Zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej bez zlecenia - na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

Stan faktyczny. Postępowanie w sprawie zapłaty

Spółdzielnia handlowo-usługowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia z tytułu wykonywanych na rzecz tej wspólnoty czynności zarządczych i pokrywania należności wynikających z umów uprzednio zawartych z dostawcami mediów i usług.

Wyrokiem wydanym w sprawie sąd okręgowy – działając jako sąd I instancji – zasądził od wspólnoty na rzecz spółdzielni część dochodzonej przez nią kwoty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Apelacja

Po rozpoznaniu apelacji wniesionej przez obie strony, Sąd Apelacyjny wyrokiem zmienił zaskarżony wyrok w części, w przeważającej mierze podzielając ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy. Jak wyjaśnił sąd II instancji, w sprawie ustalono, iż spółdzielnia handlowo-usługowa (działająca wcześniej jako spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa) wybudowała osiedle mieszkaniowe. W latach 2006–2010 sukcesywnie wyodrębniała i sprzedawała lokale znajdujące się w budynkach tego osiedla, w związku z czym doszło ostatecznie do powstania wspólnoty mieszkaniowej. W skład wspólnoty weszło 314 lokali mieszkalnych, 2 lokale użytkowe i 3 garaże wielostanowiskowe, stanowiące współwłasność w częściach ułamkowych osób fizycznych oraz prawnych. Bezsporne przy tym było, iż spółdzielnia pozostawała właścicielem jednego lokalu mieszkalnego, jednego lokalu użytkowego, a także współwłaścicielem lokalu garażowego.
Jak wskazano dalej – począwszy od 2006 roku, tj. od chwili zawarcia pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, spółdzielnia wykonywała obowiązki zarządcy nieruchomości wspólnej na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych2.

W wykonaniu powierzonych czynności spółdzielnia zawarła z dostawcami mediów i usługodawcami umowy mające na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym oraz zapewniające kompleksową obsługę osiedla, w tym umowę o dostawę energii elektrycznej, wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, konserwację wind oraz ochronę. Ponadto spółdzielnia wykonywała samodzielnie czynności administrowania i sprzątania nieruchomości wspólnej. Z tytułu świadczonych usług dostawcy mediów i usługodawcy wystawiali faktury VAT, które były regulowane przez spółdzielnię z zaliczek wpłacanych przez członków pozwanej wspólnoty.

W dniu 1 marca 2010 r. spółdzielnia wyodrębniła prawnie ostatni z lokali mieszkalnych, wobec czego w dniu 3 marca 2010 r. wspólnota zwołała nadzwyczajne zebranie swoich członków, na którym podjęła uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną na zarząd wynikający z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali3 oraz uchwałę dotyczącą powołania nowego zarządu. Spowodowało to z kolei dezorientację wśród właścicieli lokali, którzy nie mieli pewności, czy bieżące zaliczk...