Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

VAT przy przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności

0 60

Prawo wieczystego użytkowania jest zbliżone do prawa własności, ale pozostaje prawem na rzeczy cudzej. W bieżącym roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcono w prawo własności tych gruntów. W artykule przybliżę zagadnienie, kiedy i w jakiej wysokości należy naliczyć podatek VAT od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i jak wygląda ta kwestia w przypadku opłaty przekształceniowej.

Prawo wieczystego użytkowania to prawo pośrednie pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, ustanawiane przez gminę lub Skarb Państwa na rzecz osób fizycznych i prawnych, na określone w umowie cele. Jest ono zbliżone do prawa własności, ale ciągle pozostaje prawem na rzeczy cudzej. Użytkownik wieczysty, choć nie jest właścicielem gruntu, może z niego korzystać w podobnym zakresie jak właściciel, a także nim rozporządzać, np. sprzedać. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie ­wieczyste zawierana jest w formie aktu notarialnego i powinna obowiązkowo określać okres użytkowania wieczystego. Nie może on wynosić mniej niż 40 lat oraz więcej niż 99 lat. Cechą charakterystyczną użytkowania wieczystego jest też możliwość narzucenia użytkownikowi określonych działań, które powinien on wykonać już po zawarciu umowy. W praktyce, w minionych latach spółdzielnie otrzymywały grunt na zasadzie prawa wieczystego w celu realizacji budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury z nim związanego. Umowy tego typu często zawierały także terminy rozpoczęcia i zakończenia tego rodzaju robót oraz konsekwencje ich niedochowania. Należy przy tym pamiętać, że choć użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu, to posadowione przez niego na tym gruncie budynki, niezależnie od ich przeznaczenia, stanowią własność użytkownika wieczystego. Własność tych budynków stanowi przy tym prawo związane z użytkowaniem wieczystym.

ważne!

Choć użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu, to posadowione przez niego na tym gruncie budynki, niezależnie od ich przeznaczenia, stanowią własność użytkownika wieczystego.


Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcono w prawo własności tych gruntów. Podstawą jest ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej ustawa o przekształceniu). Nowe regulacje dotyczą zarówno gruntów należących do Skarbu Państwa, jak i tych będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Z przekształcenia skorzystają m.in. spółdzielnie, a także właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych.

Przekształceniem zostały objęte grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć (w myśl art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu) nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub budynki, o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone wyżej, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu, następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu. Tak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o przekształceniu. Mając na uwadze powyższe przepisy, należy zauważyć, iż pomijają one funkcjonujące w praktyce stany faktyczne w spółdzielniach, w których poza nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, funkcjonują również nieruchomości niezabudowane takimi budynkami, a stanowiące tzw. mienie ogólnospółdzielcze. Zgodnie bowiem z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają: nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami; nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego; nieruchomości niezabudowane. W użytkowaniu wieczystym spółdzielni pozostają nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli – będą to działki wraz z kotłowniami, drogami, parkingami, placami zabaw itp.

UWAGA!

Spółdzielnia mieszkaniowa pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.


Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i opłata przekształceniowa

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane najczęściej przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, bądź wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Organ ten wydaje zaświadczenie z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. W przypadku wniosku właściciela zaświadczenie należy wydać w terminie czterech miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Natomiast gdy właściciel lokalu składa wniosek i jest on uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Zaświadczenie określa wysokość opłaty przekształceniowej i okres wnoszenia tej opłaty. Jej wysokość jest zasadniczo równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Oznacza to, że nowy właściciel gruntu zapłaci za prawo własności 20% wartości rynkowej gruntu (przy stawce 1% opłaty rocznej) lub 60% tej wartości (jeżeli obowiązuje w danym przypadku 3% stawka procentowa opłaty rocznej). Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, w terminie do 31 marca każdego roku, ale opłatę należną za 2019 r. trzeba będzie uiścić do 29 lutego 2020 r. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

ważne!

Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.


Pomoc de minimis

Jak informowało Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, w odpowiedzi z 9 stycznia 2019 r. na interpelację nr 28254, przepis art. 14 ustawy o przekształceniu stanowi, że przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr  1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis. Zgodnie z opinią wyrażoną przez przedstawicieli Komisji Europejskiej, źródłem niedozwolonej pomocy publicznej jest m.in. zasada zaliczania wartości prawa wieczystego użytkowania wieczystego na poczet opłaty należnej właścicielowi nieruchomości za przekazaną użytkownikowi własność gruntu. Zatem w opinii Komisji cena gruntu sprzedawanego przedsiębiorcy powinna odpowiadać wartości rynkowej, a ewentualne ulgi w opłacie mogą być udzielane jedynie do wartości pomocy de minimis (200 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych dla jednego przedsiębiorcy).

UWAGA!

Bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przyznawana jest spółdzielniom jedynie w związku z istniejącymi lokalami mieszkalnymi, a wynikająca z bonifikaty korzyść musi być przekazana indywidualnym konsumentom – członkom spółdzielni mieszkaniowej.


W świetle stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (strona internetowa //www.uokik.gov.pl/wyjasnienia2.php#faq3563) spółdzielnię mieszkaniową należy uznać za przedsiębiorcę w rozumieniu unijnych przepisów o pomocy publicznej. Podmiot ten może bowiem konkurować z innymi przedsiębiorcami prowadzącymi działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego i zarządzania nieruchomościami. Jest to rynek otwarty, na którym funkcjonuje wielu przedsiębiorców, w tym także z innych państw członkowskich UE. W odniesieniu do samego przekształcenia, a także innych ulg (bonifikaty, rozłożenia na raty, ustalenia innego terminu wniesienia opłaty) stosowanych na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, należy przytoczyć stanowisko Komisji Europejskiej, wyrażone w piśmie z dnia 7 kwietnia 2011 r. (COMP. F3/AW-MS/jb*2011/035977). Stanowisko to dotyczy bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, udzielanej spółdzielniom mieszkaniowym. W przedmiotowym piśmie Komisja Europejska stwierdziła, że bonifikata dla spółdzielni mieszkaniowej, związana z uzyskaniem własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, nie stanowi pomocy publicznej w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, ponieważ nie wpływa na wymianę handlową pomiędzy państwami członkowskimi. W ocenie Komisji bonifikata przyznawana jest jedynie w związku z istniejącymi lokalami mieszkalnymi, a wynikająca z bonifikaty korzyść musi być przekazana indywidualnym konsumentom – członkom spółdzielni mieszkaniowej. Korzyść ta zostanie na nich „przeniesiona” w przyszłości, ponieważ spółdzielnia, zbywając udziały w nieruchomości wspólnej, zastosuje cenę uwzględniającą bonifikatę. Ostateczni właściciele przekształcanego prawa do gruntu są więc z góry określeni, a rynek takiej transakcji jest ograniczony jedynie do członków spółdzielni, której budynki usytuowane są na gruncie, którego dotyczy przekształcenie. Bonifikata od opłaty za przekształcenie dla wcześniej określonej, ograniczonej grupy, składającej się wyłącznie z obecnych najemców lokali mieszkalnych, nie może mieć wpływu na wymianę handlową między państwami członkowskimi. Z przytoczonego pisma Komisji Europejskiej wynika, że przepisy o pomocy publicznej nie mają zastosowania w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli bonifikata jest jej udzielona w związku z lokalami wykorzystywanymi na cele mieszkaniowe, a przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będzie dotyczyło wyłącznie członków spółdzielni/aktualnych najemców lokali mieszkalnych. Powyższą interpretację można również zastosować do ustalania spółdzielniom mieszkaniowym, na ­podstawie ustawy o przekształceniu, odpłatności za przekształcenie (określenia wysokości opłat przekształceniowych), a także innych form pomocy, tj. rozłożenia na raty opłaty przekształceniowej oraz ustalenia innego terminu do jej wniesienia, jeżeli korzyść z przekształcenia lub ww. innych ulg zostanie docelowo przetransferowana przez spółdzielnię na jej członków, zajmujących lokale na cele mieszkaniowe. Warunek ten zostanie spełniony, jeżeli opłaty ponoszone w przyszłości przez członków spółdzielni przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu zostaną pomniejszone o korzyści wynikające z ulg, związanych z uzyskaniem prawa własności gruntu przez spółdzielnię. Należy zwrócić uwagę, że art. 9 ust. 6 ustawy o przekształceniu stanowi, że osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, korzysta z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi odpowiada wysokości bonifikaty od opłaty, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. Z powyższego wynika, że korzyść uzyskana przez spółdzielnię z tytułu bonifikaty zostanie przekazana członkom spółdzielni, zajmującym lokale na cele mieszkaniowe. Poprzez lokale spółdzielni zajęte na cele mieszkaniowe należy rozumieć zarówno lokale mieszkalne zajmowane na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Oba te prawa mogą zostać w przyszłości przekształcone, na wniosek członka spółdzielni, w odrębną własność lokalu. Wyodrębnienie lokalu w przyszłości będzie związane z przejęciem poprzez nowego właściciela obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych (art. 11 ust. 1 ustawy o przekształceniu) i możliwością skorzystania z przewidzianych w ustawie ulg, np. bonifikaty od opłaty rocznej lub z tytułu opłaty jednorazowej, rozłożenia na raty opłaty rocznej lub ustalenia innego terminu do jej wniesienia. W odniesieniu do lokali w spółdzielni mieszkaniowej o statusie odrębnej własności należy podkreślić, że korzyść z ustawy, wynikającą z przekształcenia czy bonifikaty, odniosą bezpośrednio właściciele tych lokali. W związku z powyższym, jeżeli lokal będący odrębną własnością, którego dotyczy przekształcenie lub bonifikata, jest chociażby w części wykorzystywany na prowadzenie działalności gospodarczej, do ustalenia wysokości opłat przekształceniowych lub udzielanej w stosunku do tego lokalu bonifikaty należy zastosować przepisy o pomocy de minimis. Przykładowo, jeżeli cały lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (np. jest wynajmowany), bonifikata w całości stanowi pomoc de minimis. W przypadku natomiast gdy właściciel wykorzystuje na działalność gospodarczą część lokalu mieszkalnego, bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu.

UWAGA!

Jeżeli lokal będący odrębną własnością, którego dotyczy przekształcenie lub bonifikata, jest chociażby w części wykorzystywany na prowadzenie działalności gospodarczej, do ustalenia wysokości opłat przekształceniowych lub udzielanej w stosunku do tego lokalu bonifikaty należy zastosować przepisy o pomocy de minimis.


Należy przy tym zauważyć, że pomocą dla spółdzielni będzie jedynie wartość korzyści, uzyskanej w związku z lokalami będącymi jej własnością i przeznaczonymi do działalności gospodarczej (lokale użytkowe). W celu zneutralizowania skutków przekroczenia przez przedsiębiorców (a więc również spółdzielnię) limitów pomocy de minimis do ustawy o przekształceniu, od 1 stycznia 2019 r., dodano art. 7 ust. 6a, zgodnie z którym właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, z uwzględnieniem art. 14 ustawy o przekształceniu, może w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:
1)    99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo
2)    50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo
3)    33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo
4)    w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.

Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym czasie, z uwzględnieniem art. 14 ustawy o przekształceniu, może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty stosownie do art. 7 ust. 6 albo 6a ww. ustawy, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Właściwy organ wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia nowego oświadczenia.

Kiedy występuje podatek VAT?

Od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego podatek VAT występuje, jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nastąpiło po 1 maja 2004 r. Stawki podatku VAT wynoszą 22% (w odniesieniu do opłat rocznych za grunty oddane w użytkowanie wieczyste przed 2011 r.) lub 23%. Jeżeli grunt oddano wcześniej w użytkowanie podatek VAT nie występuje. Wynika to z tego, że do dnia 30 kwietnia 2004 r. cz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy