Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

10 stycznia 2019

NR 122 (Styczeń 2019)

Wynagrodzenie nieobecnego członka zarządu

474

Wspólnotą mieszkaniową zarządza zarząd złożony z trzech członków. Podział obowiązków między członkami zarządu ma charakter umowny i sprowadza się do tego, że jedna osoba zajmuje się kwestiami finansowymi, druga sprawami technicznymi, a jej zakres obowiązków jest podpisany osobiście przez zarząd i osobę zajmującą się sprawami technicznymi, natomiast trzeci czło- nek reprezentuje wspólnotę na  zewnątrz. Uchwałą nr 3/18 wspólnota ustaliła dla poszczególnych członków zarządu wynagrodzenie w zróżnicowanych kwotach. Jeden z członków zarządu, zajmujący się sprawami technicznymi, przez dwa miesiące faktycznie nie wykonywał swoich obowiązków (konsultował tylko telefonicznie swoją nieobecność), przebywając poza siedzibą wspólnoty. Czy za okres niewykonywania obowiązków członkowi zarządu odpowiedzialnemu za sprawy techniczne należy się wynagrodzenie? W tym czasie jego obowiązki wykonywali pozostali  członkowie zarządu. Czy zarząd miał prawo podjąć decyzję o wstrzymaniu wypłaty wynagrodzenia temu członkowi za powyższy okres?


Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi we wspólnocie mieszkaniowej jest więcej niż siedem (duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie może być nim osoba prawna, bez względu na to, czy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Członkowie zarządu mogą być w każdej chwili, na mocy uchwały właścicieli lokali, zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Członkowie zarządu mogą sprawować swoją funkcję zarówno bez wynagrodzenia, jak i za wynagrodzeniem. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu zarówno w dochodach, jak i kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej, określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej.

POLECAMY

Wynagrodzenie członków zarządu

Wspólnoty mieszkaniowe, ustalając wynagrodzenie członków zarządu, mogą to zrobić w różnej formie, np. w postaci zwrotu poniesionych kosztów w związku z pełnieniem funkcji członka zarządu lub faktycznego comiesięcznego wynagrodzenia lub też w formie będącej połączeniem obu tych rozwiązań. Przepisy nie ograniczają wspólnoty mieszkaniowej co do sposobu określenia tego wynagrodzenia. Właściciele lokali mają dużą swobodę w tym zakresie, a ustalone przez nich zasady są jedynymi normami prawnymi, wypłata wynagrodzenia odbywa się zatem wyłącznie na podstawie treści podjętej uchwały.

Członkowie zarządu mogą sprawować swoją funkcję zarówno bez wynagrodzenia, jak i za wynagrodzeniem. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali. 

Należy przy tym pamiętać, że nawet gdyby wspólnota mieszkaniowa nie określiła wynagrodzenia członka zarządu, to zgodnie z art. 28 ustawy o własności lokali właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Gdyby zatem we wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązywała uchwała określająca wynagrodzenie dla członków zarządu, to właściciel lokalu pełniący przez jakiś czas funkcję członka zarządu może domagać się od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia, a gdyby nie zostało mu ono przyznane, może wystąpić na drogę sądową i sąd przyzna mu wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Inni członkowie zarządu nie mają prawa decydować ani o sposobie sprawowania przez daną osobę funkcji członka zarządu, ani o wypłacie wynagrodzenia, ani tym bardziej o jego odwołaniu. 

Podsumowanie

Jak wynika z powyższych zasad, właściciele lokali mają dużą swobodę dotyczącą ustalania wynagrodzenie. To oni określają nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale i zasady oraz sposób jego naliczenia i wypłaty. Jeżeli właściciele określili tylko, że członkowi zarządu należy się wynagrodzenie w określonej kwocie miesięcznej, nie uzależniając jej od okreś-
lonych poniesionych kosztów związanych z działalnością lub innych elementów aktywności, członkowi zarządu należy się takie wynagrodzenie niezależnie od nakładu pracy w danym miesiącu. Nie mo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy