Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

22 stycznia 2021

NR 224 (Styczeń 2021)

Umowa najmu okazjonalnego

61

Właściciel lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem musi niekiedy mierzyć się z pewnymi problemami. Zaobserwowanym i powracającym problemem w tematyce najmu lokali mieszkalnych jest kwestia prawnych podstaw do wypowiedzenia takiej umowy najmu zawartej z lokatorem lub innego tytułu prawnego do korzystania z lokalu mieszkalnego. Taki tytuł prawny podlega bowiem ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak omawiano już niejednokrotnie na łamach naszego czasopisma, daleko idącą ingerencją ustawy o ochronie praw lokatorów w zasadę swobody umów i swobodę działania umawiających się stron są przepisy artykułu 11 wspomnianej ustawy, w którym ustawodawca wskazuje wyłączne przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu. Jednocześnie ustawodawca określa dość długi wymagany okres i procedurę wypowiedzenia. Wskazać tu można najbardziej jaskrawy przykład wypowiedzenia. Możliwość wypowiedzenia z uwagi na brak płatności ze strony lokatora, zgodnie z ustawą, pojawia się dopiero przy powstaniu zaległości za trzy okresy rozliczeniowe. Przed wykorzystaniem możliwości wypowiedzenia właściciel zobowiązany jest jednak wezwać lokatora do zapłaty, wyznaczyć mu w tym celu miesięczny termin, a następnie wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W rezultacie rozwiązanie stosunku prawnego z takim problematycznym lokatorem będzie miało miejsce dopiero po co najmniej pięciu okresach rozliczeniowych bez należnej płatności przy czym częściowa zapłata nie blokuje możliwości wypowiedzenia..

POLECAMY

Odrębnym problemem występującym już po rozwiązaniu, wygaśnięciu lub innej utracie tytułu prawnego przez lokatora do lokalu mieszkalnego jest kwestia opuszczenia przez niego tego lokalu. Mamy wówczas do czynienia z sytuacją, w której dawny lokator aktualnie zajmuje lokal bez podstawy prawnej. Zajmuje bezumownie. W praktyce często zdarza się, że dawni lokatorzy znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, która stanowi zresztą powód zatrzymania płatności czynszu. Taka trudna sytuacja może sprawić, że spełniają oni kryteria do uzyskania prawa do lokalu socjalnego. Idąc dalej, prawo do lokalu socjalnego wstrzymuje wykonalność ewentualnego wyroku eksmisyjnego do czasu złożenia oferty najmu socjalnego przez gminę w ramach lokali pozostających w jej zasobie. W zasobie gminnym natomiast lokali przeznaczonych na lokale socjalne nie ma zbyt wielu i wszystko się przeciąga. Właściciel uprawniony jest oczywiście wówczas, w razie zaniechania gminy, do odszkodowania, jednak z pewnością nie jest to dla niego stan pożądany.

Niejako dostrzegając opisane powyżej problemy, związane z silniejszą niekiedy pozycją najemcy lokalu mieszkalnego, ustawodawca zaproponował kilka lat temu nowe narzędzie prawne – nowy rodzaj umowy. Taką umową jest umowa tzw. najmu okazjonalnego. W tego rodzaju umowie właściciel oddaje do używania najemcy w zamian za czynsz lokal mieszkalny na czas określony. Najemca dodatkowo oświadcza, że w razie zakończenia stosunku prawnego uprawniającego do korzystania z lokalu wyprowadzi się do określonego innego lokalu. Oświadczenie najemcy ma formę aktu notarialnego i stanowi dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie opuszczenia i wydania lokalu. Normalne sądowe postępowanie eksmisyjne potrwałoby zdecydowanie dłużej, a więc zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest w tym zakresie ułatwieniem.

Ważne!

Oświadczenie najemcy ma formę aktu notarialnego i stanowi dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie opuszczenia i wydania lokalu. 


Zasady zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Umowę najmu okazjonalnego zawrzeć może wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Musi być też zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Ważne

Umowę najmu okazjonalnego zawrzeć może wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. 


W umowie, jak to zwykle jest stosowane przy umowach najmu, strony mogą uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji, jednak nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja standardowo służy zabezpieczeniu pokrycia należności z tytułu umowy najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę.

Ważne czynności przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego

Z perspektywy właściciela należy pamiętać o bardzo istotnym obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, który jest miejscowo właściwy ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, który warto wyraźnie określić w umowie. Najemca, mając na uwadze korzyści płynące dla właściciela z zawarcia umowy najmu okazjonalnego, ma prawo zażądać potwierdzenia takiego zgłoszenia. Stanowi ono swoisty warunek zakresu mocy obowiązującej i zastosowania właściwych przepisów. Zaniechanie osłabia bowiem mechanizm umowy najmu okazjonalnego i między innymi wyłącza możliwość podwyższania czynszu na warunkach określonych umową oraz możliwość skorzystania z procedury wypowiedzenia i eksmisji na podstawie opisanego notarialnego oświadczenia najemcy. Bez zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakby zawarto zwykłą umowę najmu podlegającą pełnej ochronie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Bardzo ważne!

Bez zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakby zawarto zwykłą umowę najmu podlegającą pełnej ochronie ustawy o ochronie praw lokatorów. 


Pod warunkiem zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się bowiem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów z wyraźnymi wyjątkami. Nadal stosuje się zatem przepisy określające:

  • definicje ustawowe,
  • zasady obliczania zwaloryzowanego zwrotu kaucji,
  • zasady dostępu do lokalu w razie awarii przeglądów lub remontu,
  • niektóre przesłanki wypowiedzenia na podstawie ustawy, przy czym nie mają one charakteru wyłącznego,
  • możliwość rozwiązania stosunku najmu przez sąd,
  • prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu,
  • zasady dotyczące samej umowy najmu okazjonalnego.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Należy również pamiętać o określonych ustawą obowiązkowych załącznikach do umowy najmu okazjonalnego, które stanowią:

  • wspomniane oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  • oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym w oświadczeniu lokalu.


Warto pamiętać, że w razie wątpliwości co do tego oświadczenia wynajmujący może zażądać, aby właściciel tego innego lokalu złożył je w kwalifikowanej formie podpisu notarialnie poświadczonego.

Ustawa, opisując załączniki, posługuje się zwrotem „załącza się” wymienione powyżej oświadczenia, a więc mają one charakter obowiązkowy dla tego rodzaju umowy i można argumentować, że bez tego rodzaju oświadczeń będziemy mieli do czynienia ze zwykłą umową najmu. Taka sytuacja byłaby z pewnością niekorzystna dla właściciela i należałoby ją w treści umowy przewidzieć, przykładowo określając złożenie oświadczeń jako warunek rozwiązujący umowę lub warunek wydania lokalu. Niemniej lepszym i stosowanym najczęściej w praktyce sposobem jest jednoczesne z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego przedłożenie wspomnianych oświadczeń, a samo podpisanie umowy odbywa się najczęściej u notariusza, a więc z jednoczesnym złożeniem tego najbardziej doniosłego oświadczenia najemcy – o poddaniu się egzekucji. Za takie oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji notariusz pobiera wynagrodzenie, ale zgodnie z ustawą nie powinno ono wynieść więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego na podstawie odrębnych przepisów.
Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym we wspomnianym oświadczeniu, jest on zobowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać i przedstawić odpowiednio zaktualizowane oświadczenie w tym zakres...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy