VAT przy przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności

Prawo wieczystego użytkowania to prawo pośrednie pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, ustanawiane przez gminę lub Skarb Państwa na rzecz osób fizycznych i prawnych, na określone w umowie cele. Jest ono zbliżone do prawa własności, ale ciągle pozostaje prawem na rzeczy cudzej. Użytkownik wieczysty, choć nie jest właścicielem gruntu, może z niego korzystać w podobnym zakresie jak właściciel, a także nim rozporządzać, np. sprzedać. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie ­wieczyste zawierana jest w formie aktu notarialnego i powinna obowiązkowo określać okres użytkowania wieczystego. Nie może on wynosić mniej niż 40 lat oraz więcej niż 99 lat. Cechą charakterystyczną użytkowania wieczystego jest też możliwość narzucenia użytkownikowi określonych działań, które powinien on wykonać już po zawarciu umowy. W praktyce, w minionych latach spółdzielnie otrzymywały grunt na zasadzie prawa wieczystego w celu realizacji budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury z nim związanego. Umowy tego typu często zawierały także terminy rozpoczęcia i zakończenia tego rodzaju robót oraz konsekwencje ich niedochowania. Należy przy tym pamiętać, że choć użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu, to posadowione przez niego na tym gruncie budynki, niezależnie od ich przeznaczenia, stanowią własność użytkownika wieczystego. Własność tych budynków stanowi przy tym prawo związane z użytkowaniem wieczystym.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcono w prawo własności tych gruntów. Podstawą jest ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej ustawa o przekształceniu). Nowe regulacje dotyczą zarówno gruntów należących do Skarbu Państwa, jak i tych będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Z przekształcenia skorzystają m.in. spółdzielnie, a także właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych.

Przekształceniem zostały objęte grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć (w myśl art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu) nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub budynki, o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone wyżej, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu, następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu. Tak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o przekształceniu. Mając na uwadze powyższe przepisy, należy zauważyć, iż pomijają one funkcjonujące w praktyce stany faktyczne w spółdzielniach, w których poza nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, funkcjonują również nieruchomości niezabudowane takimi budynkami, a stanowiące tzw. mienie ogólnospółdzielcze. Zgodnie bowiem z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni od...