Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 stycznia 2019

NR 121 (Grudzień 2018)

Wyodrębnienie budynku ze spółdzielni

0 175

Blok znajduje się w strukturach spółdzielni mieszkaniowej, która zarządza wieloma budynkami. Gdyby jeden blok chciał wyodrębnić się ze struktur spółdzielni, to czy wszystkie lokale muszą mieć odrębną własność? A jak jest z lokalami, które mają status: spółdzielcze lokatorskie bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w tej nieruchomości?

 

Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi” wspólnotami, bo mimo że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w nieruchomości następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości, to jednak ich prawo podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze i dalej zarządzana jest przez spółdzielnię na zasadach zarządu powierzonego, o którym mowa w ustawie o własności lokali. Jak pokazuje praktyka i orzecznictwo sądów, uprawnienia te są dużo szersze, niż wynikałoby z rozumienia powierzenia zarządu zgodnie z ustawą o własności lokali. W praktyce nie widać większej różnicy w zarządzaniu przez spółdzielnię budynkami, które są jej własnością w całości, a takimi, gdzie nastąpiło już wyodrębnienie nawet dużej liczby lokali.

Spółdzielnia mieszkaniowa po wyodrębnieniu się budynku ze spółdzielni niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości. 

Wyodrębnienie budynku ze spółdzielni

Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zmodyfikował między innymi zasady oderwania się od spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego według stanu na dzień ustania członkostwa. Spółdzielnia mieszkaniowa po wyodrębnieniu się budynku ze spółdzielni niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub na osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Zebranie w tej sprawie powinien zwołać zarząd spółdzielni. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie opisanej wyżej uchwały lub uchwała nie uzyska większości głosów, wówczas zasady określone w ustawie o własności lokali stosuje się automatycznie dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości i wówczas powstaje wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.

W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. 

Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiące jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek, to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniow...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy