Czy wspólnota może nałożyć na najemcę lokalu opłatę za powierzchnię reklamową elewacji budynku?

Stan faktyczny

W dniu 5 lutego 2020 r. zarządca pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przeprowadził zebranie roczne zawiadamiając właścicieli o terminie oraz planowanym przebiegu zebrania i z uwagi na brak kworum podjęto decyzję o przeprowadzeniu głosowania w trybie mieszanym.

W trakcie zebrania podjęto uchwałę nieobjętą porządkiem obrad.

Lokal powoda wówczas był wynajmowany przez najemcę, który prowadził tam przedszkole i żłobek. Od czasu zakupu lokalu, tj. od 2016 roku, powód wynajmuje go do prowadzenia działalności gospodarczej, wcześniej na potrzeby prowadzenia sklepu meblowego, w chwili obecnej zaś pod przedszkole.

Z każdą z prowadzonych działalności wiązała się potrzeba reklamy, realizowana m.in. poprzez umieszczanie reklamy na elewacji budynku.

Do czasu ostatniego zebrania współwłaścicieli, tj. przez okres ostatnich 4 lat, powód oraz najemcy lokalu nie ponosili opłat za umieszczanie reklam na elewacji budynku. W chwili udostępniania lokalu obecnemu najemcy powód był nawet u zarządcy nieruchomości wspólnej, aby ustalić zasady korzystania z elewacji budynku, gdzie usłyszał, że jako właściciel lokalu nie ma obowiązku uiszczania opłat za umieszczanie reklamy na elewacji.
Sytuacja ta zmieniła się dopiero z chwilą przeprowadzenia zebrania właścicieli lokali w dniu 5 lutego 2020 r. W opinii powoda – właściciela lokalu – przyjęcie uchwały było powodowane chęcią dokuczenia mu, ze względu na konflikt pomiędzy nim a częścią właścicieli lokali wynikający z posadowienia schodów na nieruchomości przyległej, a prowadzących do jego lokalu.

Konflikt uwidaczniał się w tym, że od tego momentu część mieszkańców wraz z członkami zarządu włącznie zaczęła mieć pretensje do najemcy lokalu z tytułu prowadzanej działalności. Wzywana była na miejsce policja, a także składane zawiadomienia o różnych (nieistniejących) nieprawidłowościach, co skutkowało kontrolami m.in. sanepidu w lokalu powoda.

Czego domagał się powód?

Powód nie brał udziału w zebraniu ze względu na brak w zawiadomieniu o zebraniu zapisów dotyczących zaskarżonej uchwały, nie widział więc takiej potrzeby.

Ponadto ze względu na to, że nie mieszkał w tym lokalu, nie brał także udziału w głosowaniu przeprowadzonym w drodze zbierania podpisów, jak również nie był zawiadomiony o jego przeprowadzeniu. Z sytuacji takiej doskonale zdawał sobie sprawę zarząd wspólnoty, który był inicjatorem (wg wiedzy powoda) wprowadzenia do p...