Ustanowienie odrębnej własności lokalu przez właściciela nieruchomości dla siebie samego

Uwagi wprowadzające

Zgodnie z art. 10 u.w.l. właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. Regulacja zawarta w powołanym wyżej przepisie nawiązuje do art. 7 ust. 1 u.w.l., gdzie ustawodawca wyraźnie zaznaczył, iż odrębną własność lokalu można ustanowić tak w drodze umowy, jak też orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, czy też właśnie w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przepis art. 10 u.w.l. nie tylko potwierdza wskazaną wyżej regułę, ale także ją doprecyzowuje i uszczegóławia. Zgodnie z komentowanym przepisem przesądzone zostało, że podmiotem, któremu ma przypaść prawo własności ustanawianego lokalu, jest właściciel nieruchomości dokonujący jednostronnej czynności prawnej, a nie jakikolwiek inny (trzeci, zewnętrzny) od niego podmiot.
W doktrynie2 wskazuje się zarówno na mocy której, jak i potrzebę wprowadzenia powyższej regulacji do przepisów u.w.l. Wyjaśnia się bowiem, że stworzenie właścicielowi nieruchomości (wyjściowej) możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu na swoją rzecz prowadzi zarówno do ułatwienia, jak i zwiększenia bezpieczeństwa obrotu takim lokalem.
Zwraca się jednocześnie uwagę, iż możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu dla siebie samego przez właściciela nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej nie oznacza, że dopuszczalność takiego ustanowienia jest uzależniona od tego, czy ów właściciel będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe (w razie wyodrębnienia lokalu mieszkalnego), czy inne (w razie wyodrębniania lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne). Ustawodawca używa zwrotu „dla siebie” i nie wprowadza żadnych ograniczeń w ustanawianiu odrębnej własności lokali w drodze jednostronnych czynności prawnych. Powyższe wskazanie przesądza jedynie o tym, że własność wyodrębnionego lokalu ma przypaść dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości wyjściowej, a nie jakiemukolwiek innemu (trzeciemu) podmiotowi.

Jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości

Jednostronna czynność prawna, na zasadność ustanawiana jest przez właściciela odrębna własność lokalu dla siebie samego, określana jest tak w nauce prawa, jak i powszechnie w praktyce (w szczególności w praktyce notarialnej) mianem aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu3.
Wobec braku ustawowych ograniczeń należy przyjąć, że w drodze jednostronnej czynności prawnej może dochodzić do ustanawiania odrębnej własności zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (użytkowych).
Co ważne – w drodze je...