Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności , Administrowanie

26 marca 2021

NR 226 (Marzec 2021)

Dotychczasowe małe wspólnoty na dużych zasadach – nowe realia funkcjonowania

36

Od 1 stycznia 2020 roku, o czym informowaliśmy Państwa na łamach naszego czasopisma, zaszły istotne zmiany prawne dla funkcjonowania dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych. W rezultacie wprowadzonych zmian już niewielkie obiekty (również w ramach popularnej podmiejskiej zabudowy domów pierwotnie jednorodzinnych, gdzie następnie wyodrębniono cztery lokale) funkcjonować będą na takich samych zasadach prawnych, jak bardzo duże wspólnoty mieszkaniowe. Wszystko oczywiście zależne jest od szczegółowych uwarunkowań określonych w wewnętrznych dokumentach takiej wspólnoty.

Ustawodawca – zauważając problemy, jakie często w praktyce sprawiało zarządzanie nieruchomością, w której funkcjonuje mniej niż siedem lokali mieszkalnych – zdecydował o zmianie kryterium przedmiotowego, od którego zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali. Należy mieć oczywiście na względzie, że nie mówimy tutaj o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej na innych zasadach. Wspólnoty mieszkaniowe powstają każdorazowo, gdy dochodzi do ustanowienia odrębnego prawa własności dla lokalu mieszkalnego. Omawiana zmiana prawna dotyczy zasad prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną. Zmienia się zatem w pewnym sensie status i diametralnie zmieniają się podstawy prawne funkcjonowania współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielolokalowym.

POLECAMY

W rezultacie przeprowadzonych zmian zasady gospodarowania nieruchomościami wspólnymi, tj. nieruchomościami gruntowymi, na których posadowiony jest budynek mieszkalny wielolokalowy, składający się z co najmniej czterech lokali, uległy daleko idącym zmianom.

Stan prawny

W polskim systemie prawnym wyróżnia się dwa podstawowe akty normatywne z zakresu zarządzania nieruchomościami stanowiącymi współwłasność: Kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Stosowanie jednej z dwóch powyższych regulacji prawnych od lat uzależnione jest od liczby wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia lokali stanowiących odrębny przedmiot prawa własności powstaje bowiem wspólnota mieszkaniowa. Od początku funkcjonowania ustawy o własności lokali, w przypadku wyodrębnienia odpowiedniej liczby takich lokali zmieniały się zasady zarządzania i gospodarki nieruchomością wspólną. Wspólnoty zaczynają wówczas podlegać regulacjom ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy o własności lokali, w brzmieniu od 1 stycznia 2020 roku, wspólnota mieszkaniowa powstaje już w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, ale dla nieruchomości składających się do trzech lokali, zarząd prowadzony jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a w chwili wyodrębnienia czwartego lokalu zarząd powinien być prowadzony już zgodnie z ustawą o własności lokali, a więc na podstawie umowy współwłaścicieli lub reguł ustawowych.

Wspólnota mieszkaniowa uznawana jest za tzw. ułomną osobę prawną, a jej zarząd jest uznawany za organ wspólnoty, pewien swoisty odpowiednik organu spółki kapitałowej czy innej osoby prawnej.

Zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy o własności lokali – jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Mając na uwadze powyższe, w związku ze zmianą prawa, która miała miejsce 1 stycznia 2020 roku, w terminie do 1 stycznia 2022 roku, tj. w ciągu 2 lat od dnia wejścia w życie nowelizacji, wspólnoty mieszkaniowe od czterech do siedmiu lokali zobowiązane są do powołania zarządu, który będzie reprezentował wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz i prowadził zarząd nieruchomością wspólną.

Niezależnie od powyższego należy mieć na względzie ogólną regulację zawartą w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, który wskazuje, że w przypadku niepowołania zarządu każdemu z członków wspólnoty mieszkaniowej również służy prawo wystąpienia do sądu z wnioskiem o powołanie zarządcy przymusowego.

Powołując zarząd, należy pamiętać o sporządzeniu odpowiedniego protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego). Oprócz obowiązków w zakresie przechowywania dokumentacji technicznej zarząd powinien prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zmiana podstaw prawnych zarządzania

Dotychczas współwłaściciele tego rodzaju nieruchomości prowadzili zarząd nieruchomością wspólną na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,k tzw. małą wspólnotą jest wspólnota funkcjonującą w budynku wielolokalowym, w którym samodzielnych lokali mieszkalnych jest mniej niż cztery, a nie jak dotychczas siedem lokali. W realiach praktyk branży deweloperskiej, gdzie często budowano domy w zabudowie jakby bliźniaczej, następnie dzielone jeszcze na dwa dodatkowe lokale, istotnie zwiększa to potencjalną liczbę wspólnot mieszkaniowych, które powinny stosować zmienioną podstawę prawną zarządzania.

Do 1 stycznia 2020 roku małe wspólnoty mieszkaniowe, których wspomniana zmiana dotyczy (obejmujące od czterech do siedmiu lokali), zarządzane były przez swoich współwłaścicieli na zasadach określonych ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego z zakresu współwłasności. Dla pozostałych wspólnot mieszkaniowych zasady zarządzania określała umowa współwłaścicieli lub ogólne przepisy z ustawy o własności lokali.

W odniesieniu do tych tzw. małych wspólnot mieszkaniowych właściwymi przepisami w zakresie Kodeksu cywilnego są regulacje zawarte w art. 195–221 tejże ustawy, przy czym do zasad zarządzania odnoszą się art. 198–209.

Zwykły zarząd nieruchomością

Kluczową różnicą w porównaniu do zasad zarządzania nieruchomością wspólną na podstawie Kodeksu cywilnego, a ustawy o własności lokali są zasady i tryb podejmowania decyzji związanej z zarządem tą nieruchomości. Zasady podejmowania czynności zależne są – zarówno w jednym, jak i drugim reżimie – od rodzaju czynności, którą zamierzają podjąć i wyróżnić możemy tzw. czynności zachowawcze, czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie. Tymczasem w ramach zarządu na gruncie ustawy o własności lokali do podejmowania czynności zwykłego zarządu uprawniony jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej i do ich realizacji nie będzie potrzebna uchwała członków wspólnoty.

Nadmienić w tym miejscu należy, że wspólnota mieszkaniowa – zarządzana na podstawie przepisów ustawy o własności lokali – zobowiązana jest do powołania takiego zarządu. Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, który reprezentuje ją na zewnątrz w granicach jej właściwości działania – sprawach dot. nieruchomości wspólnej. Jest to przejaw pewnego formalizmu, ale działań zarządu nie można zastępować bezpośrednią działalnością większości współwłaścicieli. W szczególności będzie to miało znaczenie w ewentualnych postępowaniach sądowych i sądowo-administracyjnych, gdzie taka wspólnota mieszkaniowa musi być reprezentowana przez zarząd lub zarządcę. Przykładowo można tutaj wskazać sprawę, gdzie sąd stwierdził brak uprawnień członków wspólnoty do wystąpienia z pozwem o zakazanie sąsiadce prowadzenia w mieszkaniu hodowli kotów i związanych z tym immisji zapachów: Zdaniem sądu powodowie nie mieli legitymacji czynnej do wystąpienia z pozwem w zakresie immisji na klatkę schodową, a więc nieruchomość wspólną. Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali w budynku tworzą dużą wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie natomiast z przepisami rozdziału 4 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną jest sprawowany przez wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy to zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Takie uprawnienie nie przysługuje natomiast poszczególnym członkom wspólnoty1.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Na gruncie pozostałych działań, tj. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu widoczne jest istotna zmiana, która może stanowić pewne ułatwienie dla funkcjonowania dotychczasowych „średnich” wspólnot mieszkaniowych. Dotychczas wspólnoty obejmujące od czterech do siedmiu lokali do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, potrzebowały zgody wszystkich współwłaścicieli. Zależnie od stosunków sąsiedzkich powyższy wymóg mógł stanowić istotne utrudnienie formalne.

Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, niemożność uzyskania odpowiedniej zgody uprawnia współwłaścicieli do wystąpienia do sądu. Jednakże wystąpienie do sądu z takim wnioskiem wymaga działania współwłaścicieli, którym przysługuje co najmniej połowa udziałów w nieruchomości wspólnej. Aktualnie taka wspólnota mieszkaniowa, zarządzana już na zasadach określonych ustawą o własności lokali, musi podjąć uchwałę, za którą zagłosuje większość współwłaścicieli, co stanowić może pewną przeszkodę formalną, ale z pewnością jest procesem szybszym niż prowadzenie postępowania sądowego.

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Pomocny w tym zakresie może być art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, który zawiera otwarty i przykładowy katalog takich czynności.

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu będzie m.in.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Niezależnie od powyższego, należy mieć na względzie również innego rodzaju obowiązki i zadania związane z funkcjonowaniem wspólnoty. Zarząd lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Przepisy nie określają szczególnych rygorów formalnych dla tego rodzaju ewidencji, jednak musi być ona prowadzona w sposób przejrzysty i zrozumiały dla członków wspólnoty.

Zarząd podlega też okresowym rozliczeniom na forum wspólnoty. Podobnie jak miało to miejsce na gruncie Kodeksu cywilnego (art. 208 k.c.), przy czym tutaj rozliczenie zarządu dokonywane było na żądanie współwłaściciela.

W przypadku większych wspólnot dokonywane jest ono cyklicznie, a okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Raz do roku zatem właściciele lokali podejmować będą uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy z prowadzonej działalności. Niezmiennie właścicielom służyć będzie prawo kontroli działalności zarządu.

Z prawem kontroli związany jest kolejny obowiązek zarządu lub zarządcy, którego nie znajdujemy w Kodeksie cywilnym. Zobowiązani są oni:

  • dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
  • składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
  • zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przedmiotem takiego zebrania, stanowiącego bardzo ważną czynność w procesie zarządzania nieruchomością wspólną, jest w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz sprawozdanie i ocena pracy zarządu lub zarządcy (wspomniane absolutorium).

W przypadku gdy zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali we wskazanym terminie, takie zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Pozostałe zebrania właścicieli, co do zasady, zwołuje zarząd lub zarządca, ale mogą one być zwoływane również na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podsumowanie

W związku z wejściem w życie zmienionego art. 19 ustawy o własności lokali, w nowym brzmieniu od 1 stycznia 2020 roku dla wielu nieruchomości powstała wspólnota mieszkaniowa zarządzana według zasad określonych ustawą o własności lokali, a nie Kodeksu cywilnego. W rezultacie członkowie wspólnoty zobowiązani są do powołania zarządu, a zaniechanie w tym zakresie grozi ustanowieniem przymusowego zarządcy sądowego. Istotną różnicą w codziennym funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej na nowych zasadach jest konieczność działania za pośrednictwem zarządu oraz konieczność podejmowania uchwał, których celem będzie realizacja czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Podejmowanie działań, które przekraczają zakres zwykłego zarządu bez odpowiedniej uchwały wspólnoty, może być w pewnych przypadkach uznane za nieważne. Ewentualnie takie działanie, jeżeli wyrządzi wspólnocie szkodę, może być uznane za czyn niedozwolony i rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą sprawcy.

Przypisy:

  1. Wyrok Sądu Rejonowego dla m.st. w Warszawie z dnia 14 grudnia 2018 roku, sygn. akt: I C 1234/18.

Przypisy