Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej – na czym tracą zarządcy?

Zarządcy nieruchomości i członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych regularnie ponoszą finansowe konsekwencje błędów, które w momencie ich popełnienia wydawały się nieistotne: źle dobrana suma ubezpieczenia, przeoczony termin odnowienia polisy, niedoczytana klauzula wyłączająca odpowiedzialność ubezpieczyciela, brak weryfikacji polisy podwykonawcy czy zaniedbanie obowiązku nadzoru nad stanem technicznym budynku. Konsekwencje tych zaniedbań ujawniają się zwykle dopiero w chwili szkody: zalania mieszkania, pożaru, upadku na oblodzonym chodniku czy wybuchu instalacji gazowej, kiedy okazuje się, że ubezpieczyciel odmawia wypłaty odszkodowania albo wypłaca je w wysokości rażąco niewspółmiernej do rzeczywistej straty. Wtedy różnica musi być pokryta z innego źródła, a najczęściej tym źródłem staje się majątek osobisty zarządcy lub członków zarządu wspólnoty.

Kto odpowiada?

Zanim przejdziemy do analizy strat i błędów, musimy uporządkować pojęcia, ponieważ w praktyce funkcjonują obok siebie trzy odrębne, choć powiązane kategorie podmiotów. Pierwszą jest wspólnota mieszkaniowa jako taka – ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości, tworzący z mocy prawa jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, ale mogącą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali. Właścicielami nieruchomości wspólnej pozostają jednak poszczególni właściciele lokali, którym przysługują udziały w tej nieruchomości proporcjonalnie do wielkości posiadanych lokali. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie jest odrębnym podmiotem prawa własności nieruchomości wspólnej. Wspólnota sprawuje jednak nad nią zarząd i w praktyce jest traktowana jako jej samoistny posiadacz, co ma duże znaczenie dla odpowiedzialności deliktowej, szczególnie na gruncie art. 434 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiada samoistny posiadacz budowli. To na wspólnocie jako posiadaczu nieruchomości wspólnej co do zasady spoczywa zatem odpowiedzialność za szkody spowodowane stanem technicznym części wspólnych: dachu, klatki schodowej, instalacji, elewacji. Drugą kategorią jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej, czyli organ wybierany spośród właścicieli lokali (lub osób spoza wspólnoty) na podstawie art. 20 i następnych ustawy o własności lokali, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Członkowie zarządu odpowiadają wobec wspólnoty za należyte wykonywanie swoich obowiązków na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego. Ich osobista odpowiedzialność wobec osób trzecich nie powstaje automatycznie z tytułu samego pełnienia funkcji, lecz wymaga wykazania konkretnej podstawy prawnej oraz spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. winy, szkody i związku przyczynowego między działaniem lub zaniechaniem członka zarządu a powstałą szkodą. Trzecią kategorią jest zarządca nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli podmiot profesjonalny, najczęściej przedsiębiorca, który na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną wykonuje czynności zwykłego zarządu w imieniu i na rzecz wspólnoty. To właś...