Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 maja 2020

NR 218 (Kwiecień 2020)

Wpływ przepisów „tarczy antykryzysowej” na zasady funkcjonowania wspólnot oraz spółdzielni mieszkaniowych

27

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych wprowadziła szereg zmian dotyczących każdej sfery naszego życia. Kolejna ustawa – tzw. tarcza antykryzysowa – wprowadza kolejne, nieuwzględnione wcześniej zasady.

Zmiana zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych

Przepisami „tarczy antykryzysowej”1 wprowadzono – nieuwzględnione pierwotnie w przepisach ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych2 – nowe zasady funkcjonowania zarządów wspólnot mieszkaniowych.

Na podstawie art. 7 noweli do ustawy antykryzysowej dodano bowiem do art. 21 u.o.w.l.3 – regulującego kompetencje przysługujące zarządowi wspólnoty – nowe ust. 4 i 5, którymi wprowadzono dopuszczalność podejmowania uchwał przez zarząd, jeżeli tylko wszyscy jego członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu zarządu albo głosowaniu na piśmie, albo też przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała taka będzie mogła być podjęta głosami oddanymi częściowo na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Jednocześnie przy obliczaniu kworum niezbędnego do podjęcia ważnej uchwały uwzględnieniu podlegać będą – oprócz członków zarządu wspólnoty biorących udział w posiedzeniu – również członkowie zarządu uczestniczący przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Słowem wyjaśnienia, wskazać należy, iż w przepisie tym nie zawarto przy tym legalnej definicji pojęcia „środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość”. Odwołując się, w drodze analogii, do tożsamych konstrukcji mających zastosowanie do zasad głosowania dopuszczonych w organach spółek prawa handlowego, podnieść należy, iż – co do zasady – poczta elektroniczna nie jest traktowana jako środek bezpośredniego porozumiewania się na odległość. „Bezpośredniość” oznacza bowiem komunikację adekwatną do tej, jaka jest możliwa pomiędzy osobami obecnymi fizycznie w jednym miejscu, przy jednoczesnym zaangażowaniu się obu stron. Zapewnia ją zatem komunikacja np. w drodze telefonicznej bądź w formie wideokonferencji.

Stosownie z kolei do art. 91 noweli do ustawy antykryzysowej, dodane do art. 21 u.o.w.l. nowe przepisy ust. 4 i 5 znajdą zastosowanie również do posiedzeń zarządów wspólnot mieszkaniowych zwołanych przed dniem 31 marca 2020 r.

Rozwiązania przyjęte w przepisach noweli do ustawy antykryzysowej zawierają również regulacje odnoszące się do zasad obradowania właścicieli lokali w czasie pandemii COVID-19.

Tak też, jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie noweli do ustawy antykryzysowej, tj. w dniu 31 marca 2020 r. lub ogłoszonego bezpośrednio po tym okresie, termin zwołania zebrania właścicieli lokali ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii 4.

Przypomnieć jedynie należy w tym miejscu, iż „ustawowym” terminem zwołania zebrania właścicieli lokali, uregulowanym w art. 30 ust. 1 pkt 3 u.o.w.l. jest termin przypadający nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Roczne zebrania wspólnot mieszkaniowym, które powinny odbyć się zatem nie później niż do końca pierwszego kwartału 2020 r. zostały więc przesunięte na dalszy okres. Ich zwołanie przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.o.w.l., dopuszczalne zatem będzie dopiero w terminie przedłużonym o okres 6 tygodni, następujących bezpośrednio po odwołaniu stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii.

Zmiana zasad funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Przepisami noweli do ustawy antykryzysowej wprowadzono również nowe zasady obradowania rad nadzorczych oraz zarządów spółdzielni, w tym również spółdzielni mieszkaniowych5.

Zgodnie bowiem z dodanymi do art. 35 p.s.6 nowymi regulacjami zawartymi odpowiednio w § 41–44, upoważniono każdego członka rady nadzorczej lub zarządu spółdzielni do zgłoszenia żądania zwołania posiedzenia rady nadzorczej albo zarządu wraz z podaniem przez niego proponowanego porządku obrad, lub też żądania podjęcia określonej uchwały na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

W sytuacji gdy przewodniczący rady nadzorczej albo prezes zarządu nie zwoła posiedzenia albo nie zarządzi głosowan...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy