Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 listopada 2018

NR 120 (Listopad 2018)

Elementy nieruchomości wspólnej objęte współwłasnością przymusową nie mogą być wydzielone na odrębną własność

0 181

Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest prawem głównym i nadrzędnym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem z nim związanym i dzieli jego los.Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z dnia 22 sierpnia 2018 r. (sygn. akt: I C 145/18)
 

W omawianej sprawie powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do jego lokalu przynależy udział w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu.

Wspólnota podczas zebrania podjęła uchwałę w przedmiocie wydzielenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała podjęta została większością 89,96% głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Powód podpisał uchwałę, głosując „przeciw”.

Czego domagał się powód?

Właściciel lokalu skierował pozew do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym wniósł o uchylenie ww. uchwały, w przedmiocie wyrażenia zgody na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej. Wskazał, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali oraz narusza interesy właścicieli lokali posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Stanowisko sądu okręgowego 

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości.

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Ze względu jednak na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd.

Uwaga

Każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą – może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

 

Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela.

Podsumowując, ustawa o własności lokali (art. 25) zawiera cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. 

Zarzuty formalne pozwu

W omawianym przypadku w pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionych w uzasadnieniu pozwu zarzutów formalnych. Powód wskazywał, że zawiadomienie o zebraniu wspólnoty wyznaczone na konkretny dzień nie przewiduje w porządku zebrania informacji o treści podjętej uchwały. Uchwała nie została także wprowadzona w porządek zebrania, pomimo że odnosi się do praw właścicieli lokali. Drugim zarzutem formalnym opartym na naruszeniu art. 32 ustawy o własności lokali był zarzut dotyczący tego, że ww. uchwała została podjęta pomimo nieprawidłowości związanych z zawiadomieniem członków wspólnoty o zebraniu wspólnoty, dlatego że zawiadomienie nie zostało doręczone członkom wspólnoty z dwutygodniowym wyprzedzeniem.

Odnosząc się zatem do tych zarzutów proceduralnych, należy przywołać stanowisko ugruntowane w orzecznictwie sądów powszechnych wszystkich instancji, że jeżeli zostanie podjęta uchwała, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, może ona zostać uchylona przez sąd tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że uchybienie proceduralne miało wpływ na podjęcie i treść uchwały. 

Mając to na uwadze, nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty strony powodowej, że w przypadku zaskarżonej uchwały doszło do takich uchybień formalnych, które mogłyby mieć wpływ na jej treść, a tym samym ważność. Nie wykazano bowiem związku między stwierdzonymi wyżej opisanymi uchybieniami a treścią podjętej uchwały w tym rozumieniu, że te braki formalne same w sobie wpłynęły na jej treść.

Zarzuty merytoryczne pozwu

Powód wskazywał, że uchwała narusza przepisy art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, bo treść uchwały wskazuje na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej, zmierzając przez to do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, mimo że ustawa wyraźnie zakazuje żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowi tzw. współwłasność przymusową.

Ponadto uchwała narusza interesy...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy