Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 listopada 2018

NR 113 (Marzec 2018)

Administrowanie w małej wspólnocie

0 235

W małej wspólnocie istnieje podpisana umowa o administrowanie, w której zawarto zapisy np. o przygotowywaniu i obsłudze zebrań oraz sporządzaniu sprawozdań finansowych, o naliczaniu zaliczek od powierzchni użytkowej oraz zapis, że w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego.

Czy w związku z tak zawartą umową powinniśmy zmienić ją, czy też działać nadal zgodnie z nią oraz czy taka umowa z małą wspólnotą jest zgodna z prawem, skoro współwłaściciele ją podpisali i nie mają zastrzeżeń, co do jej realizacji?
 

Mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. Każdy ze właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). 

Umowa o administrowanie

Umowa o administrowanie musi być zawarta ze wszystkimi właścicielami lokali. Istnienie umowy o administrowanie nie zmienia faktu, że małą wspólnotą mieszkaniową zarządza się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, a przepisy ustawy o własności lokali nie mają zastosowania, niezależnie od tego, co strony postanowią w umowie o administrowanie.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele chcą, aby zarządzanie odbywało się na podstawie ustawy o własności lokali, to istnieje taka możliwość. Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego – określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7.10.2009 r., sygn. III CZP 60/09, zasada ta ma zastosowanie również do małych wspólnot mieszkaniowych. Zatem możliwe jest, w drodze umowy zawartej pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali w formie aktu notarialnego, wprowadzenie do małej wspólnoty mieszkaniowej zasad zarządzania obowiązujących w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w tym instytucji zarządu, zasad podejmowania i zaskarżania uchwał itd.

Możliwe jest też zmodyfikowanie tych zasad, aby były bardziej dostosowane do realiów danej wspólnoty mieszkaniowej. Do zmiany sposobu zarządu konieczne jest jednak zachowanie formy aktu notarialnego.

Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie przyniesienie pożądanego rezultatu. 

Zarządca w małej wspólnocie

Istnienie zarządcy/administratora w takim rozumieniu, jak działa on w dużych wspólnotach mieszkaniowych, jak wspomniano wyżej, zależy od zgody wszystkich właścicieli, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Ewentualnie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się w tej sprawie o rozstrzygnięcie do sądu. W małej wspólnocie nie ma organu zarządu, a zarząd wspólnotą pol...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy