Nie bez znaczenia pozostają również zmieniające się przepisy, wprowadzające wymogi dotyczące placów zabaw czy liczby miejsc parkingowych. Kluczowym czynnikiem pozostaje także zmniejszająca się dostępność gruntów pod zabudowę, co wpływa zarówno na sposób zagospodarowania przestrzeni, jak i na wygląd i kształt całych osiedli. Deweloperzy starają się przyciągać nabywców atrakcyjną ofertą, obejmującą dodatkowe udogodnienia, takie jak baseny, strefy rekreacyjne, rozbudowane tereny zielone.
REKLAMA
Nagromadzenie tak wielu – często sprzecznych – czynników powoduje, że powstają osiedla o skomplikowanym stanie prawnym, co na dalszym etapie generuje problemy związane z ich zarządzaniem.
Najczęściej wstępujące sytuacje
Pragnienie choćby niewielkiego ogródka z czasów pandemii było źródłem pojawienia się wielu zamkniętych osiedli domów –
pojedynczych działek zabudowanych budynkami wolnostojącymi, w wyłącznej własność konkretnych osób, stanowiących jeden ogrodzony zespół mieszkaniowy ze wspólną infrastrukturą. W skład tej infrastruktury wchodzą wspólne parkingi, drogi dojazdowe, ogrodzenia czy bramy, które – poza trudnościami w zarządzaniu – powodują problemy z dochodzeniem roszczeń od deweloperów z tytułu rękojmi.
Na rynku wstępują również zamknięte osiedla złożone z budynków wielolokalowych, składające się z kilku, a nawet kilkunastu wspólnot mieszkaniowych. Gdy między wspólnotami mieszkaniowymi występuje infrastruktura towarzysząca, wspólnoty napotykają trudności w podejmowaniem decyzji w zakresie wspólnej infrastruktury. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 września 2019 roku (sygn.akt: VI ACa 217/18): „Skoro nieruchomości sąsiednie (w stosunku do nieruchomości wspólnej) stanowią przedmiot współwłasności określonych osób, to tylko one władne są, na podstawie art. 199–205 k.c. [Kodeksu cywilnego] określić sposób zarządu takiej nieruchomości i koszty z nimi związane. Nie do przyjęcia jest pogląd, że zdolność prawna wspólnot mieszkaniowych może rozciągać się również na uprawnienia do rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, pozostających w funkcjonalnym związku z nieruchomością wspólną”.
Dość częstą sytuacją jest także garaż, który ma status odrębnego lokalu, tj. ma własną księgę wieczystą, jest zarządzany nie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty (na podstawie ustawy o własności lokali), ale przez współwłaścicieli garażu (na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego). W 2025 r. pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz innych ustaw, który przewidywał uporządkowanie tej kwestii, ale ostatecznie nie został przeprocesowany.
Zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli, co wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie każdy z nich zobowiązany jest do ponoszenia ciężarów i wydatków związanych z rzeczą wspólną stosownie do wielkości swojego udziału, o czym stanowi art. 207 Kodeksu cywilnego. W sprawie, której przedmiotem było usunięcie części płotu oraz nasadzeń żywotników i położenie w ich miejsce kostki brukowej, Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z dnia z dnia 24 listopada 2011 r. (sygn. akt: III Ca 690/11) uznał: „Legitymowanym do wytoczenia powództwa na podstawie art. 206 k.c. jest każdy ze współwłaścicieli nieruchomości, którego prawo właścicielskie zostało naruszone. Dotyczy to zarówno przypadków, gdy jest on pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej, jak i wtedy, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli w inny sposób narusza (zakłóca) korzystanie z rzeczy i współposiadanie przysługujące wszystkim współwłaścicielom. Wskazać trzeba, że żądanie powódki nie było związane z pozbawieniem jej posiadania rzeczy wspólnej, lecz właśnie z innym zakłóceniem korzystania z niej – zmianą w sposobie tego korzystania, polegającą na usuwaniu części składowych nieruchomości i innym jej zagospodarowaniu”.
Nowoczesne osiedla borykają się z problem nieobjęcia części ich infrastruktury zarządem przewidzianym dla wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota funkcjonuje w odniesieniu do budynków i lokali, z kolei elementy takie jak drogi wewnętrzne, bramy wjazdowe czy urządzenia techniczne często pozostają poza jej strukturą i są objęte współwłasnością w rozumieniu Kodeksu cywilnego. W konsekwencji dla tej części osiedla nie istnieje ustawowo określony organ zarządzający, nie są podejmowane uchwały w trybie ustawy o własności lokali, a mechanizmy decyzyjne muszą opierać się wyłącznie na przepisach Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, co przy dużej liczbie współwłaścicieli jest dość problematyczne. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W myśl art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Ustalenie, czy mamy do czynienia z czynnością zwykłego zarządu, czy z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, każdorazowo wymaga wnikliwej analizy. Na przykład Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze w postanowieniu z dnia 10 maja 2019 r. (sygn. akt: I Ns 384/18) stwierdził: „Skoro budowa instalacji gazowej ingerowałaby w część wspólną nieruchomości, należy dojść do konkluzji, iż zamierzona przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości czynność stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą, a to oznacza, że wystąpić o zgodę na jej dokonanie do sądu powinni (w świetle art. 199 k.c.) współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę”.
Umowy współwłaścicieli jako narzędzie porządkowania relacji
W odpowiedzi na te trudności współwłaściciele zawierają umowy regulujące zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, sposób ponoszenia kosztów, procedury decyzyjne oraz zasady reprezentacji. Umowę w tym zakresie powinni zawrzeć wszyscy współwłaściciele. W sytuacji, gdy nie są oni w stanie osiągnąć porozumienia co do treści takiego porozumienia, każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym przez przyznanie poszczególnych jej części do wyłącznego użytku konkretnym współwłaścicielom.
W tym miejscu warto przetoczyć tezy zawarte w postanowieniu Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2014 r. (sygn. akt: III Ca 110/14), dotyczącym umowy o podział do korzystania (quoad usum) jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Sąd stwierdził: „Z reguły podział nieruchomości
quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna. Dlatego jej istnienia nie można domniemywać”.
Powyższe postanowienie omawia podział korzystania części nieruchomości wspólnej (garażu) w umowie zawieranej z deweloperem: „Rozwiązaniem pozwalającym na zawarcie umowy o podział quoad usum w kilku osobnych umowach w formie aktu notarialnego jest udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi do zawierania kolejnych umów w imieniu każdego kolejnego nabywcy. Zawierając każdą kolejną umowę sprzedaży z nabywcą zawierającą klauzulę dotyczącą określenia korzystania z miejsc parkingowych, deweloper działałby w imieniu własnym (jako właściciel pozostałych do sprzedaży lokali) oraz w imieniu właścicieli lokali, którzy wcześniej dokonali nabycia udziału we współwłasności lokalu garażowego, a którzy wcześniej udzielili mu pełnomocnictwa”.
Zarząd sądowy
Zgodnie z treścią art. 203 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 października 2014 r. (sygn. akt: III CZP 71/14) wskazał: „Zadaniem zarządcy wyznaczonego przez sąd na podstawie art. 203 k.c. jest przede wszystkim prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Sprawowanie tego zarządu nie ma ściśle określonych ram czasowych i – w przeciwieństwie do zarządu w toku egzekucji z nieruchomości – nie zmierza do pozbawienia współwłaściciela lub użytkownika wieczystego jego prawa. W istocie zarządca wyznaczony przez sąd na podstawie art. 203 k.c. zastępuje współwłaścicieli w wykonywaniu prawa i obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”.
Stowarzyszenie jako alternatywa
Alternatywą dla zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest powołanie stowarzyszenia. W obrocie prawnym występują stowarzyszenia rejestrowe oraz stowarzyszenia zwykłe, o uproszczonej strukturze organizacyjnej. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że niezależnie od przyjętej formy stowarzyszenie nie staje się właścicielem nieruchomości wspólnej. Może ono pełnić funkcję reprezentacyjną, organizacyjną i koordynacyjną, ułatwiając kontakt z dostawcami usług, gminą czy firmami serwisowymi. Działanie stowarzyszenia opiera się na przepisach Prawa o stowarzyszeniach, a nie na regulacjach dotyczących zarządu rzeczą wspólną.
W praktyce funkcjonowania osiedli istotnym problemem okazuje się także niski poziom zainteresowania mieszkańców przystępowaniem do stowarzyszeń. Członkostwo w stowarzyszeniu ma charakter dobrowolny, co oznacza, że nie wszyscy współwłaściciele decydują się na udział w tej formie organizacji. Prowadzi to do rozbieżności między kręgiem podmiotów rzeczywiście korzystających z infrastruktury, a kręgiem osób formalnie zaangażowanych w jej organizowanie i utrzymanie, co dodatkowo komplikuje podejmowanie decyzji oraz dokonywanie rozliczeń.
Zarząd powierzony
Alternatywą dla stowarzyszeń bywa powierzenie zarządu profesjonalnemu podmiotowi na podstawie umowy cywilnoprawnej. Funkcję takiego zarządu może szczególnie pełnić zarządca wspólnoty bądź sama wspólnota reprezentowana przez zarząd, ale do tego niezbędna jest decyzja wszystkich współwłaścicieli i zawarcie odpowiedniej umowy z wybranym podmiotem.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 lipca 2019 r. (sygn. akt: V ACa 478/18) stwierdził: „Współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199–202 k.c.”.
Na etapie wyodrębnienia własności i sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości, przy realizacji niektórych inwestycji deweloperskich deweloper jako pierwotny właściciel całej nieruchomości oraz nabywca lokalu i udziału w garażu powierza zarząd wyodrębnionym wielostanowiskowym lokalem garażowym wspólnocie mieszkaniowej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali określony w taki sposób zarząd garażem odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu oraz współwłaściciela garażu. Najczęściej jednak garaż zarządzany jest przez wspólnoty bezumownie, a zatem i bez określenia jej obowiązków w tej mierze.
Czynności zachowawcze
Zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 18 października 2017 r. (sygn. akt: I ACa 1214/16): „Czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, o których mowa w art. 209 k.c., stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (art. 199–201, 203 i 208 k.c.). Treść art. 209 k.c. wydaje się przeczyć stanowisku, że współwłaściciele mogą blokować dokonywanie czynności zachowawczych innych współwłaścicieli. Czynność zachowawcza zmierza do zaspokojenia interesu wszystkich współwłaścicieli, jednak nie chodzi o subiektywnie rozumiane interesy poszczególnych współwłaścicieli, a o obiektywny interes w zachowaniu »wspólnego prawa«. Wobec tego sprzeciw współwłaścicieli nie może być skuteczny, jako niedopuszczalny, jeżeli dochodzone roszczenie ze swej natury służy ochronie wspólnego prawa”.
Zniesienie współwłasności
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności, co wynika z art. 210 Kodeksu cywilnego. Zniesienie współwłasności w warunkach osiedla mieszkaniowego może być trudne do przeprowadzenia, a wręcz niemożliwe.
Podsumowanie
Dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego oraz wysokie ceny mieszkań doprowadziły do powstawania osiedli o coraz bardziej skomplikowanej strukturze prawnej. Dopiero z czasem właściciele zaczynają dostrzegać, że taka konstrukcja utrudnia codzienne zarządzanie wspólną infrastrukturą, choć wnikliwa analiza prawna pozwala wychwycić ryzyko potencjalnych trudności już na etapie podpisywania umowy. Do najczęstszych problemów należą trudności w rozliczaniu kosztów oraz podejmowaniu decyzji. Dodatkowo pojawiają się trudności z dochodzeniem roszczeń wobec deweloperów, zwłaszcza w ramach rękojmi. W konsekwencji zamiast spokojnego zamieszkiwania i radości z własnego mieszkania pojawiają się nieprzewidziane koszty.
.gif)
