Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

17 marca 2019

NR 123 (Marzec 2019)

Czy zarządca odpowiada za zły stan techniczny budynku wspólnoty?

0 151

Z upływem lat niekonserwowane elementy budynku ulegały stopniowej degradacji na skutek działania czynników atmosferycznych.

Zarządca powołany jest po to, aby wspomagać właściciela w zarządzie nieruchomością, lecz nie po to, aby wyręczać go w realizacji obowiązków.

Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu II Wydział Karny z dnia 4 stycznia 2019 r. (sygn. akt: II K 340/17)

W budynku mieszkalnym znajdują się trzy lokale mieszkalne. W jednym lokalu zamieszkują małżonkowie J. i S. T., w drugim zamieszkiwała matka oskarżycielki subsydiarnej K. W. T. Z kolei ostatni lokal stanowi własność Gminy B. Właściciele lokali z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową. Na mocy umowy z dnia 21.09.2009 r. wspólnota mieszkaniowa nieruchomości powierzyła zarząd pewnej spółce z o.o. Zarządcy powierzono następujące obowiązki: utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej, zapewnienie dostaw energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych, ubezpieczenie budynku, opłacenie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, windykację należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej.

     Na mocy umowy właściciele lokali utworzyli fundusz remontowy na remonty i konserwację w wysokości 0,50 zł za m2 zajmowanej powierzchni lokalu, płatny do 10 dnia każdego miesiąca. Umawiające się strony powierzyły dysponowanie funduszem remontowym zarządcy nieruchomości wspólnej.

     Również na mocy zawartej umowy wspólnota upoważniła zarządcę do: dochodzenia w drodze postępowania sądowego należnych od członków wspólnoty mieszkaniowej kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz stanowiących ich własność lokali, a także wszelkich przypadających z nieruchomości wspólnej pożytków i przychodów; zawierania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umowy o dostawę do nieruchomości wspólnej energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych, świadczenia usług kominiarskich oraz innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej.

     W dniu 21.09.2009 r. członkowie wspólnoty podjęli uchwałę, na mocy której udzielili pełnomocnictwa spółce z o.o. do działania w imieniu wspólnoty w zakresie: zawierania i wypowiadania umów z dostawcami mediów, zawierania i wypowiadania umów o wynajem części wspólnych pod reklamę, występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz do udzielenia pełnomocnictw procesowych, otwarcia bieżącego rachunku bankowego, otwarcia rachunku bankowego „Fundusz remontowy”, uzyskania numeru NIP oraz REGON.

     W imieniu tego spółki obowiązki zarządcy wykonywała jej pracownica – oskarżona T. L.

     Zarządca zajął się bieżącym administrowaniem nieruchomości. Utworzono również fundusz remontowy. W dniu 21 lipca 2010 r. zebranie członków wspólnoty podjęło uchwały o wykonaniu remontu części wspólnych budynku. Na mocy uchwały współwłaściciele podjęli decyzję o wykonaniu przebudowy dwóch kominów z cegły oraz uchwałę nr 7/2010 o przełożeniu pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej wraz z wymianą obróbek blacharskich z zastosowaniem blachy powlekanej w kolorze pokrycia dachowego. Na mocy tej samej uchwały zdecydowano również o remoncie elewacji w zakresie niezbędnym do wykonania na podstawie oceny stanu technicznego i zaleceń konserwatora zabytków. Właściciele ustalili, że koszty remontów zostaną pokryte z funduszu remontowego. W przypadku braku środków w funduszu remontowym pozostała część zostałaby wyłożona ze środków własnych właścicieli. Wykonanie remontów członkowie wspólnoty powierzyli zarządcy budynku – spółce. W wykonaniu obu podjętych uchwał zarządca nieruchomości zwrócił się z wnioskiem do konserwatora zabytków o udzielenie pozwoleń na te prace budowlane. Wydano pozwolenie konserwatorskie na rozebranie kominów z cegły w części nad dachem i wykonanie nowych z cegły klinkierowej. Zarządca w ramach posiadanych środków wykonał przebudowę jednego komina.

     Podczas kolejnego zebrania członków wspólnoty podjęto uchwałę o przyłączeniu budynku wspólnoty do sieci ciepłowniczej. Zgodnie z podjętą uchwałą zakład miał wykonać na swój koszt odpowiednie przyłącze. W dniu 12 sierpnia 2016 r W. T. wniosła do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku. W ocenie W. T. samowolne prace remontowe, które wykonał w przeszłości lokator S.T., spowodowały uszkodzenie ściany nośnej budynku. W związku z tym wykonanie planowanych prac modernizacyjnych w postaci podłączenia do sieci centralnego ogrzewania czy remontu dachu mogłyby się wiązać z pogorszeniem stanu budynku. PINB dokonał kontroli stanu technicznego budynku, w tym lokalu mieszkalnego W. T. W związku ze stwierdzonymi w lokalu mieszkalnym pęknięciami ścian i podłogi organ nadzoru budowlanego wystąpił do zarządcy o przedstawienie protokołów z kontroli okresowej stanu technicznego budynku. Z protokołów przeglądów okresowych wynikało, że stan techniczny budynku jest zły.

O co oskarżono przedstawiciela zarządcy

W dniu 5 października 2016 r. oskarżycielka subsydiarna K.T. złożyła w prokuraturze rejonowej zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez T.L. Z zawiadomienia wynika, że oskarżona przez lata w sposób rażący nie dopełniała swych obowiązków zarządcy. Niewłaściwe zarządzanie kamienicą doprowadziło do bardzo złego jej stanu, zagrażającego utratą życia lub zdrowia.

     Oskarżona T.L. nie przyznała się do popełnienia zarzuconego jej czynu. Wyjaśniła między innymi, że były sporządzane protokoły okresowych kontroli stanu technicznego budynku. Dane zawarte w protokołach były dla oskarżonej wskazówką, jakie czynności podejmować w zakresie utrzymania nieruchomości. Sygnalizowała właścicielom zły stan techniczny dachu, lecz brak było woli wszystkich współwłaścicieli. Po tym, jak właściciele kamienicy...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy