Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

12 grudnia 2019

NR 214 (Grudzień 2019)

Tryby ustanawiania odrębnej własności lokali – w świetle przepisów u.w.l.*

0 33

*Ustawa z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.).

Przepisy u.w.l przewidują trzy samodzielne i niezależne od siebie tryby ustanawiania odrębnej własności lokali, tj. w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność*. Poniżej omówione zostaną wszystkie powyższe sposoby.


 

Umowa w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu

Podstawowym sposobem ustanowienia odrębnej własności indywidualnego lokalu w świetle przepisów u.w.l. jest wyodrębnienie tegoż lokalu w drodze – co najmniej dwustronnej – umowy. Dotyczy to przy tym oczywiście jedynie tych lokali, które spełniają przesłankę „samodzielności” w rozumieniu art. 2 ust 1 i 2 u.w.l.1, gdyż – jak wskazał to ustawodawca – jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowić mogą odrębne nieruchomości.

UWAGA!

Jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowić mogą odrębne nieruchomości.


Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać jednocześnie zawarta jedynie2 przez:

  • samych tylko współwłaścicieli nieruchomości. Jak przyjmuje się to przy tym w doktrynie3, powyższy sposób uznawany jest za tożsamy z umownym zniesieniem współwłasności, mimo iż niezależnie od ustanowienia odrębnej własności lokalu, pomiędzy współwłaścicielami w dalszym ciągu zachowana zostanie współwłasność gruntu oraz tych części budynku i innych urządzeń, które nie są ­przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (tzw. współwłasność przymusowa)4. Wyodrębniony lokal może jednocześnie stanowić przedmiot współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli budynku5. Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny6, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawarta przez współwłaścicieli składa się z kolei z dwóch elementów, tj. oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz oświadczenia o jego przeniesieniu na nabywcę, tj. jednego ze ­współwłaścicieli. Niezależnie od powyżej poczynionych rozważań, stronami przedmiotowej umowy muszą być wszyscy aktualni współwłaściciele nieruchomości, choćby nie każdemu z nich przypadł odrębny lokal, inaczej umowa taka będzie bowiem nieważna7; bądź też
  • dotychczasowego właściciela (­współwłaścicieli) nieruchomości i nabywcę lokalu. W większości przypadków przeniesienie własności będzie przybierało zaś formę umowy sprzedaży. W doktrynie konstrukcja umowy zawieranej pomiędzy aktualnym właścicielem nieruchomości a nabywcą budzi jednak pewne wątpliwości odnoszące się m.in. do ustalenia, czy umowa ta rzeczywiście stanowi jedną, skonsolidowaną czynność prawną, czy też dwie czynności, jak też na jakiej podstawie nabywca lokalu uczestniczy w ustanawianiu jego odrębnej własności, skoro nie przysługuje mu prawo współwłasności budynku i tym samym – z powołaniem się na art. 140 k.c.8 – brak jest podstaw prawnych do podejmowania przez niego decyzji co do rzeczy, do której nie przysługują mu jeszcze żadne prawa9.

Przepisy u.w.l. zawierają jednocześnie szczegółowe warunki zarówno co do dochowania formy, w jakiej – dla swej ważności – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu winna zostać zawarta, jak też niezbędnej jej treści. Tak też, stosownie do art. 7 ust. 2 u.w.l., umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Co zaś się tyczy koniecznych elementów jej treści, przepis art. 8 ust. 1 u.w.l. wskazuje, iż przedmiotowa umowa winna określać w szczególności (katalog otwarty):

  • rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; jak też
  • wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

UWAGA!

Przepisy u.w.l. zawierają jednocześnie szczegółowe warunki zarówno co do dochowania formy, w jakiej – dla swej ważności – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu winna zostać zawarta, jak też niezbędnej jej treści. 


Z powyższej regulacji wynika zatem, iż – oprócz standardowych postanowień właściwych umowie sprzedaży (dotyczących np. ceny, sposobu jej zapłaty, czy też terminu wydania lokalu nabywcy) – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna uwzględniać dodatkowo szczegółowe zapisy, które są nie tylko właściwe, ale też niezbędne dla następczej realizacji celów wynikających z przepisów u.w.l. (np. w zakresie ustalenia wielkości udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej dla potrzeb chociażby podejmowania przyszłych decyzji i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną), jak też dokonania wpisu ustanowionego prawa do księgi wieczystej.

Samo zawarcie umowy nie jest jednak wystarczające dla powstania odrębnej własności lokalu, gdyż do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten dotyczy przy tym zarówno ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w formie umowy, jak też jednostronnej czynności prawnej zdziałanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości i ma on charakter konstytutywny, co odróżnia go od drugiej kategorii wpisów mających charakter wyłącznie deklaratoryjny. Powyższe oznacza, że dla powstania odrębnej własności pierwszego właściciela lokalu wpis do księgi wieczystej ma charakter prawotwórczy, a zatem prawo to rzeczywiście powstaje dopiero z chwilą dokonania przedmiotowego wpisu. Zwraca się przy tym uwagę, iż prawotwórczy charakter ma jedynie wpis pierwszego właściciela lokalu, a do powstania odrębnej własności takiego lokalu dochodzi z chwilą uprawomocnienia się pierwszego wpisu w księdze wieczystej – dokładniej, z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o ten wpis10. Wpisy natomiast kolejnych właścicieli lokali mają już charakter deklaratywny, a więc potwierdzają jedynie istniejące już prawo.

UWAGA!

Wpisy kolejnych właścicieli lokali mają już charakter deklaratywny, a więc potwierdzają jedynie istniejące już prawo.

 

Tryb ustanawiania odrębnej własności lokalu w drodze umowy obejmuje przy tym zarówno lokale fizycznie już istniejące, jak i te mające dopiero powstać. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż zgodnie z art. 9 ust. 1 u.w.l., odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (tzw. umowa deweloperska).

UWAGA!

Tryb ustanawiania odrębnej własności lokalu w drodze umowy obejmuje przy tym zarówno lokale fizycznie już istniejące, jak i te mające dopiero powstać. 

 

Ustawodawca tego rodzaju umowom postawił przy tym w przepisach u.w.l. dodatkowe warunki. Do ich ważności niezbędne jest bowiem, aby:

  • strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym planowany dom ma zostać wzniesiony oraz
  • by uzyskała pozwolenie na budowę, a także
  • by roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Jak wskazał to przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r.11, zawarcie przez strony umowy, która co prawda swą treścią odpowiada art. 9 u.w.l., lecz która nie spełnia jednocześnie (wszystkich bądź niektórych) wymogów określonych w jego ust. 2, nie oznacza, że umowa taka jest automatycznie nieważna, jeżeli tylko odpowiada przepisom k.c. z uwzględnieniem tzw. zasady swobody umów.

Zważyć przy tym należy, iż w art. 9 u.w.l. uregulowano jedynie w sposób cząstkowy przesłanki ważności powyższej umowy oraz podstawowe obowiązki dewelopera, wynikające z zawarcia tzw. „umowy deweloperskiej”. W pozostałym zakresie zagadnienia związane z tego rodzaju umowami regulowane są przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw ­nabywcy do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1805 ze zm.).

Jednostronna czynność dotychczasowego właściciela nieruchomości

Odrębna własność lokalu powstać może także w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, dokonanej w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Do czynności takiej odpowiednie zastosowanie znajdują przy tym przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy, jednak z zastrzeżeniem, że dotychczasowy właściciel odrębną własność lokalu (lokali) może ustanowić tylko i wyłącznie dla siebie12.

ważne!

Odrębna własność lokalu powstać może także w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, dokonanej w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. 

 

Właściciel nieruchomości może w powyższy sposób wyodrębnić wszystkie lokale w budynku, tylko jeden z nich, bądź też kilka. Wyodrębnienie to może nastąpić zarówno jednorazowo, jak również dokonywane może być sukcesywnie. Jak wskazał jednak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r.13, w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

UWAGA!

Właściciel nieruchomości może w powyższy sposób wyodrębnić wszystkie lokale w budynku, tylko jeden z nich, bądź też kilka. 

 

Oświadczenie właściciela budynku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (lokali) musi jednocześnie zawierać wszystkie elementy właściwe umowie o ustanowieniu tego prawa, o których mowa w art. 8 ust. 1 u.w.l., tj. określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej. Dla powstania odrębnej własności lokalu w tym trybie konieczny jest także – o czym była już mowa wyżej – konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Wyodrębniając pierwszy lokal, właściciel nieruchomości może określić jednocześnie sposób zarządu nieruchomością wspólną, podlegający ujawnieniu w księdze wieczystej i wiążący przyszłych nabywców indywidualnych lokali14.

Zastosowanie omawianego trybu ustanowienia odrębnej własności lokalu następuje bez udziału jakichkolwiek innych – poza samym właścicielem – stron. Nie budzi przy tym wątpliwości, iż...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy