Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 listopada 2018

NR 118 (Wrzesień 2018)

Czy można wyrazić zgodę i upoważnić zarząd wspólnoty do wystąpienia do sądu za wady nieruchomości?

0 179

Nałożenie obowiązku dokonywania wpłat na fundusz związany z kosztami procesu wytoczonego w oparciu o przelane roszczenia na wszystkich właścicieli niewątpliwie narusza interesy właścicieli niezawierających umów cesji. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie V Wydział Cywilny z dnia 21 czerwca 2018 r. (sygn. akt: V ACa 1413/17)

A.M. jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w budynku wspólnoty.

Na zebraniu oraz w trybie indywidulanego zbierania głosów została podjęta uchwała o treści: Właściciele lokali wyrażają zgodę i upoważniają zarząd wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową przeciwko D.S., Z.Ł., prowadzącym działalność gospodarczą oraz ich wszelkim następcom prawnym z tytułu roszczeń za wady nieruchomości, po uprzednim zawarciu umów cesji roszczeń z właś-
cicielami lokali we wspólnocie. Na mocy tej uchwały tworzy się „Fundusz celowy — sądowy” na pokrycie kosztów postępowania sądowego w przedmiocie dochodzenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej za wady nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali dokonywać mieli wpłat na ww. fundusz w kwocie 1,17 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, płatnej do 10-go każdego miesiąca. Koszty ww. postępowania, tj. wszelkie koszty opłat sądowych, ekspertyz, wynagrodzenia pełnomocnika procesowego, specjalistów (biegłych) oraz konsultacji eksperckich, będą pokrywane z utworzonego funduszu celowego „Fundusz celowy – sądowy”.

Właściciele, którzy nie dokonali cesji roszczeń, mogli dochodzić zwrotu kosztów usunięcia wad nieruchomości od dewelopera indywidualnie na drodze sądowej.

Jednocześnie na podstawie tej uchwały zobowiązano członków wspólnoty do pokrycia kosztów usunięcia wad fizycznych nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wysokość kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej miała zostać ustalona w odrębnej uchwale, po przeprowadzeniu szacunkowej wyceny kosztów usunięcia wad.

Członkowie wspólnoty mogli zwolnić się z obowiązku wpłat na „Fundusz celowy na pokrycie kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej” przez zawarcie ze wspólnotą umowy cesji roszczeń na wspólnotę, przysługujących członkowi wspólnoty w stosunku do dewelopera z tytułu wystąpienia wad fizycznych nieruchomości wspólnej.

Po uprawomocnieniu się wyroku sądowego w przedmiotowej sprawie członkowie wspólnoty, którzy nie scedowali swoich uprawnień na wspólnotę, będą zobowiązani do wpłat na „Fundusz celowy na pokrycie kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej” przypadającej na każdego z nich części kwoty ustalonej na podstawie odrębnej uchwały wspólnoty, stosownie do wielkości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W przypadku gdy zasądzona i wyegzekwowana od dewelopera kwota nie pozwoli na naprawę zgłoszonych wad, zostanie podjęta uchwała wspólnoty, która ustali wysokość naliczeń dla wszystkich członków wspólnoty na „Fundusz remontowy”.

W wyniku przeprowadzonej ekspertyzy stwierdzono występowanie wad fizycznych w budynku. Ustalono, że koszt naprawy wyniesie 4 401 154,32 zł.

Pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej A.M. wniosła o uchylenie ww. uchwały.

Stanowisko sądu I instancji

Sąd okręgowy stwierdził, że zaskarżona uchwała nie została podjęta z naruszeniem art. 22 ustawy o własności lokali, na co powołała się powódka. Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 3 pkt 3 tej ustawy czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna, mieści się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. W związku z tym utworzenie funduszu celowego na pokrycie kosztów postępowania sądowego o odszkodowanie z tytułu wad fizycznych, jakie ma nieruchomość wspólna, jest ustaleniem opłat na pokrycie kosztów zarządu, a zatem wymaga uchwały wspólnoty. 

Bezsporny między stronami pozostawał fakt istnienia wad, ich zakres oraz odpowiedzialność za nie dewelopera. Sporna pozostawała wartość napraw tych wad, te jednak pozwana wykazała, przedkładając opinię rzeczoznawcy.

Zdaniem sądu wspólnota, podejmując zaskarżone uchwały, niewątpliwie działała w obronie wspólnego dobra oraz chroniła interesy właścicieli lokali. Skoro wspólnocie przysługują roszczenia przeciwko deweloperowi, to podjęcie wspomnianych ww. uchwał było niejako działaniem, do którego pozwana była zobligowana na mocy art. 13 ustawy. Pozwana nie ma środków wystarczających do dokonania wszystkich napraw. Stąd wystąpienie z pozwem przeciwko deweloperowi jest niezbędne i konieczne. Naprawianie tych wad z własnych środków, czy środków członków wspólnoty, bez podjęcia próby wyegzekwowania ich od dewelopera stanowiłoby naruszenie zasad prawidłowego zarządu i byłoby sprzeczne z interesem właścicieli lokali. Podobnie sprzeczne z tym interesem byłoby zaciągnięcie kredytu.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jeżeli są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Przykładowo będą to wydatki związane z procesem o odszkodowanie z tytułu wad fizycznych, jakie ma nieruchomość wspólna. Wspólnota, chcąc pokryć wydatki wynikające z przyjęcia zaskarżonej uchwały, postanowiła utworzyć fundusz celowy na pokrycie kosztów postępowania.

W związku z powyższym sąd pierwszej instancji wskazał, że obowiązek uiszczania opłat związanych z lokalem, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, obciąża właściciela lokalu, stanowiąc immanentną cechę prawa własności. Obowiązek ten nie może być zatem uznany za e...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy