Zasady ustanawiania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali1 przewiduje swobodę ustanawiania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Może on być powierzony w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. osobie fizycznej albo prawnej, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (zarząd powierzony). Brak umowy powoduje obowiązek stosowania zasad określonych w u.w.l., czyli w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarząd wybierają właściciele lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy (zarząd właścicielski), a w przypadku małych wspólnot stosuje się zasady wynikające z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, zgodnie z art. 19 u.w.l.

Zatem w pierwszej kolejności właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a przede wszystkim mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wynika to z art. 18 u.w.l. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. W przypadku gdy za uchwałą o zmianie sposobu zarządu nie odpowiedziała się większość właścicieli, oznacza to, że uchwała ta nie została w ogóle podjęta. W konsekwencji w takiej wspólnocie mieszkaniowej nie doszło do zmia...