Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

24 listopada 2018

NR 116 (Czerwiec 2018)

Fundusz na prawnika

300

Wspólnota planuje utworzenie funduszu na cele związane z wynagradzaniem prawnika i regulowaniem opłat w sądzie, ponieważ nosi się z zamiarem skierowania sprawy do sądu przeciwko wykonawcy usługi docieplenia budynku. Czy podjęta stosowną uchwałą zaliczka powinna być oszacowana zgodnie z posiadanym udziałem czy od lokalu (np. 5 zł od lokalu miesięcznie)?
 

Sprawy sądowe we wspólnocie mieszkaniowej

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Granica między tymi dwoma rodzajami czynności jest bardzo płynna i zależy przede wszystkim od okoliczności danego przypadku. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd jest bardzo istot-
ne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem. W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, czyli czynnościami zwykłego zarządu. W takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnoś-
ciami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi dysponować w tym celu uchwałą właścicieli lokali. Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, sygn. akt: I ACa 1117/12. Nie wszystkie sprawy sądowe można jednak uznać za zachowawcze, na przykład wytoczenie powództwa w trybie art. 16 ustawy o własności lokali nie będzie czynnością zachowawczą i wymaga uchwały właścicieli lokali.

Pokrycie kosztów spraw sądowych

Prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa planuje swoje wydatki i bazuje na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na fundusz remontowy czy na inne cele przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele wpłacają bowiem środki na określony cel, zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym, i środki te stanowią ich własność aż do czasu wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli w planie gospodarczym brak środków na działalność bieżącą w niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata i kosztów sądowych wysokości albo innych środków do wykorzystania przez zarząd na ten cel, uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, nawet jeśli chodzić będzie o sprawy sądowe uznane za czynności zachowawcze, które zarząd wszczyna samodzielnie. Rozwiązaniem sytuacji jest stworzenie funduszu prawnego (na wzór funduszu remontowego), na którym właściciele lokali tak jak w funduszu remontowym małymi wpłatami będą gromadzić środki na przyszłe planowane czy nieplanowane koszty związane ze sprawami sądowymi czy administracyjnymi i tak jak z funduszu remontowego w drodze uchwały będą decydować o wydatkowaniu tych środków, w sytuacji gdy okaże się to konieczne. Zgodnie z orzecznictwem, w tym na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z 12.06.2015 roku, sygn. akt: I C 375/15, utworzenie funduszu prawnego na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, ponieważ, jak uznał sąd, dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot, a koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową obciążają wszystkich właścicieli lokali. 

Uwaga

Jeżeli w planie gospodarczym brak środków na działalność bieżącą w niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata i kosztów sądowych wysokości albo innych środków do wykorzystania przez zarząd na ten cel, uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, nawet jeśli chodzić będzie o sprawy sądowe uznane za czynności zachowawcze, które zarząd wszczyna samodzielnie.

 

Partycypacja w kosztach 

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest zatem jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowien...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy