodrębnienie tegoż lokalu w drodze – co najmniej dwustronnej – umowy. Dotyczy to przy tym oczywiście jedynie tych lokali, które spełniają przesłankę „samodzielności” w rozumieniu art. 2 ust 1 i 2 u.w.l.¹, gdyż – jak wskazał to ustawodawca – jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowić mogą odrębne nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać jednocześnie zawarta jedynie² przez:

• samych tylko współwłaścicieli nieruchomości. Jak przyjmuje się to przy tym w doktrynie³, powyższy sposób uznawany jest za tożsamy z umownym zniesieniem współwłasności, mimo iż niezależnie od ustanowienia odrębnej własności lokalu, pomiędzy współwłaścicielami w dalszym ciągu zachowana zostanie współwłasność gruntu oraz tych części budynku i innych urządzeń, które nie są ­przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (tzw. współwłasność przymusowa)⁴. Wyodrębniony lokal może jednocześnie stanowić przedmiot współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli budynku⁵. Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny⁶, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawarta przez współwłaścicieli składa się z kolei z dwóch elementów, tj. oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz oświadczenia o jego przeniesieniu na nabywcę, tj. jednego ze ­współwłaścicieli. Niezależnie od powyżej poczynionych rozważań, stronami przedmiotowej umowy muszą być wszyscy aktualni współwłaściciele nieruchomości, choćby nie każdemu z nich przypadł odrębny lokal, inaczej umowa taka będzie bowiem nieważna⁷; bądź też
• dotychczasowego właściciela (­współwłaścicieli) nieruchomości i nabywcę lokalu. W większości przypadków przeniesienie własności będzie przybierało zaś formę umowy sprzedaży. W doktrynie konstrukcja umowy zawieranej pomiędzy aktualnym właścicielem nieruchomości a nabywcą budzi jednak pewne wątpliwości odnoszące się m.in. do ustalenia, czy umowa ta rzeczywiście stanowi jedną, skonsolidowaną czynność prawną, czy też dwie czynnośc...